วิเคราะห์ : วิกฤตอสังหาฯปี 63 ทำไมถึงต่างจากครั้งก่อน?

เวลาเผชิญกับวิกฤตเศรษฐกิจรุนแรง ปัญหาใหญ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือปัญหาสภาพคล่องทางการเงินเพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ใช้เงินทุนสูง (capital intensive) และเป็นธุรกิจที่มีทรัพย์สินที่เปลี่ยนมาเป็นสภาพคล่องเช่นเงินสดได้ช้า

ดังนั้น เมื่อเกิดวิกฤตลำดับเหตุการณ์แก้ปัญหาธุรกิจอสังหาฯ มักเริ่มจากการโปรโมชั่นลดราคาขาย นั่นคือการเปลี่ยนสต๊อกสินค้าเป็นเงินสด ต่อมามักมีการขายทรัพย์สินไม่ว่าจะเป็นที่ดิน อาคาร หรือโรงแรมออกมา ก็คือเปลี่ยนทรัพย์สินเป็นเงินสดนั่นแหละ

ถ้ายังไม่จบก็มาถึงขั้นการควบรวมกิจการ อาจเพิ่มหรือเปลี่ยนผู้ถือหุ้นใหญ่ บริษัทที่ใหญ่กว่า แข็งแรงกว่าเข้าซื้อกิจการรายที่ประสบปัญหา หรือ 2 บริษัทอาจรวมกันแล้วแข็งแรงขึ้นก็เป็นไปได้

ถ้ายังไม่จบอีก ตามประสบการณ์เมื่อปี 2540 บอกว่า

กรณีที่เป็นลูกหนี้รายใหญ่ เจ้าหนี้สถาบันการเงินซึ่งอาจมีหลายรายใช้อำนาจตามกฎหมายตั้งคณะกรรมการร่วมกับลูกหนี้เพื่อบริหารทรัพย์สินและกิจการ ถ้าเป็นลูกหนี้รายกลางรายเล็กมักถูกเจ้าหนี้ดำเนินคดีทางศาล เพื่อยึดทรัพย์สินขายทอดตลาด

แต่วิกฤตปี 2563 มีความแตกต่างออกไป

 

มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางและขนาดใหญ่หลายราย บอกให้ทราบเป็นการภายในว่า พร้อมที่จะซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ติดขัดสภาพคล่อง หรือพร้อมที่จะซื้อบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งบริษัทที่มีโครงการอยู่ระหว่างขาย และมีที่ดินแลนด์แบงก์พร้อมพัฒนา

แสดงว่า บริษัทอสังหาฯ ทุกรายไม่ได้ประสบปัญหาแบบเดียวกันไปเสียทั้งหมดเมื่อเจอวิกฤตคราวนี้

เรื่องที่แตกต่างอย่างเห็นได้ชัดเจนระหว่างวิกฤตเศรษฐกิจปี 2563 กับวิกฤตเศรษฐกิจอื่นๆ ที่ผ่านมาก็คือ

วิกฤตเศรษฐกิจอื่นๆ สิ่งที่จะเกิดขึ้นตามมา ระบบการเงินมีสภาพคล่องตึงตัว อัตราดอกเบี้ยพุ่งสูง (ปี 2540 อัตราดอกเบี้ยสูงถึง 18-21%) เงินกู้หายาก แบงก์เองก็ไม่มีเงินจะปล่อยกู้

แต่วิกฤตที่กำลังเจออยู่เวลานี้ ตรงกันข้าม ในระบบสถาบันการเงินมีสภาพคล่องมากมาย เรียกได้ว่าล้นเสียด้วยซ้ำ เพราะประเทศที่มีเศรษฐกิจขนาดใหญ่ อาทิ อเมริกา ญี่ปุ่น ยุโรป ได้เพิ่มปริมาณเงินเข้าไประบบเศรษฐกิจโลกด้วยมาตรการ QE จำนวนมหาศาลมาเป็นเวลาหลายปี รัฐบาลประเทศต่างๆ ได้อัดฉีดเงินกระตุ้นเศรษฐกิจเป็นจำนวนมากเช่นกัน

ปริมาณเงินในระบบเศรษฐกิจโลกจึงมีมากมายล้นเกินความต้องการทางธุรกิจ

กดดันทำให้อัตราดอกเบี้ยธนาคารกลางประเทศต่างๆ ต่ำเตี้ยติดดินอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน รวมทั้งธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ด้วย

 

กลับมาที่ธุรกิจอสังหาฯ

การที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ทำให้บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ที่มีเครดิตเรตติ้งทางการเงินดี สามารถหาเงินที่มีต้นทุนต่ำได้ อาทิ การออกหุ้นกู้ในอัตราดอกเบี้ยเพียง 2-3% เท่านั้น ซึ่งอัตราดอกเบี้ยนี้กู้ไป 3 ปีจนจบวิกฤตต้นทุนการเงินก็เป็นแค่ 6-9% สำหรับอสังหาฯ ถือว่าไม่แพง ถ้าเทียบกับวิกฤตอื่นๆ แล้วยังต่ำกว่าดอกเบี้ยในปีเดียวด้วยซ้ำ

ดังนั้น การที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำ ทำให้บริษัทอสังหาฯ ที่เป็นลูกหนี้สามารถ “อึด” ได้นาน

แต่ที่สำคัญ ทำให้บริษัทอสังหาฯ ที่มีแหล่งเงินทุนดอกเบี้ยต่ำ สามารถนำไปซื้อโครงการ ซื้อกิจการมาเพิ่มพอร์ตให้เติบโตรวดเร็วขึ้น ยิ่งถ้าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซื้อโครงการอสังหาฯ ที่มีการส่งมอบบ้าน คอนโดฯ ให้กับลูกค้าด้วย ก็เท่ากับได้ยอดรับรู้รายได้เข้ามาด้วย

เรียกว่า จ่ายเงินด้วยที่คุณค่า P/E แล้ว ได้ทรัพย์สินเข้ามาพร้อมรายได้ และสุดท้ายกลับมาดันมูลค่าบริษัทเพิ่มขึ้นด้วย 2 เด้ง

วิกฤต 2563 สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จึงมีความแปลกแตกต่างไปจากวิกฤตปี 2540 อย่างแน่นอน

บทความก่อนหน้านี้บช.น.แนะเลี่ยงเส้นทางม็อบ 25 พ.ย.หน้าสำนักงานทรัพย์สินฯพร้อมเลี่ยงใช้เส้นทางแนะนำ
บทความถัดไป‘วิษณุ’ เผย ย่นเวลาแก้รัฐธรรมนูญ เป็นหน้าที่ของสภา