นับตั้งแต่รัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน ออกมาตรการลดหย่อนภาษีค่าจดจำนองและค่าโอนกรรมสิทธิ์การซื้อบ้าน คอนโดฯ เมื่อต้นเดือนเมษายนถึงขณะนี้ต้นเดือนมิถุนายน 2567 เป็นเวลา 2 เดือนเต็มพอดี

ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นตามมาจากมาตรการดังกล่าว ในระยะแรกๆ มีการค้นหาข้อมูลโครงการบ้าน คอนโดฯ ที่อยู่ในเกณฑ์ลดหย่อนมากขึ้น ได้แก่ ที่อยู่อาศัยระดับราคา 5-7 ล้านบาท, 3-5 ล้านบาท และต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงมา ปริมาณการค้นหาที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้ในออนไลน์เพิ่มขึ้นมากกว่าก่อนหน้าที่จะมีมาตรการของรัฐบาลพอสมควร

แต่พบว่า จำนวนลูกค้าที่แวะมาเยี่ยมชมโครงการ ลูกค้าเซ็นสัญญาจองซื้อกลับไม่มีสัญญาณการเปลี่ยนแปลงใดๆ

จากการสอบถามตรงกับเจ้าของและผู้บริหารโครงการบ้าน คอนโดฯ ทั้งรายใหญ่ รายกลางและเล็ก ทั้งกรุงเทพฯ ปริมณฑลและภูมิภาค ช่วงต้นเดือนมิถุนายนนี้ ได้รับข้อมูลทิศทางตลาดไปในทางเดียวกันว่า

ยังคงชะลอตัวลดลงต่อไป

ปัจจัยที่ยัง “กดทับ” อสังหาฯ บ้าน คอนโดฯ เฉพาะหน้านี้มากที่สุด คือปัญหาการปฏิเสธการปล่อยกู้ของธนาคารยังคงอยู่ในอัตราสูงเกินครึ่งของผู้ยื่นกู้ และยังมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นต่อไปอีก โดยกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทถูกปฏิเสธมากที่สุด รองลงมากลุ่มระดับราคา 3-5 ล้านบาท

การที่ยังมีผู้ถูกปฏิเสธการปล่อยกู้จำนวนมาก ด้านหนึ่งแสดงให้เห็นว่าผู้คนยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองอีกมาก

แต่เหตุที่ถูกปฏิเสธนั้นที่สำคัญเนื่องมาจากปัญหาหนี้ครัวเรือนของครัวเรือนในระบบเศรษฐกิจเพิ่มขึ้นมาอยู่ในระดับที่สูงประมาณ 90% ของจีดีพี ทำให้ธนาคารเข้มงวดตรวจสอบภาระหนี้ของผู้กู้

และปัจจุบันยังมีแนวโน้มการ “ขาดชำระเงินงวด” ไม่เกิน 90 วันเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยิ่งทำให้ธนาคารระวังไม่กล้าปล่อยกู้มากขึ้นอีก

ปัญหาของธุรกิจอสังหาฯ บ้าน คอนโดฯ เวลานี้ สรุปสั้นๆ คือเป็นปัญหาด้านกำลังซื้อ กลุ่มที่เผชิญปัญหานี้มากที่สุด คือกลุ่มคนที่ซื้อบ้าน 3 ล้านบาท ซึ่งมีรายได้ต่อเดือนไม่ต่ำกว่า 50,000 บาท และกลุ่มที่ซื้อ 5 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ต้องมีรายได้ 100,000 บาท/เดือน

คนกลุ่มนี้รายได้เพิ่มต่ำกว่าค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น จึงเกิดการใช้ “เครดิต” มาจับจ่ายใช้สอยสินค้าอุปโภคบริโภค ซึ่งทำให้เกิดหนี้ครัวเรือนตามมา ส่วนเหตุที่คนกลุ่มนี้รายได้ที่แท้จริงเพิ่มน้อย หรือแทบไม่เพิ่มเลยนั้น เป็นผลต่อเนื่องมาจากรายได้ของระบบเศรษฐกิจทั้งประเทศหรือรายได้ประชาชาติ (จีดีพี) นั่นเอง

ปัญหากำลังซื้อบ้าน คอนโดฯ ของคนไทยที่ต่ำเตี้ยอยู่ในเวลานี้ เป็นผลมาจากรายได้ประชาชาติหรือจีดีพีประเทศต่ำต่อเนื่องมานับสิบปีนั่นเอง

ดังนั้น การแก้ปัญหากำลังซื้ออสังหาฯ บ้าน คอนโดฯ ต้องแก้โดยการสร้างอัตราการเติบโตของจีดีพีประเทศ ซึ่งผู้ที่จะแก้ปัญหานี้ได้คือรัฐบาล

แต่การเมืองของประเทศขณะนี้ยังเป็น 3 ก๊ก ยังมี “ดีล” มี “กีดกัน” ไม่เป็นเอกภาพมากพอที่จะร่วมกันขับเคลื่อนเรื่องใหญ่ๆ ยากๆ

ตัวอย่างที่เพิ่งเป็นข่าวไม่กี่วันมานี้ ที่บริษัทเทคโนโลยีใหญ่ระดับโลก ไมโครซอฟต์, แอปเปิล, ไบต์แดนซ์ ประกาศไปลงทุนที่ประเทศมาเลเซีย มูลค่าการลงทุนแต่ละรายนับแสนล้านบาทซึ่งจะมีผลกับเศรษฐกิจประเทศมหาศาล

นายกรัฐมนตรีไทยคนปัจจุบัน เศรษฐา ทวีสิน ซึ่งมาจากภาคธุรกิจย่อมรู้ความเคลื่อนไหวของกลุ่มบริษัทเทคโนโลยียักษ์ใหญ่ระดับโลกดีถึงกับเคยมีการพบปะเจรจาชักชวนให้มาลงทุนในไทย

แต่ปัญหาข้อเสียเปรียบของไทยนอกจากเรื่องอุตสาหกรรมการผลิตชิพที่ด้อยกว่ามาเลเซียแล้ว

เรื่องสำคัญเรื่องหนึ่งที่การลงทุนขนาดใหญ่ระดับโลกซึ่งเป็นการลงทุนขนาดใหญ่และระยะยาวเขาให้ความสำคัญในการตัดสินใจเลือก คือเอกภาพ เสถียรภาพทางการเมืองของประเทศ เพราะเขาต้องการความแน่นอนของนโยบายและค่าใช้จ่าย

แต่ไทยเราตอนนี้แค่เดือนมิถุนายนเดือนเดียวก็มีเรื่องความไม่แน่นอนที่สามารถกระทบถึงเสถียรภาพรัฐบาลได้ตั้งหลายเรื่อง •

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022