บทความเศรษฐกิจ

 

‘เอฟเฟ็กต์ตู้ห่าว’ ป่วนบ้านหรู

ผวาตลาดแสนล้านชะงักยาว

อสังหาฯ แก้เกมเจาะเศรษฐีไทย

 

จากปรากฏการณ์ “เอฟเฟ็กต์ตู้ห่าว” ต่อตลาดบ้านหรู กลายเป็นปมร้อนแรงเขย่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่งท้ายปี 2565

และกำลังเป็นที่จับตาว่าปี 2566 ตลาดบ้านหรูจะยังไปต่อหรือชะงักยาว หลังมีคนจีนทิ้งดาวน์โครงการ เพราะไม่ใช่แค่ “ทุนจีนสีเทา” ที่เข้ามาเขย่ากำลังซื้อ ยังมีอีกสารพัดปัจจัยเสี่ยงรออยู่ข้างหน้า

สำหรับตลาดบ้านหรูหรือบ้านลักชัวรี่ที่คนจีนชอบซื้ออยู่อาศัย ว่ากันว่าเป็นระดับราคาตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป โดยที่ผ่านมาตลาดเติบโตต่อเนื่อง ดูจากข้อมูลเมื่อปี 2564 มีมูลค่าตลาด 43,500 ล้านบาท และปี 2565 เพิ่มขึ้นมาเป็น 47,000 ล้านบาท

ซึ่งผู้เล่นในตลาดยังคงเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่กวาดยอดขายกันกระเป๋าตุง แถมแต่ละโครงการก็ใช้เวลาไม่นานในการปิดการขาย ทำให้ติดใจ โหมเปิดตัวโครงการใหม่กันคึกคักร่วม 1 แสนล้านบาทในปี 2565

ล่าสุด “วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กำลังจับตาผลกระทบจากตู้ห่าวต่อตลาดบ้านจัดสรรอยู่เช่นกัน แต่เนื่องจากเหตุการณ์เพิ่งเกิดสดๆ ร้อนๆ เมื่อเดือนพฤศจิกายน จึงต้องรอผลเก็บข้อมูลในไตรมาส 4/2565 ที่จะออกมาเร็วๆ นี้

 

ทั้งนี้ จากการติดตามตลาดบ้านจัดสรรระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วง 9 เดือนของปี 2565 พบว่ามีเปิดตัวใหม่จำนวน 5,322 ยูนิต มูลค่า 126,653 ล้านบาท

แยกเป็นไตรมาสที่ 1/2565 มีจำนวน 954 ยูนิต มูลค่า 14,430 ล้านบาท ไตรมาสที่ 2/2565 จำนวน 1,601 ยูนิต มูลค่า 45,971 ล้านบาท และไตรมาสที่ 3/2565 จำนวน 2,767 ยูนิต มูลค่า 66,252 ล้านบาท

ขณะที่ยอดขายไปได้ดีทั้ง 3 ไตรมาส โดยไตรมาสที่ 1/2565 ขายได้จำนวน 1,184 ยูนิต มูลค่า 25,852 ล้านบาท

ไตรมาสที่ 2/2565 จำนวน 1,099 ยูนิต มูลค่า 26,687 ล้านบาท

และไตรมาสที่ 3/2565 จำนวน 1,431 ยูนิต มูลค่า 37,764 ล้านบาท

รวมทั้ง 3 ไตรมาสอยู่ที่ 3,714 ยูนิต มูลค่า 90,303 ล้านบาท โดยเป็นบ้านเดี่ยวเกือบทั้งหมดและราคามากกว่า 20 ล้านบาทที่กลุ่มคนจีนซื้ออยู่อาศัยถือว่าขายดี

แล้วสถานการณ์ตลาดบ้านหรูล่าสุดเป็นอย่างไร

 

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ อัพเดตว่า กรณีตู้ห่าวหรือทุนจีนสีเทา มีผลต่อตลาดบ้านหรูพอสมควร ทำให้กำลังซื้อต่างชาติและตลาดชะลอตัวไประยะหนึ่ง เพราะคนจีนที่ซื้อจะถูกเหมารวมว่าเป็นจีนสีเทา มีการถูกตรวจสอบ ทำให้คนที่ซื้อแบบนอมินี หรือโดยนิติบุคคลมีต่างชาติถือหุ้น 49% จะทำได้ยากขึ้น แต่คนที่ซื้อคอนโดมิเนียมไม่มีปัญหาเพราะซื้อได้อยู่แล้ว 49% ตามกฎหมาย แต่ซื้อบ้านกับวิลล่าจะได้รับผลกระทบหมด ล่าสุดมีผู้ประกอบการรายหนึ่งเตรียมจะลงทุนพัฒนาโครงการบ้านหรูหลังละ 100 ล้านบาท ย่านพระราม 9-ศรีนครินทร์ ต้องชะลอโครงการไว้ก่อน ซึ่งผู้ประกอบการคงต้องปรับแผนหันมาเน้นคนไทยมากขึ้น

สอดคล้องกับ “มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า หลังเกิดกรณีตู้ห่าวส่งผลกระทบต่อตลาดบ้านหรู มีคนจีนที่กลัวถูกตรวจสอบได้ทิ้งจองไปหลายโครงการแล้วและยังกระทบลามไปถึงกลุ่มลูกค้ายุโรปด้วย

ทั้งนี้ ปัญหาที่เกิดขึ้นเป็นเพราะมีการเปิดช่องให้ต่างชาติซื้อบ้านได้โดยใช้นอมินี (ใช้ชื่อคนไทยถือครองแทน) เนื่องจากกฎหมายยังไม่เปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านได้เหมือนคอนโดมิเนียมที่ซื้อได้ 49% ของพื้นที่โครงการ

“ต่างชาติซื้อบ้านผ่านนอมินีมีมานานแล้ว ส่วนใหญ่เป็นคนจีน มีทั้งกลุ่มทุนสีเทาและกลุ่มทุนสีขาวที่ทำธุรกิจถูกต้อง ในช่วงโควิดจะซื้อคอนโดฯ หรูอยู่ แต่ระยะหลังหันซื้อบ้านราคาแพงกันมากขึ้น” มีศักดิ์กล่าว

และเพื่อเป็นการสังคายนาปมปัญหา “มีศักดิ์” ได้แนะไว้ว่า ขอให้รัฐบาลเปิดนิรโทษกรรมให้กับผู้ซื้อไปก่อนหน้านี้จากการใช้นอมินี ให้มาโอนให้ถูกต้อง ซึ่งจะทำให้รัฐเก็บภาษีได้มากขึ้น

และภายในปีนี้สมาคมจะทำหนังสือปกขาวยื่นให้รัฐบาลพิจารณาปรับข้อกฎหมาย เปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านแนวราบได้อย่างถูกต้อง เช่น ให้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนพื้นที่โครงการ เป็นบ้านขนาด 50 ตารางวาถึงไม่เกิน 1 ไร่ ราคา 5-100 ล้านบาทสำหรับพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล และราคา 3-30 ล้านบาทสำหรับพื้นที่ส่วนภูมิภาค

ฟาก “ศานิต อรรถญาณสกุล” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2565 เป็นปีของบ้านหรูระดับราคา 50-100 ล้านบาทที่ขายดี ดูจากผู้ประกอบการรายใหญ่หลายค่ายทำยอดขายได้ร่วม 30,000 ล้านบาท ทุบสถิติในรอบ 30 ปี

ในส่วนของเพอร์เฟค เฉพาะโครงการร่วมทุนกับฮ่องกงแลนด์ทำยอดขายได้กว่า 2,000 ล้านบาท สำหรับทิศทางตลาดในปี 2566 คงตอบยาก เพราะหลังเกิดกลุ่มทุนจีนสีเทาเอฟเฟ็กต์ ทำให้ขณะนี้ตลาดบ้านหรูชะลอตัวไป ต้องรอดูสถานการณ์อีกสักระยะหนึ่ง

อย่างไรก็ดี ถือว่าจีนได้มาเติมน้ำในบ่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เหือดแห้งจากคอนโดฯ ที่หายไปในช่วงโควิด จึงทำให้บ้านหรูขายดี โดยหลังจากนี้บริษัทคงต้องปรับแผน เน้นทำตลาดเรียลดีมานด์ในไทยและการเปิดโครงการใหม่ต้องระมัดระวังมากขึ้น

 

ในมุมมืดย่อมมีมุมสว่าง มีการประเมินจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด ฟันธงตลาดแนวราบยังคงโดดเด่นโดยเฉพาะบ้านหรูเกิน 20 ล้านบาทขึ้นไป ในโซนพื้นที่พัฒนาการ บางนา กรุงเทพกรีฑา และถนนราชพฤกษ์ เนื่องจากผู้พัฒนารายใหญ่ยังคงเพิ่มสัดส่วนการพัฒนาแนวราบมากขึ้นในทำเลใหม่ๆ ในกรุงเทพฯ และจังหวัดที่เป็นยุทธศาสตร์ เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) เชียงใหม่ ภูเก็ต

แล้วกำลังซื้อต่างชาติจะกลับมาใหม่?

ต่อคำถามนี้ “ภัทรชัย” มองว่าแม้ปี 2565 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไทยเผชิญกับข่าวกลุ่มทุนจีนสีเทา ส่งผลให้มีการทิ้งดาวน์และไม่โอนกรรมสิทธิ์ของนักลงทุนชาวจีนจำนวนมากในบ้านระดับบน

แต่มองว่าแนวโน้มปี 2566 ลูกค้าต่างชาติยังดีขึ้นกว่า 2 ปีที่ผ่านมา แต่ยังคงไม่กลับไปเหมือนเดิมหรือใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิดโควิด

ขณะที่การเปิดประเทศของจีน จะเป็นปัจจัยบวกต่อกำลังซื้อต่างชาติให้เดินทางเข้ามาซื้อ ทำสัญญา และโอนได้สะดวกขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีสำหรับตลาดคอนโดมิเนียม

สำหรับการทำตลาดแนะว่าในปีนี้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าคนไทยให้มากขึ้นและสำหรับกำลังซื้อต่างชาติควรเพิ่มช่องทางการขายผ่านแพลตฟอร์มเอเจนต์ต่างๆ หรือช่องทางออนไลน์มากขึ้น เพื่อเป็นการเปิดโอกาสการขายอีกช่องทางในภาวะที่กำลังซื้อต่างชาติยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาได้อย่างปกติ

ยังคงเป็นประเด็นร้อนเขย่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องติดตาม แม้ผลกระทบจะแค่ระยะสั้นๆ ก็ตาม แต่ต้องยอมรับว่าต่างชาติยังคงเป็นดีมานด์ที่ผู้ประกอบการไทยต้องการ โดยเฉพาะคนจีนที่นิยมซื้อบ้านหรูในไทยเป็นบ้านหลังที่ 2 ไว้ให้ลูกเรียนหนังสือกันมาก

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022