เศรษฐกิจ

 

อสังหาฯเพื่อลงทุน

เทรนด์ใหม่ที่อยู่อาศัยหลัง 2

เจาะคนไทย-ต่างชาติ

 

การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโคโรนา (โควิด-19) ส่งผลกระทบต่อภาวะสังคมและเศรษฐกิจทั่วโลก การเดินทางระหว่างกันลดน้อยถอยลง และแทบจะไม่มีเลย จากการปิดประเทศเพื่อป้องกันการแพร่ระบาด

จากปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลงทั่วโลก รวมถึงไทยด้วย

และจากการที่นักท่องเที่ยวลดลงนี้เอง ได้ส่งผลกระทบต่อเนื่องมายังภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ซึ่งก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 นั้น เป็นที่รู้กันดีว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยส่วนหนึ่งเป็นตลาดต่างชาติที่เข้ามาซื้อเพื่อการลงทุนและพักผ่อน เพราะชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามามีทั้งเพื่อเข้ามาทำงาน ท่องเที่ยว ซึ่งต้องมาพักอาศัยอยู่ในประเทศไทยนานๆ จำเป็นต้องหาที่พักทั้งแบบเช่า

ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ หรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

หรือว่าบางคนเลือกที่จะซื้อคอนโดมิเนียม บ้านพักตากอากาศ และบ้านจัดสรร เพราะพวกเขามองว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนอย่างหนึ่งและผลตอบแทนในตลาดประเทศไทยก็น่าสนใจไม่น้อย

 

โดยล่าสุด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายโดยเฉพาะผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเริ่มยิ้มออก โดยเฉพาะในหัวเมืองท่องเที่ยวที่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ มากนัก

แม้นักลงทุนต่างชาติจะยังไม่เข้ามา แต่ยังพอมีตลาดคนไทยรองรับ เพราะพบว่ามีคนไทยที่มีเงินถุงเงินถังเริ่มมองหาบ้านหลังที่ 2 เพื่อสำรองไว้ในยามฉุกเฉิน หรือในช่วงที่เดินทางไป-มาระหว่างกันไม่ได้

อย่างน้อยหากมีบ้านหลังที่ 2 ในเมืองท่องเที่ยวไว้พักผ่อนในสถานการณ์ตึงเครียดก็พอช่วยได้

เพราะแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบไลฟ์สไตล์อินเวสเมนต์ หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวยังโตอย่างแข็งแกร่ง เพราะยังได้รับความสนใจจากนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติ ที่มองถึงผลตอบแทนในระยะยาว

เพราะนอกจากนักลงทุนจะได้อัตราผลตอบแทนที่ดีแล้วยังมีกระแสเงินสดต่อเนื่อง

อีกทั้งยังสามารถเข้าพักได้ 14 วันต่อปีอีกด้วย

และเชื่อว่า เทรนด์การซื้อบ้านหลังที่สองในจังหวัดที่อยู่ไม่ไกลมากจากรุงเทพฯ

เช่น พัทยา หัวหิน เขาใหญ่ จะเริ่มขายดีขึ้นเรื่อยๆ และจะไปต่อได้อีกยาวจากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น

ถึงแม้จะส่งผลให้ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนในระยะสั้นชะลอการตัดสินใจลงทุน

แต่ลูกค้ากลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนระยะยาวยังคงเห็นถึงความคุ้มค่าของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้านนี้ มากกว่าการลงทุนในรูปแบบอื่น

 

“ภัทรชัย ทวีวงศ์” รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า ผลจากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่หายไปกว่า 80% ในปีนี้จะส่งผลกระทบต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศอย่างมาก

นอกจากรายได้นักท่องเที่ยวต่างชาติที่จะหายไปแล้ว

อาจจะเป็นปัจจัยลบอย่างหนักต่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวในประเทศไทยในปีนี้

เพราะปฏิเสธไม่ได้ว่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติถือว่าเป็นตลาดที่สำคัญเป็นอย่างมากต่ออสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน โดยเฉพาะกลุ่มชาวจีน รัสเซีย ฮ่องกง สิงคโปร์ และญี่ปุ่น โดยส่วนใหญ่จะซื้อในหัวเมืองท่องเที่ยวหลัก ทั้งภูเก็ต พัทยา ระยอง เขาใหญ่ เชียงใหม่ เป็นต้น

สำหรับรูปแบบการขายอสังหาฯ เพื่อการลงทุนนั้น จะมีการขายแบบการันตีผลตอบแทนจากการเช่าและรูปแบบการขายแบบคอนโดเทลจึงเป็นเสมือนแรงกระตุ้นที่สำคัญให้กลุ่มลูกค้าที่เป็นกลุ่มนักลงทุนสนใจและซื้อไว้เพื่อการลงทุนในเมืองท่องเที่ยวต่างๆ ทั่วประเทศ

ผู้ประกอบการจึงเล็งเห็นโอกาสในการขายจึงเน้นเป็นการขายเพื่อการลงทุนโดยการการันตีผลตอบแทนจากการเช่า เพื่อเป็นแรงกระตุ้นให้กลุ่มนักลงทุนให้ความสนใจและตัดสินใจซื้อ และเชื่อว่าการขายในรูปแบบนี้ จะยังคงเป็นทางรอดตลาดคอนโดมิเนียมเมืองท่องเที่ยวในปี 2563

“การที่ประเทศไทยมีการควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้เป็นอย่างดีทำให้หลายประเทศทั่วโลกชื่นชม อาจจะเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญให้กำลังซื้อต่างชาติกลับมาคึกคักอีกครั้ง หลังจากวิกฤตดังกล่าวสิ้นสุดลง เนื่องจากนักท่องเที่ยวต่างชาติมองว่า ประเทศไทยเป็นประเทศที่ปลอดภัยและเหมาะจะเป็นบ้านหลังที่ 2 ขณะที่ผลตอบแทนยังอยู่ในเกณฑ์ที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในเอเชีย ก็ยังถือว่ายังมีโอกาสในการลงทุนอย่างต่อเนื่องในอนาคต”

ทั้งนี้พบว่าในเมืองท่องเที่ยวทั้งภูเก็ต พัทยา และเกาะสมุย เป็นทำเลที่มีการขายอสังหาริมทรัพย์แบบการันตีผลตอบแทนจากการเช่าสูงที่สุด ถึง 10%

บางรายให้ผลตอบแทนจากการเช่าสูงถึง 10% นาน 20 ปี

รองลงมาคือ เชียงใหม่ เขาใหญ่ หัวหิน กรุงเทพฯ และระยองที่ให้ผลตอบแทนที่ 7-8% เพราะความโดดเด่นของการขายคอนโดมิเนียมแบบการการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า และการขายแบบ Hotel Residences with Mandatory Rental Program ของโครงการคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยว ที่กำลังเป็นที่นิยมเป็นอย่างมากในปัจจุบันนั้น

คาดว่าจะยังคงเป็นรูปแบบการขายที่ยังเป็นที่นิมยมของทั้งผู้ประกอบการและกลุ่มผู้ซื้อทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่องในปี 2563

 

ขณะที่ “อธิป พีชานนท์” ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ การออกแบบและก่อสร้างสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ระบุว่า อยากให้มีการปรับเงื่อนไขของคนต่างชาติที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย

โดยภาครัฐควรออกมาตรการเพื่อสร้างแรงจูงใจให้กับคนกลุ่มนี้ เพื่อให้ซื้อที่อยู่อาศัยหรือมีการโอนเกิดขึ้น

ซึ่งในอดีตเมื่อปี 2540 ได้มีการดำเนินการดังกล่าวแล้วค่อนข้างประสบผลสำเร็จ นั่นคือ การจัดแพ็กเกจจูงใจสำหรับผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคาประมาณ 10 ล้านบาท ให้สามารถพำนักอาศัยในประเทศ 1 ปี หรืออาจจะให้เป็น 10 ปีหรือจนกว่าจะขายหรือเปลี่ยนมือก็ได้

“ขณะนี้เกิดวิกฤตทั่วโลก หากยังกำหนดราคาซื้อเดิมที่ 10 ล้านบาท ก็อาจจะไม่เป็นที่สนใจ โดยควรลดเหลือ 5 ล้านบาทก็ได้ เพื่อเป็นการจูงใจให้ต่างชาติเข้ามาซื้อ เชื่อว่าหากทำได้ก็จะส่งผลดี เพราะปัจจุบัน 15 วันต้องออกไปนอกประเทศ 1 ครั้ง”

นอกจากนี้ อยากเสนอให้มีการขยายเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทจากเดิมที่กำหนดระยะเวลาเช่าไว้ 30 ปี และต่ออายุได้อีก 30 ปี เป็นให้มีระยะเวลาการเช่าครั้งละ 50 ปี เพื่อให้เกิดการคุ้มค่ากับการเช่าหรือการลงทุน ถือเป็นการป้องกันไม่ให้คนทำผิดกฎหมายคือการไปหานอมินีมาถือครองที่ดินแทน

“ปัจจุบันประเทศอื่นๆ มีการให้เช่าระยะยาวถึง 90-99 ปีแล้ว เหลือแต่ประเทศไทยเท่านั้นที่ยังให้เช่า 30 ปี ซึ่งเกณฑ์ดังกล่าวมีการดำเนินการมานานแล้ว และหากทำได้ก็จะป้องกันไม่ให้อสังหาริมทรัพย์หดตัว เพราะอสังหาฯ จะมีผลต่อธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอีกเป็นจำนวนมาก”

 

ดูเหมือนว่าหลายๆ ฝ่ายจะมั่นใจว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่การันตีผลตอบแทน สามารถตอบโจทย์คนซื้อเพื่อการลงทุนได้เป็นอย่างดี เพราะนอกจากจะให้ผลตอบแทนที่ดีและสร้างกระแสเงินสดอย่างต่อเนื่องแล้ว เจ้าของยังสามารถเข้าพักได้ด้วยนั้น บวกกับความต้องการบ้านหลังที่ 2 เพื่อสำรองไว้นั้นจะยังคงไปได้ดีแน่นอน และที่สำคัญที่สุด ตลาดนี้ยังมีคู่แข่งไม่มากนัก

แต่เชื่อว่าหลังวิกฤตโควิดคลี่คลายหรือผ่านพ้นไปแล้ว คงจะมีผู้ประกอบการรายใหม่ทั้งขนาดกลางและขนาดใหญ่ เข้ามาแข่งขันในตลาดนี้เพิ่มขึ้นแน่นอน

และไม่เพียงแค่ผู้ประกอบการชาวไทยเท่านั้น แต่ยังมีนักลงทุนต่างชาติจะเข้ามาชิงเค้กด้วย ก็อยู่ที่ว่า ผู้ประกอบการจะงัดกลยุทธ์หรือแคมเปญอะไรออกมาเพื่อล่อลูกค้าให้ตัดสินใจซื้อได้มากน้อยแค่ไหน ก็ได้แต่หวังว่าทุกฝ่ายจะต้องระมัดระวังเพื่อไม่ให้เกิดโอเวอร์ซัพพลายขึ้นในอนาคต

และรัฐบาลจะออกมาตรการเพื่อส่งเสริมให้เกิดการซื้อของชาวต่างชาติด้วยหรือไม่ ท่ามกลางวิกฤตที่ยังพึ่งพาการส่งออกและท่องเที่ยวได้ไม่มากนัก!

 

---

กว่า 12 ปี ของการจัดงาน Healthcare เครือมติชนร่วมกับพันธมิตรทั้งภาครัฐและเอกชน ได้ส่งต่อความรู้และให้บริการสุขภาพแก่คนไทยในทุกมิติ ทั้งการป้องกัน ดูแล และรักษา โดยเฉพาะการบริการตรวจสุขภาพฟรีจากสถานพยาบาลชั้นนำ เวิร์กชอป ให้คำปรึกษาปัญหาสุขภาพ รวมถึงการยกระดับเวทีเสวนาให้เป็น “Health Forum” เปิดเวทีให้แพทย์ และ Speaker ระดับประเทศ มาร่วมพูดคุยถึงแนวทางการป้องกัน การรักษา และนำเสนอนวัตกรรมทางการแพทย์ รวมถึงเรื่องราวสุขภาพในแบบเอ็กซ์คลูซีฟที่จะมาให้อัปเดตตลอด 4 วันของการจัดงาน เดินทางสะดวกโดยทางด่วนและ MRT ลงสถานีสามย่าน ทางออกที่ 2