ก่อสร้างที่ดิน/นาย ต.

ดีมานด์หด-ซัพพลายถูกล็อก

 

หลายปีมานี้ปัญหาใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยประเภทโครงการบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม คือปัญหากำลังซื้อ

คนชั้นกลางและล่าง รายได้ที่แท้จริงไม่เพิ่มขึ้น ขณะที่หนี้สินครัวเรือนของคนกลุ่มนี้กลับเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ จนมียอดรวมเป็นประมาณ 90% ของรายได้ประชาชาติ (GDP)

แถมยังมีมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ออกมากำหนดวงเงินดาวน์การซื้อที่อยู่อาศัย โดยให้เหตุผลว่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไร และรักษาเสถียรภาพความมั่นคงของระบบธนาคารพาณิชย์ ทำให้ผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจำนวนไม่น้อย ซื้อไม่ได้ หรือจองแล้วก็ไม่ผ่านการพิจารณาอนุมัติของธนาคาร

แต่ปัจจุบันมาตรการกึ่งล็อกดาวน์ของรัฐบาลเพื่อป้องกันการระบาดโควิด-19 พื้นที่กรุงเทพมหานครและอีก 6 จังหวัดที่สั่งให้ปิดแคมป์คนงานก่อสร้าง ทำให้การก่อสร้างโครงการในพื้นที่ต้องหยุดชะงักลง แรงงานรายวันของผู้รับเหมาช่วงและผู้รับเหมาหลักจำนวนมากหนีออกจากไซต์งานกลับบ้านตามภูมิลำเนาของแต่ละคน

ปัญหาของอสังหาฯ จึงไม่ได้มีแค่ด้านเดียวเรื่องดีมานด์ หรือกำลังซื้ออีกต่อไป เพราะด้านซัพพลายหรือการผลิตก็มีปัญหาแล้ว ในพื้นที่ถูกทางการห้ามก็ต้องหยุดงานเป็นเวลา 1 เดือน เพื่อสกัดการแพร่ระบาดของโควิด-19

หมายความว่างานก่อสร้างโครงการต่างๆ ต้องชะลอออกไปอย่างน้อย 1 เดือน

 

ซึ่งในความเป็นจริงนั้นคงไม่จบแค่ 1 เดือนที่ถูกทางการห้ามเท่านั้น เพราะเมื่อถึงเวลานั้นกว่าจะรวบรวมผู้รับเหมาช่วง กว่าจะรวบรวมแรงงานก่อสร้างที่แตกฉานซ่านเซ็นกันไป ให้กลับมาครบก็ต้องใช้เวลา

งานก่อสร้างล่าช้า อาจทำให้ระยะเวลาการส่งมอบที่อยู่อาศัยให้ผู้ซื้อไม่ตรงตามสัญญาข้อตกลงกันไว้ หรืออาจส่งผลให้อัตราการกู้ไม่ผ่านของผู้ซื้อเพิ่มมากขึ้นก็เป็นได้

เชื่อมโยงไปถึงผู้ผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ที่ส่งสินค้าให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือผู้รับเหมาก่อสร้าง ก็จะได้รับชำระเงินค่าสินค้าในเดือนมิถุนายน เพราะวันวางบิลเก็บเงินปลายเดือน ไซต์ก่อสร้างถูกปิดพอดี เดือนกรกฎาคมถัดไปขายสินค้าไม่ได้และเงินค่าสินค้าเดิมก็คงไม่ได้รับชำระ เพราะทุกกิจการต่างเก็บเงินสดไว้เป็นค่าน้ำ ค่าไฟและเงินเดือนพนักงานประจำของบริษัท

และยังไม่จบผลกระทบเพียงแค่นี้

ประเทศเศรษฐกิจขนาดใหญ่ เช่น สหภาพยุโรป สหรัฐอเมริกา ฟื้นตัวจากปัญหาวิกฤตโควิด-19 แพร่ระบาดแล้ว เกิดการจ้างงานเพิ่มมากขึ้น เกิดความต้องการสินค้าต่างๆ มากขึ้น จนทำให้มีแนวโน้มเงินเฟ้อสูงขึ้น จนธนาคารกลางหันมากลัวเงินเฟ้อ

แต่สิ่งที่จะมีผลกระทบมาที่ประเทศไทยก็คือสินค้าวัตถุดิบหรือกึ่งวัตถุดิบในตลาดโลกบางชนิดที่มีความต้องการมากจะมีราคาสูงขึ้น เช่น กรณีของเหล็กเส้นซึ่งใช้ในการก่อสร้างมีราคาสูงขึ้นมาก

ทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้น

 

อสังหาริมทรัพย์ไทยจึงเผชิญศึกทั้ง 2 ด้าน

กำลังซื้อในตลาดลดน้อยลง และจะลดน้อยลงไปอีก ขณะที่ราคาที่ดินที่ต้องซื้อจากแลนด์ลอร์ดนั้นไม่ลดลง

ขณะที่ราคาสินค้าวัสดุก่อสร้างบางประเภทที่ต้องนำเข้ากลับมีราคาสูงขึ้น

โดนบีบจากทั้ง 2 ทางในเวลาเดียวกัน ดีมานด์หด ซัพพลายถูกหั่น

สถานการณ์อย่างนี้ไม่ได้เกิดขึ้นบ่อยๆ นัก