มองบ้านมองเมือง

ปริญญา ตรีน้อยใส

 

ทำเลที่อยู่อาศัย

 

ปรมาจารย์ด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานพ พงศทัต ให้ความสำคัญกับที่ตั้งโครงการ Location Location และ Location ว่าเป็นปัจจัยสำคัญของโครงการที่อยู่อาศัย

แต่ด้วยพื้นที่การพัฒนาเมืองส่วนใหญ่ของไทย ไม่ถูกจำกัดด้วยสภาพแวดล้อม เช่น ภูเขา ทะเล ทะเลสาบ พื้นที่ส่วนใหญ่ยังเป็นที่ราบ ที่ไม่เป็นข้อจำกัดในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย แบบแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ผ่านมา จึงเป็นไปอย่างอิสระ

จึงต่างไปจากบ้านเมืองอื่น ที่ๆ ตั้งโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะมาจากข้อกำหนดทางผังเมือง ที่มาจากการวิเคราะห์ความเหมาะสมของการใช้พื้นที่ ความคุ้มทุนในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน และสภาพแวดล้อมที่เหมาะสม

 

แต่เมื่อผังเมืองของไทยเป็นเพียงภาพระบายสีสวยงาม ไม่ได้มีกฎหมายหรือไม่สอดคล้องกับแผนพัฒนาด้านอื่นๆ อีกทั้งหน่วยงานอย่างกรมทางหลวง ที่รับผิดชอบโครงสร้างพื้นฐานสำคัญ คือ ถนน ได้รับงบประมาณมหาศาล แม้จะมีการวางแผนระบบถนนและทางหลวง แต่ก็จะเป็นไปตามข้อพิจารณาด้านคมนาคมขนส่ง โดยไม่ได้คำนึงถึงชุมชนและเมือง

ดังนั้น แผนพัฒนาทางหลวง ทางหลวงพิเศษ ทางด่วน ทางยกระดับ จนถึงระบบขนส่งมวลชนระบบราง จึงเป็นผู้นำทิศทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ส่งผลต่อโครงการทั้งของภาคเอกชนและภาครัฐ จึงต้องเป็นไปตามแผนเส้นทางคมนาคม ซึ่งไม่สัมพันธ์กับสิ่งแวดล้อม ชุมชน และเศรษฐกิจแต่อย่างใด

การคาดการณ์ทิศทางการพัฒนาเมือง หรือการเลือกทำเลในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องพิจารณาแผนงานของกระทรวงคมนาคมเป็นสำคัญ

 

ตั้งแต่เมื่อเริ่มสร้างทางหลวงแผ่นดินสายแรกๆ ได้แก่ สุขุมวิท ไปตะวันออก พหลโยธิน ไปเหนือและอีสาน และเพชรเกษม ไปใต้ กรุงเทพฯ จึงเจริญไปตามแนวถนนดังกล่าว ทั้งการปลูกสร้างบ้านเรือน และที่ดินจัดสรรในระยะแรก และโครงการบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ศูนย์การค้า จนมาเป็น คอนโดมิเนียม ในปัจจุบัน

จากนั้นจึงย้อนกลับมาทางหลวงรอง เช่น ลาดพร้าว แจ้งวัฒนะ ติวานนท์ จนเมื่อมีทางด่วนพิเศษ ก็จะไปตามวิภาวดีรังสิต บางนา-ตราด และธนบุรีปากท่อ

เช่นเดียวกับ เมื่อเปลี่ยนจากรถยนต์เป็นรถไฟฟ้า หรือจากถนนเป็นรางรถไฟ โครงการคอนโดมิเนียมสูงระฟ้า จึงจะบานสะพรั่งรอบสถานีรถไฟฟ้า ดังที่เห็นในตอนนี้

อีกไม่นาน การก่อสร้างระบบขนส่งมวลชนทางราง คงจะแล้วเสร็จ ครอบคลุมทั่วทุกพื้นที่ของมหานคร นอกจากคนในกรุงเทพฯ จะต้องเปลี่ยนแบบแผนการเดินทางใหม่ ไม่ว่าจะเป็นการเดินทางเข้าเมือง ที่เดิมต้องผจญปัญหารถติด หรือการเดินทางข้ามเมือง ที่เดิมต้องอ้อมไปไกลเมือง พื้นที่บริการของระบบขนส่งมากขึ้นทางราง ยังเปิดพื้นที่ใหม่ สำหรับที่อยู่อาศัยเกือบทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียมหรู และแบบประหยัด

ผู้ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คงต้องศึกษาเรื่องนี้ให้ดี