ที่มา | มติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 7 - 13 มิถุนายน 2567 |
---|---|
คอลัมน์ | เศรษฐกิจ |
เผยแพร่ |
วันที่ 31 พฤษภาคม 2567 เป็นอีกครั้งที่ “เศรษฐา ทวีสิน” นายกรัฐมนตรี เปิดทำเนียบรัฐบาล หารือร่วมกับ 7 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ ในรอบ 2 เดือน นับจากคลอดมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ก๊อกแรกเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567ที่ผ่านมา
หลังหารือ “เศรษฐา” โพสต์ผ่านเฟซบุ๊กว่า “เศรษฐกิจประเทศเราในห้วงนี้ ยังไม่ขยับตัวเติบโตมากนัก ขณะที่ช่วงที่ผ่านมาเรามีการประชุม และผลักดันมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ไปเบื้องต้นแล้วบางส่วน วันนี้กลุ่มสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จึงได้เข้ามาหารือเพื่อหาแนวทางช่วยเหลือประชาชน ให้สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้อย่างเท่าเทียม ซึ่งต้องอาศัยความร่วมมือจากหลายภาคส่วนในการผลักดันมาตรการอื่นๆ ที่ยังเหลืออยู่ เช่น มาตรการดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติ มาตรการความช่วยเหลือด้านสินเชื่อของธนาคารรัฐ เป็นต้น ดังนั้น หลังประชุมผมได้ประสานให้ทางสมาคมพูดคุยกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และนำแผนที่เป็นรูปธรรมมาเสนอต่อ”
จากภาพที่ปรากฏน่าจะเป็นการส่งสัญญาณว่า “เศรษฐกิจไทย” ตกอยู่ในสภาวะไม่ดี จากพิษกำลังซื้อซึมลึก
ดังนั้น ตัวเคลื่อนเศรษฐกิจไทยในปี 2567 ให้ไปต่อ นอกจากการท่องเที่ยวที่เป็น “เดอะแบก” แล้ว
ธุรกิจอสังหาฯ น่าจะเป็นอีกตัวเลือกที่ “เศรษฐา” จะใช้โด๊ปเศรษฐกิจไทย
โดยล้อไปกับการท่องเที่ยวที่กำลังฟื้น รับอานิสงส์ “วีซ่าฟรี” ที่ได้ขยายเป็น 93 ประเทศแล้ว หลังชั่งน้ำหนักน่าจะเป็นแรงส่งปั๊มรายได้เข้าประเทศมากขึ้น จากการท่องเที่ยวและอสังหาฯ ซึ่งวันนี้กลายเป็นธุรกิจที่เชื่อมโยงกัน
โฟกัสตลาดอสังหาฯ ไทย โจทย์ใหญ่ที่แก้ไม่ตก คือ การปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตกลุ่มบ้านราคาต่ำ 3 ล้านบาท ที่พุ่งเกิน 60-70% ล่าสุดลามมากลุ่มบ้าน 4-5 ล้านบาท ผลจากธนาคารผวาหนี้เสียบ้านพุ่ง
ขณะที่มาตรการก๊อกแรกที่ออกมา เป็นเพียง “ยาสามัญ” ประจำบ้าน มากกว่า “ยารักษาโรค”
ไม่ว่าการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท
การให้สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำจากธนาคารอาคารสงเคราะห์
การลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับบ้านปลูกสร้างเอง ในอัตราล้านละหมื่นบาทถึงแสนบาท เพราะปัจจุบันแบงก์ตั้งการ์ดสูง สุดท้ายถ้ากู้แบงก์ไม่ผ่าน แพ็กเกจมาตรการที่ออกมาก็แทบไม่มีความหมาย
ถ้าจะให้แรง ตรงจุด บิ๊กอสังหาฯ ประสานเสียง ต้องผ่อนคลาย LTV ให้เร็วที่สุด รวมถึงกระตุ้นกำลังซื้อต่างชาติที่มีศักยภาพ ซึ่งทำงานในประเทศไทยและอยากซื้อบ้านหลังที่ 2 ด้วยการเพิ่มโควต้าต่างชาติซื้อคอนโดฯ ได้มากกว่า 49% ขยายเวลาสิทธิการเช่าจาก 30 ปี เป็น 50 ปี พิจารณาเงื่อนไขการซื้อที่อยู่อาศัยให้รับกับการให้วีซ่าพำนักระยะยาว หากซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 10 ล้านบาทได้วีซ่า 10 ปี และตั้งแต่ 5 ล้านบาท ได้วีซ่า 5 ปี
เมื่อกำลังซื้อตลาดคนไทยอ่อนแรง ตลาดต่างชาติจึงเป็น “วิตามินเสริม” ที่จะมาพยุงตลาดอสังหาฯ และพลิกฟื้นเศรษฐกิจไทยได้ไม่มากก็น้อย
สอดคล้องกับ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นายกสมาคมอาคารชุดไทยและประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ไตรมาสแรกของปี 2567 ตัวเลขออกมาแดงทั้งกระดาน หดตัวและถดถอยอย่างรุนแรงในรอบ 12 ปี นับจากวิกฤตน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 และมีแนวโน้มจะหดตัวต่อเนื่องถึงไตรมาส 2 จากภาวะเศรษฐกิจยังซึม ดอกเบี้ยแพง หนี้ครัวเรือน และรีเจ็กต์เรตสูงเกิน 60-70% ที่ฉุดกำลังซื้อชะลอตัว ยกเว้นบ้านราคาเกิน 50 ล้านบาท ตลาดต่างชาติที่ยังดี
น่าจะถึงเวลาที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ต้องทบทวนมาตรการ LTV ในการซื้อบ้านหลังที่ 2 เนื่องจากตัวเลขที่ออกมาได้ชี้ชัดแล้วว่าตลาดอสังหาฯ แย่จริงๆ แม้มีมาตรการกระตุ้น แต่ยังไม่พอ ต้องมีมาตรการ “ควิกวิน” กระตุ้นระยะสั้นเพิ่ม ซึ่งบทบาทอสังหาฯ สามารถขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยได้ 2.9 เท่า หรือคิดเป็น 8-12% ของจีดีพี
โดยสมาคมเตรียมยื่นต่อ ธปท.ขอให้ระงับ LTV ชั่วคราวแบบปีต่อปี เพื่อให้สอดรับกับมาตรการรัฐ ซึ่งสามารถทำได้ทันที และเป็นยาแรงที่จะบูสต์ตลาดอสังหาฯ ได้ ถ้าช้า จะทำให้ตลาดวายไปก่อน ขณะเดียวกันขอให้รัฐขยายโควต้าต่างชาติซื้อคอนโดฯ จาก 49% เป็น 60% ของพื้นที่โครงการ ซึ่งมาตรการนี้เคยใช้ในปี 2542 ซึ่งซื้อได้ถึง 100%
ตอนนี้กำลังซื้อคนไทยกลาง-ล่างฟื้นยาก กำลังซื้อบ้านหลังแรกก็ไม่มี ติดกู้ไม่ผ่าน ต้องพึ่งกำลังซื้อต่างชาติ ซึ่งตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลไตรมาสแรกติดลบ 14% แต่ตลาดต่างชาติมียอดโอน 11,363 ล้านบาท เติบโต 10% แม้จีนลดลง 8% แต่ยังครองที่หนึ่ง ส่วนเมียนมาเพิ่มขึ้น 33% ไต้หวันเพิ่มขึ้น 58% อินเดียเพิ่มขึ้น 34%
ขณะที่ตลาดคนไทยมียอดโอน 34,943 ล้านบาท ติดลบ 19% ซึ่งอนันดาเองได้ปรับพอร์ตโฟลิโอเน้นตลาดต่างชาติมากขึ้นในปัจจุบัน
ด้าน “พีระพงศ์ จรูญเอก” ซีอีโอบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ย้ำชัดกำลังซื้อต่างชาติที่มาทำงานหรือต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 ในประเทศไทย จะทำให้ตลาดอสังหาฯ คึกคักขึ้น ซึ่งอสังหาฯ เป็นธุรกิจเกี่ยวเนื่องตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ เมื่อตลาดดี ธุรกิจอื่นจะดีไปด้วย และยังช่วยกระตุ้นจีดีพีของประเทศได้
อยากขอให้รัฐเพิ่มโควต้าต่างชาติซื้อคอนโดฯ ได้เกิน 49% และขอให้ ธปท.ผ่อนคลาย LTV ในปี 2567-2568 เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อบ้านหลังที่ 2 และหลังที่ 3 เพราะคนซื้อบ้านหลังแรกมีน้อยลง ติดกู้แบงก์ไม่ผ่าน
ขณะที่บ้านหลังที่ 2 ดีมานด์ในตลาดยังมี แต่ติดเกณฑ์ LTV ที่หลังที่ 2 ให้กู้ 80% หลังที่ 3 ให้กู้ 70% รวมถึงขอให้ลดดอกเบี้ยของภาคครัวเรือนลงอีก เช่น ดอกเบี้ยบ้าน เพื่อช่วยลดภาระผ่อนบ้านและเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
ขณะที่ “อิสระ บุญยัง” นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า กำลังซื้อคนไทยยังสำคัญ แต่ปัจจุบันเริ่มถดถอย จากหนี้ครัวเรื้อน ดอกเบี้ยที่สูง ต้องดึงกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาเพิ่ม เพราะมีกำลังซื้อสูงและสอดรับนโยบายรัฐที่ออกมาตรการกระตุ้นการท่องเที่ยว ผ่านวีซ่าฟรี เมื่อต่างชาติมาเที่ยวเมืองไทย จะเป็นโอกาสมองหาซื้ออสังหาฯ ในไทย ทางผู้ประกอบการจึงมีข้อเสนอขยายรูมซื้อคอนโดฯ ของต่างชาติเป็น 60% ในบางพื้นที่ เช่น เมืองท่องเที่ยว กรุงเทพฯ ภูเก็ต และขยายเวลาเช่าเป็น 50 ปี ที่สำคัญนอกจากสร้างรายได้ให้รัฐเพิ่ม ยังแก้ปัญหานอมินีได้อีกด้วย
คงต้องลุ้นข้อเสนอของธุรกิจอสังหาฯ ที่ลิสต์ออกมา จะมีกี่ข้อได้เสียงตอบรับจากรัฐบาลเศรษฐา 1/1 เคาะออกมาเป็นมาตรการควิกวิน โด๊ปเศรษฐกิจไทยที่กำลังป่วยหนัก!
สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj
— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022