ก่อสร้างและที่ดิน

นาย ต.

 

บ้าน จะซื้อก็รีบซื้อ

 

วิกฤตโควิดที่สร้างความเสียหายไปทั่วโลกยังไม่จบ ก็มีวิกฤตสงครามรัสเซีย-ยูเครนเข้ามาอีก ผลกระทบที่จะเกิดตามมากับเศรษฐกิจ ธุรกิจ และชีวิตผู้คนย่อมมากมายมหาศาล

ผลจากโควิดแพร่ระบาดทุกคนทราบกันดี เพราะเจอด้วยตัวเองมาเป็นเวลา 2 ปีแล้ว ส่วนผลจากสงครามรัสเซียรุกรานยูเครนนั้น

ผลกระทบโดยตรงเรื่องแรก คือพลังงาน เนื่องจากรัสเซียเป็นผู้ส่งออกน้ำมันอันดับ 2 ของโลก และยังเป็นผู้ส่งออกก๊าซธรรมชาติรายใหญ่ เมื่อเกิดสงครามจึงทำให้ราคาน้ำมันทั่วโลกสูงขึ้นทันที

ในประเทศไทยราคาน้ำมันทุกประเภททยอยปรับขึ้นราคาแล้วหลายครั้ง และยังไม่สามารถคาดหมายจุดสุดท้ายของการปรับราคา

ผลกระทบเรื่องที่สอง คือ ผลจากการแซงก์ชั่นหรือคว่ำบาตรการค้ารัสเซีย ตั้งแต่ทางด้านการเงิน ธุรกรรมการเงินระหว่างประเทศ การอายัดทรัพย์สินรัฐบาลและบุคคลสำคัญรัสเซีย การคว่ำบาตรทางการค้า ไปจนถึงด้านกีฬา สังคมอื่นๆ มีผลต่อธุรกิจการค้าที่เกี่ยวข้องกับไทยอย่างเลี่ยงไม่ได้ ที่เห็นเลยทันที ได้แก่ กลุ่มนักท่องเที่ยวรัสเซียที่ตกค้างอยู่เมืองท่องเที่ยวชายทะเลไทย

ผลกระทบต่อเนื่องกับเศรษฐกิจไทยต่อมา คือ วัตถุดิบเคมีการผลิตปุ๋ยเพื่อการเกษตรซึ่งได้จากการผลิตก๊าซธรรมชาติ ราคาสูงขึ้น ทำให้ปุ๋ยแพงขึ้นเป็นเท่าตัว ขณะเดียวกันรัสเซียกับยูเครนยังเป็นผู้ส่งออกธัญพืชสำหรับอาหารสัตว์รายใหญ่ของโลก ทำให้อาหารสัตว์แพงขึ้นไปด้วย

 

สําหรับอสังหาริมทรัพย์เลี่ยงไม่พ้น ต้นทุนวัสดุก่อสร้างต่างๆ เพิ่มขึ้น แน่นอนแต่ละชนิดขึ้นมากขึ้นน้อยแตกต่างกันไป ต้นทุนค่าขนส่งเพิ่มขึ้น ตัวบ้านและอาคารซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์มันเคลื่อนไม่ได้ ดังนั้น ของทุกอย่างที่ใช้ต้องขนส่งมาที่ไซต์งานก่อสร้างทุกอย่าง ต่อมาค่าบริหารจัดการก็ต้องสูงขึ้นด้วย สุดท้ายหากเหตุการณ์ยืดเยื้อนาน ค่าแรงงานก่อสร้างก็ต้องปรับขึ้นเพราะคนงานก็จะอยู่ไม่ได้

แต่สำหรับผู้ซื้อบ้านที่มีความพร้อม ต้องบอกว่า “จะซื้อก็รีบซื้อ” เลยดีกว่า

เพราะกระบวนการพัฒนาอสังหาฯ โครงการบ้าน ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮมนั้น นักพัฒนาอสังหาฯ จะคิดต้นทุนเป็นโครงการๆ ไป ได้แก่ ต้นทุนที่ดิน สาธารณูปโภค ค่าก่อสร้าง ค่าการตลาด และค่าสำนักโอเวอร์เฮด ต้นทุนการเงิน

ตั้งราคาขาย โดยมีอัตรากำไรตามสภาพการแข่งขัน ซึ่งส่วนใหญ่ราคาขายหักด้วยต้นทุนก่อสร้างและดำเนินการ จะเหลือกำไรขั้นต้นหรือ Gross profit ประมาณ 30% กว่า ต่อมาหักด้วยต้นทุนโอเวอร์เฮดและต้นทุนการเงิน จะเหลือกำไรสุทธิประมาณ 10 กว่าถึง 20%

เมื่อขึ้นโครงการใหม่ ก็จะคิดต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้างใหม่แต่ละโครงการหมุนวนไป

กระบวนการก่อสร้างและขายโครงการบ้านจัดสรรต่างๆ วิกฤตปี 2540 เป็นต้นมา จะมีการสร้างเสร็จก่อนขายล่วงหน้าไปจำนวนหนึ่งตามคาดการณ์ความต้องการตลาดและกำลังเงินของบริษัทเจ้าของโครงการ โดยอาจสร้างทีละเฟส ทีละกลุ่ม 10-20 ยูนิต

ที่ว่า ถ้าพร้อมแล้วให้ตัดสินใจซื้อเลย ก็คือซื้อบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว จากต้นทุนเดิมก่อนต้นทุนต่างๆ ค่าขนส่ง ค่าวัสดุจะเพิ่มขึ้น •