ก่อสร้างและที่ดิน

นาย ต.

 

ส่องกำลังซื้อบ้านปี 2565

 

งานสัมมนาประจำปี “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีชี้เศรษฐกิจ” จัดโดย 3 สมาคมได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมการค้าอาคารชุดไทย เมื่อวันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2565 ที่ผ่านมา

วิทยากรทุกคน ก็พ้องกันว่า เศรษฐกิจผ่านจุดวิกฤตต่ำสุดมาแล้ว

ส่วนการฟื้นตัวนั้นทุกคนก็บอกว่า ยังมีความเสี่ยงการแพร่ระบาดโควิด-19 สายพันธุ์โอมิครอนอยู่

นอกจากนี้ ล่าสุดยังมีสถานการณ์รัสเซียส่งกำลังทหารบุกยูเครน ซึ่งจะส่งผลต่อราคาพลังงานและวัตถุดิบอีกหลายตัวในตลาดโลก ก็เป็นอีกปัจจัยเสี่ยงหนึ่ง

เริ่มแบบยอมรับความจริงก่อนว่า ไม่มีปาฏิหาริย์ใดที่จะทำให้เศรษฐกิจฟื้นตัวรวดเร็วง่ายดาย แต่จะฟื้นตัวไป มีอุปสรรคให้ฟันฝ่าไปเป็นระยะๆ

คนทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บ้านคอนโดมิเนียมก็ต้องไปควานหากลุ่มคนที่ยังมีกำลังซื้อในตลาดว่าอยู่ที่กลุ่มไหนทำเลใด จากการบรรยายและเอกสารของวิทยากร

 

ดร.สักกะภพ พันยานุกูล ผู้อำนวยการอาวุโส เศรษฐกิจมหภาพ ธนาคารแห่งประเทศไทย เห็นว่า เศรษฐกิจฟื้นตัวต่อเนื่องไปสู่ระดับปกติในต้นปี 2566 แต่ยังมีความไม่แน่นอนจากการแพร่ระบาด

การฟื้นตัวแต่ละสาขาธุรกิจแตกต่างกัน สินค้าสาขาอุตสาหกรรมส่งออกมีการฟื้นตัวดี สำหรับอสังหาฯ จาก 17 สาขาธุรกิจ อสังหาฯ อยู่ลำดับ 13 ของอัตราการฟื้นตัว เรียกว่าอยู่ในกลุ่มท้ายตาราง ต่อมาจากสาขาโรงแรม, ขนส่ง, ร้านอาหาร, เครื่องนุ่งห่ม

ประมาณการรายได้ หรืออีกนัยหนึ่งก็คือกำลังซื้อในตลาด ข้อมูล ธปท.ประมาณการว่า รายได้นอกภาคเกษตรหายไป (Income lose) อันเนื่องมาจากวิกฤต การตกงาน ลดเงินเดือน ลดค่าจ้าง ตั้งแตปี 2563 -789,000 ล้านบาท ปี 2564 -968,000 ล้านบาท, ปี 2565 -626,000 ล้านบาท และปี 2566 -327,000 ล้านบาท

หมายความว่ารายได้คนทำงานนอกภาคเกษตรที่หายหรือกำลังซื้อสินค้าหายไป ตั้งแตปี 2563 มาลดมากสุดปี 2564 จนถึง 2566 ก็ยังไม่อาจกลับมาเท่าเดิมได้

รายได้รวมเฉลี่ยผู้มีงานทำนอกภาคเกษตรที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือ กลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระรายย่อย (9.2 ล้านคน) รองลงมาคือกลุ่มลูกจ้างภาคบริการ (8.1 ล้านคน) และผลกระทบน้อยคือกลุ่มลูกจ้างภาคการผลิต (4.0 ล้านคน) คาดการณ์การฟื้นตัวรายได้ ก็เป็นแบบเดียวกัน คือลูกจ้างภาคการผลิตฟื้นก่อน ค่อยตามด้วยภาคบริการ และสุดท้ายค่อยเป็นผู้ประกอบอาชีพอิสระรายย่อย ปลายทางที่จะกลับไปเหมือนเดิมคือปี 2566

ถ้าให้เดาต่อ กำลังซื้อคนซื้อบ้านก็จะฟื้นตัวไปตามนี้แหละ

 

มุมมองจากผู้บริหารธนาคารพาณิชย์ ปิติ ตัณฑเกษม ประธานเจ้าหน้าที่บริหารธนาคารทหาารไทยธนชาติ จำกัด (มหาชน) บอกว่า ธนาคารพาณิชย์ยังคงเฝ้าระวังกลุ่มลูกค้าเปราะบางและอสังหาริมทรัพย์บางประเภทอย่างต่อเนื่อง

กลุ่มลูกค้าสินเชื่อเปราะบาง คือลูกค้าที่ยังมีปัญหาในการชำระสินเชื่อ ได้แก่ (1) กลุ่มผู้มีรายได้น้อยกว่า 2 หมื่นบาทต่อเดือน กับ (2) ผู้ประกอบอาชีพอิสาระที่มีรายได้น้อยกว่าเดือนละ 3 หมื่นบาทต่อเดือน

ส่วนโครงการอสังหาฯ เฝ้าระวัง คือ โครงการอสังหาฯ ที่มีแนวโน้มคุณภาพสินเชื่อลดลง (1) ที่มีราคาซื้อขายต่ำกว่า 2 ล้านบาท ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด (3) โครงการคอนโดมิเนียมต่างจังหวัด เช่น EEC และภาคใต้ เพราะเมื่อมีปัญหาหนี้เสียแล้ว ราคาจะตกลงมากและขายออกไปยาก

อันนี้ไม่ต้องเดา นักพัฒนาอสังหาฯ ควรหลีกเลี่ยงการทำโครงการมาราแบงก์ไม่อยากปล่อยกู้ เพราะธรรมดาที่คิดว่าไม่มีปัญหา แบงก์ก็มีปฏิเสธปล่อยกู้มากอยู่แล้ว