วิรัตน์ แสงทองคำ

https://viratts.com/

 

กทม. ในการเปลี่ยนแปลง

 

ยุคหลังวิกฤตการณ์ COVID-19 แนวโน้มเกี่ยวกับ “พื้นที่” ในกรุงเทพฯ จะเปลี่ยนแปลงไป

จุดเปลี่ยนสำคัญครั้งหนึ่งเคยเกิดขึ้นเมื่อทศวรรษที่ผ่านมา ในปี 2554 กรุงเทพฯ เผชิญวิกฤตจากน้ำท่วมใหญ่ กินเวลาเกือบครึ่งปี (ปลายเดือนกรกฎาคม 2554-มกราคม 2555) มิติสำคัญได้ปะทุเป็นความขัดแย้ง ระหว่างกรุงเทพฯ กับพื้นที่รอบนอก ขณะเกิดกรณีเกิดน้ำท่วมใหญ่ในรอบนอก โดยเฉพาะในเขตอุตสาหกรรมลุ่มเจ้าพระยาอย่างไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน แต่ประสบความสำเร็จในแผนการปกป้องสุดกำลังไม่ให้ท่วมถึงพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน

หลังเหตุการณ์นั้น ความเคลื่อนไหวการพัฒนาที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มองผ่านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายสำคัญๆ มีการปรับทิศทางอย่างที่น่าสนใจ

–จากข้อมูลโครงการใหม่ในเวลานั้น ให้ภาพที่ชัดเจน มีการเปิดตัวโครงการในตัวเมืองรูปแบบคอนโดมิเนียมมากเป็นพิเศษ ด้วยบทวิเคราะห์ทางการตลาด เชื่อว่าผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่นโครงการชานเมืองหรือรอบนอกกรุงเทพฯ เป็นผลต่อเนื่องจากวิกฤตการณ์น้ำท่วม ถือเป็นภาพใหม่ขัดแย้งกับภาพเดิม

ผมเองเคยนำเสนอไว้ว่า ในช่วงอย่างน้อยหนึ่งทศวรรษก่อนหน้านั้น โครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ได้ขยายออกไปสู่ชานเมืองและแนวโน้มขยายพื้นที่ออกไปไกล เป็นรัศมีกว้างขึ้นๆ

แม้ว่าในระยะต่อมา โครงการชานเมืองคงมีอยู่และดำเนินไปเพิ่มเติม แต่กระแสสำคัญ ณ ใจกลางกรุงเทพฯ คงเป็นไปอย่างต่อเนื่อง

 

–พื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ มีความสำคัญมากขึ้น กระแสเร่งขึ้น มีโครงการจำนวนมากขึ้นๆ เป็นไปตามจังหวะเวลา กับแผนการสร้างระบบและเครือข่ายขนส่งมวลชนระบบรางครั้งใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ ด้วย โดยเฉพาะช่วงเวลา โครงการและแผนการข้างต้น ดำเนินไปอย่างเป็นจริงเป็นจัง ขณะปัญหาจราจรในกรุงเทพฯ ดูหนักหนามากขึ้นๆ เป็นลำดับ ทั้งไม่สามารถมองเห็นความพยายามของรัฐและ กทม.ในการแก้ปัญหาอย่างเป็นระบบ จริงจังและเชื่อได้

โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบคอนโดมิเนียม ใกล้สถานีรถไฟฟ้าผุดขึ้นเป็นดอกเห็ด มักจะเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัย-ใช้สอยขนาดเล็ก เพื่อให้บรรจุผู้คนให้มากที่สุด

ภาพข้างต้นสะท้อนว่า มีการเคลื่อนย้ายผู้คนในกรุงเทพฯ กันเอง จากชานเมืองสู่ใจกลางมากขึ้น พื้นที่ใจกลาง จึงจะมีความแออัดมากขึ้นๆ

ปรากฏการณ์ “ภาพต่อ” กรุงเทพฯ ศูนย์กลางแห่งความสนใจ ให้ความสำคัญขึ้นอีก ด้วยโครงการใหญ่เปิดขึ้นเป็นขบวน โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน ทั้งที่อยู่อาศัย สำนักงาน โรงแรมและพื้นที่การค้า

เริ่มต้นขึ้นตั้งแต่ช่วงคาบเกี่ยววิกฤตการณ์ทางการเมืองครั้งสำคัญในกรุงเทพฯ (การชุมนุมใหญ่ของ กปปส.ปี 2556) ตามมาด้วยการรัฐประหาร มีรัฐบาลทหาร และต่อเนื่องด้วยรัฐบาลที่มาจากระบบเลือกตั้ง ว่ากันว่าเป็นไปตามแผนการสืบทอดอำนาจ (2557-ปัจจุบัน)

เมื่อมองผ่านโครงการใหญ่ๆ ใจกลางกรุงเทพฯ ให้ภาพการเปลี่ยนแปลง การใช้พื้นที่ เพื่อเพิ่มความหนาแน่น แออัดของประชากรในอัตราเร่งเป็นกระแสที่ไม่หยุดยั้ง

กรณี “สยามเซ็นตอร์ สยามดิสคัฟเวอรี่-สยามพารากอน” (ปี 2556) ไปจนถึงการเปิดตัวโครงการใหญ่ใหม่ๆ (ปี 2560) จาก “ดุสิตธานี-เซ็นทรัล” มุมถนนสีลม จนถึง สยามพิวรรธน์ กับ “ไอคอนสยาม” ริมแม่น้ำเจ้าพระยา

ตามมาติดๆ กลุ่มทีซีซี เปิดโครงการ One Bangkok หัวมุมถนนพระราม 4-ถนนวิทยุ เป็นแผนการลงทุนอย่างครึกโครมที่สุดช่วงหนึ่งในกรุงเทพฯ มูลค่ารวมกันแล้วหลายแสนล้านบาท

อีกปัจจัยหนึ่งซึ่งเสริม ในฐานะกรุงเทพฯ เป็นจุดหมายปลายทางนักท่องเที่ยวต่างชาติ จุดประกายโดยกระแสจีน จากสถิติที่น่าทึ่ง เปิดฉากอย่างมีนัยยะสำคัญ ในปี 2559 ด้วยมีนักท่องเที่ยวจีนมาเยือนมากกว่า 8 ล้านคน หรือมีสัดส่วนมากกว่า 25% ของบรรดานักท่องเที่ยวชาวต่างชาติทั้งหมดที่มาประเทศไทย เป็นสถิติใหม่ที่สูงที่สุดอย่างต่อเนื่อง

 

และแล้ววิกฤตการณ์ครั้งใหม่ ไวรัส COVID-19 แผ่ระบาดทั่วโลกครั้งใหญ่ที่สุดแห่งยุคโลกาภิวัตน์ ได้เปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตผู้คน โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ๆ รวมทั้งกรุงเทพฯ ด้วย เพียงชั่วข้ามคืน

จุดโฟกัสแห่งปัญหาและทางแก้เฉพาะหน้าในทันที มีความเฉพาะเจาะจง ลงมาที่พื้นที่ที่อยู่อาศัย ไม่ว่า “ทำงานที่บ้าน” (ที่พูดๆ กันแปลมาจาก Work From Home) รวมทั้งผู้คนเยาว์วัยกลุ่มใหญ่ มีความจำเป็น “เรียนหนังสือที่บ้าน” ด้วยในจำนวนไม่น้อย

จนทุกวันนี้ผ่านไปกว่า 2 ปี สถานการณ์คลี่คลายไปพอสมควร หลายๆ ประเทศโดยเฉพาะโลกตะวันพยายามปรับตัวให้เป็นปกติมากขึ้น สำหรับสังคมไทย โดยเฉพาะกรุงเทพฯ ผู้คนจำนวนไม่น้อยยังคง work from home

แม้ในที่สุด วิกฤตการณ์โรคระบาดครั้งใหญ่ในโลกจะผ่านไปแล้ว เชื่อว่าจะมีบทสรุปสำคัญ

กรุงเทพฯ จะขยับปรับตัว เปลี่ยนไปจากเดิม

 

“การเปลี่ยนแปลงไปตามยุคสมัย ความหมาย ‘บ้าน’ ในกรุงเทพฯ คือส่วนที่แยกออกอย่างชัดเจนจากกิจกรรมสำคัญ นั่นคือการทำงาน การแยกตัวออกจากกัน ระหว่างการทำงาน กับการอยู่บ้าน จึงมีมากขึ้นๆ” ผมเคยเสนอภาพที่ขัดแย้งสวนทางกันไว้ เมื่อกว่า 2 ทศวรรษที่แล้ว ในช่วงภาวะเศรษฐกิจเฟื่องฟู กิจกรรมรวมศูนย์มาอยู่ที่กรุงเทพฯ จากนี้เชื่อว่าจะเปลี่ยนไป

อันที่จริง ก่อนCOVID-19 มีบางกระแสก่อให้เกิดกระบวนการปรับตัวมาบ้างบางระดับ ในช่วงเวลานั้น ต่อเนื่องจากปัญหาโลกร้อน และกระแสความใส่ใจสิ่งแวดล้อม ต่อเนื่องมาสิ่งที่เรียกว่า ระบบเศรษฐกิจหมุนเวียน (Circular Economy) ระบบเศรษฐกิจแบ่งปัน (Sharing Economy) กับการพัฒนาระบบออนไลน์ให้บริการ โดยเฉพาะการจัดการ “พื้นที่” ส่วนตัวให้ใช้ประโยชน์วงกว้าง กรณี Airbnb ได้สร้างผลสะเทือนถึงธุรกิจโรงแรมในบางระดับ

ขณะเดียวกัน มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบใหม่ๆ เป็นทางเลือก เพื่อให้แบบแผนการทำงานมีความยืดหยุ่นมากขึ้น ที่เรียกว่า Co-working space ธุรกิจซึ่งเติบโตอย่างรวดเร็วทั่วโลก โดยเฉพาะในภูมิภาคเอเชีย รวมทั้งสังคมไทย ไปตามกระแสนั้น

เฉพาะในกรุงเทพฯ มีพื้นที่บริการมากที่สุด มากกว่าในหัวเมืองใหญ่ในประเทศรวมกันเสียอีก

 

พลวัตและบทเรียนกว่า 2 ปี ที่ที่อยู่อาศัยหรือ “บ้าน” กลายเป็นศูนย์กลาง มีบทบาทมากขึ้นในกิจกรรมสำคัญ ไม่ว่าการทำงาน การศึกษา รวมไปถึงส่วนต่อขยายกระบวนการจับจ่ายใช้สอย ก่อให้เกิดการตกผลึกเป็นแบบแผนใหม่ๆ ในอีกด้าน บ้านกับทำเล มีความสำคัญลดลง มีความสำคัญน้อยกว่าการจัดสรรพื้นที่ใช้สอยให้เข้ากับวิถีชีวิตที่เปลี่ยนไป

ขณะผลกระทบข้างต้น จะแผ่ออกไปเป็นวงกว้างขึ้น เป็นระลอกคลื่น ไม่ว่าจะเล็กหรือใหญ่ก็ตามที

– การพัฒนาระบบใหม่เป็นแบบแผนมาตรฐาน เพื่อทำงาน (รวมทั้งการศึกษา) ไม่ว่าการสื่อสาร การประชุมวางแผน การทำงานร่วมกัน และประเมินผล เชื่อมโยงกันอย่างมีประสิทธิภาพ ไม่จำกัดสถานที่ อย่างที่เรียกว่า Work From Anywhere

ระบบและแบบแผนที่ว่านั้น แม้ในหลังยุค covid-19 ย่อมคงอยู่ เป็นทั้งทางเลือก และเป็นโมเดลการบริหารจัดการอย่างผสมผสาน ธุรกิจใหญ่หลายแห่งเริ่มปรับตัว ปรับพื้นที่สำนักงานใหญ่อันหรูหรา ซึ่งแต่เดิมมุ่งแสดงสถานะ ภาพลักษณ์ และแบรนด์อันโดดเด่น ให้เป็นพื้นที่เพื่อแชร์กับธรกิจอื่นๆ เพื่อกิจกรรมที่แตกต่าง แนวคิดการสร้างสำนักงานใหญ่ ให้ผู้คนมารวมศูนย์ในที่เดียว ซึ่งเกิดขึ้นอย่างครึกโครมในช่วงเศรษฐกิจเฟื่องฟูเมื่อ 2 ทศวรรษ จะกลายเป็นอดีต

– อีกด้าน พื้นที่ค้าปลีกจะเปลี่ยนแปลง ผลกระทบมาจากแบบแผน Shopping Online และ Delivery ที่เติบโตอย่างมากๆ จนไม่จำเป็นต้องใช้พื้นที่แสดงสินค้ามากมายเช่นแต่ก่อน บทเรียนต่างประเทศ มองเห็นเค้าลางจากกรณี Decathlon เครือข่ายค้าปลีกอุปกรณ์กีฬา-กิจกรรมกลางแจ้ง ได้เปิดธุรกิจ Co-working Space ไปแล้ว ขณะ Tesco เครือข่ายค้าปลีกยักษ์ใหญ่ ขยับปรับตัวตาม

กทม.จะเป็นจุดศูนย์กลางการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ •