ก่อสร้างและที่ดิน

นาย ต.

 

อสังหาฯ เช่าทรุดยาว

 

ผลกระทบวิกฤตโควิดและวิกฤตเศรษฐกิจเที่ยวนี้ ไม่เพียงกระทบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายโครงการบ้านจัดสรร โครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้น แต่กระทบธุรกิจอสังหาฯ เพื่อเช่า อันได้แก่ สำนักงาน ที่อยู่อาศัยให้เช่า และศูนย์การค้าด้วย

ไม่กระทบเพียงช่วงวิกฤตเท่านั้น อสังหาฯ เพื่อเช่ายังมีแนวโน้มจะรับผลกระทบครั้งนี้นานกว่าด้วย เพราะอสังหาฯ เพื่อขายโครงการบ้าน คอนโดฯ เมื่อโควิดมีแนวโน้มผ่อนคลายลง ก็สามารถเปิดโครงการใหม่พร้อมกับปรับโครงการใหม่ให้มีทำเล ราคา และดีไซน์ให้ตรงกับพฤติกรรมใหม่ได้เลยทันที

เช่น คนหันมาซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น บริษัทอสังหาฯ ก็เปิดโครงการใหม่เป็นแนวราบมากขึ้น แนวสูงน้อยลง ได้เลยทันที

แต่อสังหาฯ ให้เช่า เป็นการลงทุนระยะยาว ใช้เวลาหลายๆ ปีถึงจุดคุ้มทุน การปรับตัวทำได้ยากกว่า โดยเฉพาะด้านทำเล ด้านรูปแบบอาคารทำไม่ได้เลย ปรับได้ก็เฉพาะด้านการตกแต่งดีไซน์

 

วิกฤตคราวนี้ นอกจากกระทบกำลังซื้อหรือผู้เช่าที่ลดลงไประหว่างที่เกิดวิกฤตเท่านั้น แต่วิกฤตโรคระบาดโควิดยังทำให้พฤติกรรมคนหลายอย่างเปลี่ยนไปด้วย และบางอย่างเปลี่ยนไปตลอดกาล

อสังหาฯ เช่าประเภทอาคารสำนักงาน ผู้เช่าพื้นที่ค่อยๆ ทยอยคืนพื้นที่ระหว่างที่เกิดวิกฤตปี 2563-2564 ทั้งรายที่ต้องหยุดกิจการและรายที่ต้องลดค่าใช้จ่าย ระหว่างนั้นบริษัทต่างๆ ที่ยังอยู่ก็เริ่มให้พนักงานทำงานแบบ work from home [WFH] ประชุมกันด้วยแอพพ์ zoom, google meet และติดต่อลูกค้าด้วยเครื่องมือเหล่านี้

ผ่านไป 2 ปีจากที่ขลุกขลักบ้าง กลายเป็นความเคยชิน เมื่อเข้าสู่ภาวะเกือบปกติให้กลับมาทำงานที่ออฟฟิศได้แล้ว ปรากฏว่าบริษัทส่วนใหญ่ยังคงให้พนักงานทำงาน WFH ได้

บางบริษัทอาจกำหนดวันมาออฟฟิศกับวัน WFH บางบริษัทกำหนดตามลักษณะงานแต่ละแผนก

และบางบริษัทจัดระบบผสมตามความจำเป็นและเหมาะสม

การเลิกกิจการ การลดขนาดกิจการทำให้การใช้พื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าลดลงไปส่วนหนึ่งแล้ว แล้วบริษัทที่ยังดำเนินธุรกิจต่อไปยังใช้รูปแบบการทำงาน WFH ไปต่ออีก

เดาได้ไม่ยากว่าความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานน่าจะน้อยลงไม่ครึ่งหนึ่งก็เกือบครึ่ง

 

ไม่เพียงแค่นั้น ยังมีโครงการอาคารสำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอีกมาก จำนวนหลายแสนตารางเมตรที่จะเข้าสู่ตลาดในระยะต่อไป เชื่อว่า คงใช้เวลาหลายปีในการปรับตัว

ประเภทที่อยู่อาศัยให้เช่า ซึ่งก่อนหน้าวิกฤตโควิดแพร่ระบาดนั้น ทราบกันดีว่า ห้องชุดให้เช่าไปตีตลาดอพาร์ตเมนต์ให้เช่าระดับหนึ่ง ด้วยสภาพแวดล้อมดีกว่า มีทำเลให้เลือกหลากหลาย จนทำให้การลงทุนซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมให้เช่าเป็นที่นิยมของนักลงทุนจำนวนไม่น้อย กลายเป็นกำลังซื้อสำคัญที่บริษัทอสังหาฯ ให้ความใส่ใจตั้งแต่การออกแบบและการเปิดขายแบบพรีเซลส์ในราคาพิเศษ

แต่เมื่อโควิดระบาด มีการเลิกจ้าง ลดเงินเดือน ก็ทำให้มีห้องเช่าว่างจำนวนมาก เกิดการแข่งขันลดราคากันลงมา สุดท้ายทำให้ผลตอบแทนต่อการลงทุนซื้อห้องชุดให้เช่าต่ำ ไม่ดึงดูดการลงทุนต่อไปอีก

ทุกวันนี้แทบกล่าวได้กว่า การลงทุนเก็งกำไรหรือลงทุนซื้อห้องชุดคอนคอนโดฯ ไว้ให้เช่าไม่มีแล้ว เหลือแต่ความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

 

อสังหาฯ ให้เช่าประเภทค้าปลีกในศูนย์การค้า เป็นอีกกลุ่มที่จะเกิดการเปลี่ยนแปลง ช่วงวิกฤตที่ศูนย์ปิดล็อกดาวน์บ้าง เปิดบ้าง แต่จำกัดจำนวนคนนั่งในร้านบ้าง หรือเปิดแต่จำกัดเวลาปิดบ้าง ทำให้ร้านค้าต่างๆ เดือดร้อนมากเพราะรายได้ไม่มีหรือมีน้อย แต่ค่าใช้จ่ายยังคงอยู่ซึ่งจะเลิกทันทีก็ไม่ได้

ค่าเช่าพื้นที่ หรือค่า GP ที่ราคาหรืออัตราเคยพอสู้ได้ ก็จะรู้สึกว่าแพงมากสู้ไม่ไหว และระหว่างวิกฤตที่ต้องหันมาขายทาง delivery จนเกิดความชำนาญ

ทำให้ร้านค้าหลายๆ แห่งมีแนวคิด หรือบางรายก็ดำเนินการแล้วที่จะไปเปิดร้านนอกศูนย์นอกห้างเพื่อลดต้นทุนค่าเช่าพื้นที่ และแก้ไขทางออกด้วยเน้นขาย delivery และมีที่จอดรถที่เพียงพอ อย่างไรก็ดี แนวโน้มนี้ยังไม่ชัดเจนนัก

ผลโควิด-19 ครั้งนี้ นอกจากก่อให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจ ธุรกิจ การจ้างงานแล้ว ยังมีของฝากคือความเปลี่ยนแปลงไปตลอดกาลของพฤติกรรมตลาดหลายๆ อย่าง ต้องสังเกตติดตามกันต่อไป