กลางปี 2567 เหมือนอยู่ๆ กำลังซื้อสินค้าและบริการในตลาดประเภทต่างๆ และระดับราคาต่างๆ เกิดอาการ “วูบ” ลดลงเร็วเกินความคาดหมาย

ส่งผลให้ผู้ประกอบธุรกิจซึ่งทุกรายเคยถูก “หลอน” จากวิกฤตโควิดมาแล้ว สั่ง “รัดเข็มขัด” ปรับตัวลดค่าใช้จ่ายประเภทต่างๆ เป็นการใหญ่อย่างรวดเร็ว

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บ้าน คอนโดฯ ก่อนหน้านี้ปี 2565-2566 เป็นช่วงปีดีอกดีใจกับการทำลายสถิติของบริษัทอสังหาฯ ผู้นำตลาดมีการประกาศ “นิวไฮ” ด้านต่างๆ อาทิ ยอดขาย ยอดกำไร อัตราเติบโต

ปี 2567 บริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่จึงประเมินว่า เป็นการเติบโตต่อเนื่อง เห็นได้จากแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2567 ไม่ได้น้อยลงกว่าปีก่อนหน้านี้ บางบริษัทเพิ่มมากกว่าเดิมด้วยซ้ำ

แต่แค่เดือนกุมภาพันธ์และมีนาคม 2567 ส่วนใหญ่ก็รู้ว่า ไม่ใช่อย่างที่คาดเสียแล้ว ยอดลูกค้าเยี่ยมชมโครงการ ยอดจอง และยอดโอนกรรมสิทธิ์ ไม่เป็นไปตามเป้าหมาย

ที่น่าตกใจคือ ต่ำกว่าเป้าหมายมาก

ผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่า ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยไตรมาสแรกปี 2567 ต่ำสุดในรอบ 6 ปี ต่ำกว่าปีโควิดแพร่ระบาด 2563-2564 และต่ำกว่าปีก่อนโควิด 2561-2562

แต่นั่นก็ยังไม่ใช่ทั้งหมดของปัญหา แต่ละระดับราคา อัตราการลดต่ำลงแตกต่างกันมาก ที่อยู่อาศัยราคากลาง-ล่างลดลงมากกว่า ราวกับอยู่กันคนละระบบเศรษฐกิจ เป็น K-shape ที่ยืนยันถึงการเป็นประเทศที่มีความเหลื่อมล้ำสูงของโลกอย่างไม่อาจปฏิเสธ

ยอดขายที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทซึ่งมีสัดส่วนขนาดตลาดหรือจำนวนยูนิตประมาณ 50% ของตลาดทั้งหมด เป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนต่ำกว่า 50,000-60,000 บาทลงมา เทียบไตรมาสแรกปีนี้กับไตรมาสแรกปีที่แล้วลดลงต่ำกว่า หรือติดลบ 49%

ระดับราคา 3-5 ล้านบาทลดลง 47% ระดับราคา 5-7 ล้านบาทลดลง 14% ระดับราคา 7-10 ล้านบาทลดลง 19%

และที่น่าสังเกตคือ กลุ่มบ้านในระดับราคาที่ไม่เคยลดลง หรือติดลบมาเลยก่อนหน้านี้ ถึงขณะนี้ติดลบแล้ว ได้แก่ บ้านระดับราคา 10-20 ล้านบาทลดลง 2% บ้านระดับราคา 20-50 ล้านบาทลดลง 1%

มีบ้านระดับราคา 50 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้นที่ไม่ติดลบ โดยมีอัตราเติบโต 29% อย่างไรก็ดีบ้านระดับราคาสูง จำนวนยูนิตโอนกรรมสิทธิต่อปีมีจำนวนไม่มาก

จากตัวเลขอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยที่ลดลงมากเมื่อสิ้นไตรมาสแรกของปีนี้และต่อเนื่องมาไตรมาสที่ 2 จึงไม่แปลกที่บรรยากาศของตลาดที่อยู่อาศัยและตลาดสินค้าบริการอื่นๆ จะรู้สึกเหมือน “วูบ” ลงในช่วงกลางปี 2567

สาเหตุหลักๆ ก็ประกอบด้วย รายได้ประชาชาติ (GDP) ที่แสดงถึงรายได้ของผู้คนในระบบเศรษฐกิจตกต่ำติดต่อกว่าทศวรรษ ซ้ำยังมีระดับความเหลื่อมล้ำรายได้สูงติดอีกด้วย บวกปัญหานี้ครัวเรือนสูงถึง 90% ของ GDP สุดท้ายสถาบันการเงินที่ระมัดระวังหนี้เสียมากขึ้น ได้ปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราสูงขึ้น

การยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงมาซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดถูกปฏิเสธสูงเกินครึ่งถึง 70%

และที่เพิ่มเติมมาใหม่ คือ บ้านระดับราคา 10 ล้านบาท ซึ่งที่ผ่านมามักไม่ถูกปฏิเสธสินเชื่อ แต่ปีนี้มีปฏิเสธแล้วประมาณ 12%

ที่กลัวๆ กันว่า ถ้าอนุญาตให้ต่างชาติซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยได้ตามที่กำลังเสนอแก้ไขกันอยู่นั้นจะมาแย่งคนไทย จะทำให้ที่อยู่อาศัยแพงจนคนไทยซื้อไม่ได้นั้น

ขณะนี้เวลานี้ ก็ซื้อกันไม่ได้ กู้กันไม่ผ่านอยู่แล้วล่ะ

ทางแก้ การทำให้ประเทศมีรายได้ประชาชาติ การทำให้คนไทยส่วนใหญ่มีรายได้ที่แท้จริงเพิ่มสูงขึ้น เป็นเรื่องที่มีลำดับความสำคัญเป็นอันดับแรก

จะแก้ยังไง ใช้เวลานานไหม ก็นั่นสิ เพราะมันเป็นปัญหาโครงสร้างเศรษฐกิจ และโครงสร้างการเมืองด้วย •

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022