หากจำกันได้เมื่อเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา “ฟองสบู่” อสังหาริมทรัพย์ ถูกขุดขึ้นมาเป็นกระแสอีกครั้ง

โดยอดีตผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อย่าง “ประสาร ไตรรัตน์วรกุล” ออกมาเขย่าว่า ปัจจุบันเริ่มเห็นปรากฏการณ์ “โอเวอร์ซัพพลาย” ของอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่

ซึ่งไม่ได้จำกัดแค่บ้านเรือน หรือคอนโดมิเนียมเท่านั้น แต่ยังเหมารวมไปถึงศูนย์การค้า ช้อปปิ้งมอลล์ต่างๆ เพราะระยะหลังๆ มีการนำเอามา “มิกซ์ยูส” หรือที่เรียกว่า อสังหาฯ ผสมผสาน ที่มีทั้งเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ คอนโดฯ ห้างสรรพสินค้ารวมอยู่ในที่เดียวกัน เพื่อป้อนให้กับผู้มีเงินที่ไม่รู้ว่าจะเอาเงินไปลงทุนอะไรในภาวะดอกเบี้ยต่ำแบบนี้!

หลังจากนั้นไม่นาน ผู้ว่าการ ธปท.คนปัจจุบัน “วิรไท สันติประภพ” ได้เชิญ นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรีด้านเศรษฐกิจ และ นายอภิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เข้าหารือแลกเปลี่ยนความคิดเห็น

หนึ่งในคำถามที่ถูกหยิบยกขึ้นมาถาม ธปท. คือจะเกิดฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์หรือไม่??

แม้คำตอบวันนั้น ธปท. จะยังยืนยันว่า “ยังไม่มีสัญญาณใดชี้ชัดว่ากำลังเกิดฟองสบู่อสังหาฯ หรือภาวะเก็งกำไร”

แต่ ธปท. เองก็คงไม่วางใจกับการตั้งคำถาม และการส่งสัญญาณของอดีตผู้ว่าการ ธปท. นัก

เพราะในขณะที่ภาวะเศรษฐกิจยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวอย่างชัดเจน แต่ในวงการอสังหาฯ กลับเห็นว่ามีความคึกคักมากเป็นพิเศษ โดยเฉพาะการประกาศเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นแบบรายวัน

 

กระแสเรื่องฟองสบู่อสังหาฯ มีมาอย่างต่อเนื่อง แต่นี่เป็นครั้งแรกที่ได้รับการยืนยันอย่างชัดเจนจากปากผู้บริหารธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ว่าได้สั่งให้เจ้าที่ ธปท. เข้าไปประกบรายแบงก์เพื่อตรวจสอบการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด

โดย “รณดล นุ่มนนท์” ผู้ช่วยผู้ว่าการสายกำกับสถาบันการเงิน กล่าวว่า ธปท. ระมัดระวังและติดตามสถานการณ์การเติบโตของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ และการแข่งขันกดดอกเบี้ยกันอย่างรุนแรงของฝั่งแบงก์อย่างใกล้ชิด

“ล่าสุดก็ให้คน ธปท. เข้าไปดูรายแบงก์ หนึ่งคนต่อหนึ่งแบงก์ เพื่อเอาข้อมูลมาดูว่า การปล่อยสินเชื่อในช่วงที่ผ่านมาเป็นอย่างไร แต่ละช่วงมีความเสี่ยงหรือไม่ และดูแนวโน้มข้างหน้า เพื่อให้เห็นข้อมูลว่าแต่ละช่วงสินเชื่อเป็นอย่างไร แต่ปัจจุบันก็ยังไม่เห็นความเสี่ยงหรืออะไรที่ผิดปกติ การปล่อยสินเชื่อของแบงก์ยังทรงๆ แต่ก็ต้องดูแลใกล้ชิด เพราะสินเชื่อบ้านเป็นสินเชื่อที่สำคัญที่ผลักดันเศรษฐกิจของประเทศ” นายรณดลกล่าว

นอกจากนี้ ธปท. ได้ส่งผ่านนโยบายไปสู่ธนาคารพาณิชย์ “ณัฐพล ลือพร้อมชัย” ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา ยอมรับว่า ล่าสุด ธปท. ได้ให้ธนาคารพาณิชย์ทุกแห่งภายใต้กำกับ ส่งรายงานเกี่ยวกับภาพรวมการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ แบบรายเดือน เพื่อเอ็กซเรย์ความเสี่ยง และให้เห็นปัญหากันแบบเนิ่นๆ จากเดิมที่การส่งข้อมูลให้ ธปท. ทำปีละครั้งเท่านั้น

อย่างไรก็ตาม ผู้บริหารธนาคารกรุงศรีฯ มองว่า ธปท. น่าจะมีความกังวลต่อสินเชื่อผู้ประกอบการ (พรีไฟแนนซ์) มากกว่า เพราะจะเห็นมีการขยายโครงการใหม่จำนวนมาก ในขณะที่ดีมานด์ก็ไม่ได้มีล้นตลาดนัก

 

ทั้งนี้ จากข้อมูลที่ปรากฏบนสื่อต่างๆ จะเห็นว่าขณะนี้ทั้งผู้ประกอบการอสังหาฯ ทั้งหน้าเก่าและหน้าใหม่ ยังคงเดินหน้าประกาศเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่องทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ จึงเป็นคำถามว่ากำลังซื้อจะมาจากไหน

ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากที่เปิดมาหลายปีจนถึงวันนี้ก็ยังปิดโครงการไม่ได้ ยังโอนไม่หมด และต้องยอมรับว่ากำลังซื้อที่เกิดขึ้นส่วนหนึ่งหรืออาจจะเป็นส่วนใหญ่เป็นกำลังซื้อเทียมที่เกิดจากกลุ่มนักเก็งกำไร

อีกจุดที่อาจสร้างความกังวล จนอาจนำไปสู่ฟองสบู่อสังหาฯ ได้ นั่นคือ “ดอกเบี้ยต่ำ”

อดิศร เสริมชัยวงศ์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายธุรกิจรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี หรือ CIMBT กล่าวว่า ในภาวะปัจจุบันที่ทุกแบงก์แข่งกันกดดอกเบี้ยลงเพื่อปล่อยสินเชื่อบ้าน ทำให้ดอกเบี้ยในตลาดต่ำมากๆ อยู่ที่ 2-3% จากเดิมที่เคยสูงถึง 4-5% อาจสนับสนุนให้เกิดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์มากกว่าความต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ ซึ่งอาจเป็นความเสี่ยงในระยะข้างหน้า หรือเกิดหนี้เสียได้ หากผู้ผ่อนชำระตกงาน หรือขาดสภาพคล่อง

“อดิศร” ยอมรับว่าในภาวะที่แบงก์ลงมาแข่งโดยใช้ดอกเบี้ยต่ำเพื่อแย่งลูกค้า CIMBT ก็ต้องลงมาเล่นกลยุทธ์ดอกเบี้ยต่ำด้วยเช่นกัน

แต่ภายใต้การแข่งขัน แบงก์เองก็ต้องสร้างเกราะป้องกันเพื่อไม่ให้เกิดความเสี่ยง เช่น การปรับเกณฑ์การให้สินเชื่อ ทั้งการสกรีนลูกค้าเข้มงวดมากขึ้น และปรับเกณฑ์อนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV Ratio เหลือ 70-80% จากเดิมที่กำหนดอยู่ที่ 90% ในกลุ่มผู้มีรายได้ประจำ

และถ้าเป็นกลุ่ม “อาชีพอิสระ แบงก์ก็มีการสกรีนผู้กู้อย่างแน่นหนามากขึ้น พร้อมปรับ LTV ลงอีก 5-10% เนื่องจากกลุ่มนี้มีความเสี่ยงสูง เข้าใจง่ายๆ คือ การให้ลูกค้าจ่ายเงินดาวน์เพิ่มขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงในการปล่อยกู้นั่นเอง

“กลุ่มที่แบงก์มองว่ามีปัญหา คือกลุ่มที่ซื้อบ้านเพื่อเก็งกำไร ซึ่งกลุ่มนี้ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มอาชีพอิสระ ไม่มีรายได้ประจำ หากกลุ่มนี้มีปัญหาจะกระทบต่อการผ่อนชำระทันที ดังนั้น การปล่อยสินเชื่อกลุ่มนี้จึงต้องเข้มงวดมากขึ้น” นายอดิศรกล่าว

 

ขณะที่ “สุพจน์ สุขขะเสริมสุข” ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายพัฒนาสินเชื่อเคหะ ธนาคารธนชาต เล่าให้ฟังว่า ภาพรวมหนี้เสียของธนาคาร สิ้นไตรมาส 2 ที่ผ่านมา ปรับขึ้นมาอยู่ที่ 2.8% จาก 2.4% ในช่วงสิ้นปีก่อน โดยเอ็นพีแอลที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่มาจากการตกชั้นของลูกหนี้ ที่เข้าสู่กระบวนการปรับโครงสร้างหนี้มาแล้วในช่วงที่ผ่านมา แต่ไปไม่รอดจนตกชั้นเป็นเอ็นพีแอลในที่สุด

ซึ่งส่วนใหญ่ก็มาจากกลุ่มลูกค้าอาชีพอิสระ ไม่มีรายได้ประจำ

ดังนั้น ธนาคารจึงต้องพิจารณาก่อนการอนุมัติอย่างละเอียดและรอบคอบมากขึ้น

 

จากสถานการณ์ดังกล่าว คงไม่แปลกใจว่าทำไมหลายฝ่ายถึงเป็นห่วงปัญหาหนี้เสีย และฟองสบู่ในอสังหาฯ ที่เริ่มปรากฏภาพชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ

ข้อมูลจากบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ หรือเครดิตบูโร ชี้ชัดว่า เอ็นพีแอลกลุ่มสินเชื่อบ้านเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดย ณ สิ้นไตรมาส 2 ที่ผ่านมา เอ็นพีแอลขึ้นไปอยู่ที่ 4.1% ด้วยมูลค่า 718,404 ล้านบาท จากไตรมาสแรกอยู่ที่ระดับ 4% มูลค่า 653,498 ล้านบาท เรียกว่าเพียงช่วง 3 เดือนเอ็นพีแอลสินเชื่ออสังหาฯ เพิ่มขึ้นถึง 6.4 หมื่นล้านบาท

และนั่นคือมูลเหตุหลักที่แบงก์ชาติต้องปรับนโยบายหันมาเกาะติด ส่งทีมจับตาอย่างใกล้ชิดอยู่ในขณะนี้