เมื่อเร็วๆ นี้ รัฐบาลได้ประกาศลดค่าธรรมเนียมโอนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย อาคารพาณิชย์ ห้องชุด จากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 0.01 และค่าจดจำนอง จากร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01 โดยราคาประเมินและวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท ตั้งแต่วันที่ 18 มกราคม ถึง 31 มกราคม 2565

ทำให้ค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนอง ที่เดิมอสังหาฯ มูลค่า 1,000,000 บาท เสียค่าธรรมเนียมโอน 20,000 บาท เสียค่าจดจำนอง 10,000 บาท เหลือเสีย 100 บาท และ 100 บาท เป็นการลดภาระผู้ซื้อที่อยู่อาศัยและบริษัทผู้ขายลงไปจำนวนหนึ่ง

ก่อนหน้านี้เมื่อเมื่อวันที่ 21 ตุลาคม 2564 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประกาศผ่อนคลายมาตรการ LTV หรือการกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio)

โดยให้ปล่อยสินเชื่อได้ 100% เต็มมูลค่าหลักประกัน สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่และการ refinance รวมทั้งสินเชื่ออื่น เช่น เฟอร์นิเจอร์ตกแต่งที่มีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกัน หรือที่เรียกว่าสินเชื่อ Top-up ด้วย

ทั้งในกรณีสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 10 ล้านบาท และสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ทั้งนี้ ตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565

 

เอาเป็นว่า ในเวลานี้รัฐปลดล็อกหรือผ่อนคลายให้กับอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยแล้ว ทั้งมาตรการภาษีค่าธรรมเนียมและมาตรการการเงิน (LTV) ครบทั้ง 2 มาตรการ

เหลือถัดจากนี้ที่รัฐบาลต้องทำก็คือ ต้องทำมาตรการฟื้นฟูเศรษฐกิจให้เป็นรูปธรรมและเห็นผล เพื่อให้ประชาชนกลุ่มต่างๆ มีรายได้เพิ่มขึ้น กำลังซื้อในระบบเศรษฐกิจ รวมทั้งกำลังซื้ออสังหาฯ ที่อยู่อาศัยก็จะกลับมา

ซึ่งคงไม่ง่ายเหมือนกับการออกประกาศลดภาษีค่าธรรมเนียมหรือผ่อนคลาย LTV เหมือนที่ผ่านมา ต้องใช้ความรู้ความเข้าใจและทักษะในการบริหารมาก และต้องใช้เวลา

 

ทุกวันนี้ โครงการอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยขายสินค้าให้กับคน 2 กลุ่ม ได้แก่ 1.กลุ่มคนรวยที่ไม่ได้รับผลกระทบหรือได้ผลกระทบแต่ทรัพย์สินยังมีอีกมาก กับ 2.กลุ่มคนกินเงินเดือนที่มีหน้าที่การงานมั่นคงไม่ถูกเลิกจ้าง

สินค้าที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้สูง มีข้อจำกัดที่ต้องใช้เวลาหลายปีในการสร้าง “แบรนด์” ความน่าเชื่อถือพอสมควร มีบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ไม่กี่รายที่ตลาดยอมรับ ทำให้อสังหาฯ รายอื่นเข้าสู่ตลาดนี้ยาก ขณะเดียวกันกลุ่มคนผู้มีรายได้สูงก็มีจำนวนไม่มากด้วย

ทำให้บริษัทอสังหาฯ หลายบริษัททั้งรายใหญ่รายกลาง หันมาบุกตลาดคนกินเงินเดือนประจำ โดยเฉพาะตลาดกลางล่างและตลาดล่าง ราคาประมาณ 1 ล้านกว่าๆ ถึง 2 ล้านบาท และตลาดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเล็กน้อย ที่เรียกกันว่าตลาดที่ราคาเข้าถึงง่าย หรือ Afordable Market

ที่ผ่านมาตลาดกลุ่ม Afordable Market นี้ไม่ค่อยมีบริษัทอสังหาฯ ทำกัน ส่วนใหญ่ไปทำโครงการในกลุ่มราคา 3-4 ล้านบาท 4-5 ล้านบาท จนเป็นตลาดที่มีห้องชุดสร้างเสร็จเหลือขายค้างอยู่จำนวนมาก

จากนี้ไปบริษัทอสังหาฯ ต่างๆ ก็ต้องคลำหาตลาดที่คนต้องการที่อยู่อาศัยและมีกำลังซื้อจริงๆ ไปเป็นจุดๆ ไปพลางๆ ก่อน

จนกว่าจะมีทีมคนเก่ง มีฝีมือมาบริหารฟื้นฟูเศรษฐกิจประเทศ คนทุกกลุ่มมีรายได้สูงขึ้น เวลานั้นนักพัฒนาอสังหาฯ จะทำที่อยู่อาศัยเซ็กเมนต์ไหนก็ได้ตามถนัด