ก่อสร้างและที่ดิน

นาย ต.

 

รับมือต้นทุนวัสดุพาเหรดพุ่ง

 

ไตรมาส 1 ปี 2565 และก่อนหน้านั้น ปัญหาหลักใหญ่ที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเจอ คือปัญหากำลังซื้อของตลาดต่ำ หรือพูดง่ายๆ ว่า คนอยากได้บ้าน แต่เงินซื้อบ้านไม่เพียงพอ

ทางแก้ นักพัฒนาอสังหาฯ ต้องเลือกก่อนว่า

(1) จะสร้างบ้าน สร้างทาวน์โฮมขายให้คนกลุ่มไหนที่ยังพอมีกำลังซื้ออยู่บ้าง

(2) เลือกทำเลหรือย่านที่มีความต้องการ มีการแข่งขันไม่สูงมาก และราคาที่ดินสามารถทำโครงการได้

(3) เลือกแบบบ้านที่ทำราคาได้ตามกำลังซื้อและผู้ซื้อชอบ

ดังจะเห็นว่า โครงการขายดีที่ผ่านมา มักเป็นโครงการระดับราคาสูง 10 ล้านบาทขึ้นไป เพราะคนกลุ่มนี้ยังมีความมั่งคั่งเหลือ รายได้ยังไม่กระทบแรง

หรือถ้าเป็นระดับราคา 2-5 ล้านบาทต่อยูนิตก็จะเป็นย่านใหม่ๆ ที่ไม่มีการใครทำมาก่อนหรือการแข่งขันต่ำ รูปแบบที่อยู่อาศัยที่ออกมาก็จะเป็นทาวน์โฮมหรือบ้านแฝด ที่ใช้ที่ดินน้อยแต่มีพื้นที่ใช้สอยมาก ได้อารมณ์เหมือนบ้านเดี่ยว

แต่จากนี้ไปจะมีปัญหาใหญ่ปัญหาใหม่เข้ามาเพิ่มอีก คือ ต้นทุนค่าก่อสร้าง เพราะตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2565 เป็นต้นไป รัฐบาลจะไม่ “ตรึงราคา” น้ำมันดีเซลไว้ที่ 30 บาทต่อลิตรไว้อีกแล้ว

ผลที่ตามมาอย่างแน่นอน ก็คือต้นทุนราคาสินค้าต่างๆ จะเพิ่มขึ้น และจะมีการทยอยปรับราคาขายติดตามมาอย่างต่อเนื่อง

 

ภาพใหญ่สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ หรือสภาพัฒน์ ได้ศึกษาสมมุติฐานไว้ 3 สถานการณ์ คือ

(1) กรณีราคาน้ำมันดิบดูไบ 100 เหรียญสหรัฐ/บาร์เรล ราคาดีเซลในประเทศจะอยู่ที่ 33 บาท/ลิตร เงินเฟ้อ 5% อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจ (GDP) โต 3.5% ซึ่งน่าจะเป็นสถานการณ์ที่ใกล้เคียงกับสภาพจริงที่ราคาน้ำมันตลาดโลกในช่วงนี้เคลื่อนไหว 100 กว่าเหรียญสหรัฐ/บาร์เรล

(2) ถ้าราคาน้ำมันดิบดูไบ 125 เหรียญ ดีเซลจะอยู่ที่ 40 บาท เงินเฟ้อ 6.2% GDP โตลดลงเหลือ 3.2%

และ (3) กรณีราคาน้ำมันดิบดูไบ 150 เหรียญ ดีเซลจะอยู่ที่ 46 บาท/ลิตร เงินเฟ้อ 7.2% GDP โตลดลงเหลือ 3%

ภาพที่ธุรกิจอสังหาฯ จะเจอ คือ

(1) ต้นทุนสินค้าวัสดุก่อสร้างที่ผลิตด้วยการใช้พลังงานปริมาณมากๆ อาทิ เหล็ก ปูนซีเมนต์ เซรามิก จะมีการปรับราคาขึ้น

(2) ต้นทุนค่าขนส่งก็จะปรับตามราคาดีเซล ทำให้ราคาวัสดุก่อสร้างทุกอย่าง ตั้งแต่ค่าถมดินก็จะปรับขึ้น

ปัญหานี้มีรายละเอียดจำนวนมากเพราะโครงสร้างต้นทุนที่เกี่ยวกับพลังงานที่ใช้ในการผลิตแต่ละชนิดก็ไม่เท่ากัน ต้นทุนค่าขนส่งวัสดุแต่ละอย่างก็ต่างกัน ทำให้การทยอยปรับราคาของสินค้าแต่ละชนิดก็จะต่างกันไป

ขณะที่สินค้าที่อยู่อาศัยใหม่ บ้าน ทาวน์โฮม บ้านแฝด บ้านเดี่ยว บริษัทอสังหาฯ ต้องบอกราคาขายและทำสัญญากับผู้ซื้อตั้งแต่แรกไว้เลยว่าราคาเท่าไหร่ ส่วนใหญ่หรือเกือบทั้งหมดต้องบอกก่อนที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จ

 

นี่จึงเป็นความเสี่ยงของอสังหาฯ ยุคนี้

เพราะถ้าจะตั้งราคาสูงเผื่อไว้มาก ก็จะขายยากเพราะทราบกันดีว่ากำลังซื้อไม่ดี แต่ถ้าไม่เผื่อต้นทุนที่จะสูงขึ้นไว้ก่อน ขายได้ สร้างเสร็จ แต่ไม่เหลือกำไร

จะไปหวังพึ่งการบริหารจัดการของรัฐก็ไม่ได้ เพราะวิกฤตโควิด 2 ปีมานี้เห็นชัดว่า รัฐไม่เข้าใจธุรกิจและเศรษฐกิจ ไม่สามารถแก้ปัญหาเหล่านี้ในเชิงโครงสร้าง หรือเชิงกระบวนการได้ เพราะมีมุมมองระดับคนทำงานรูทีนเท่านั้น

ธุรกิจต้องช่วยตัวเอง รับความเสี่ยงเอง และประชาชนผู้ซื้อก็ต้องแบกรับภาระต้นทุนรวมสุดท้าย •