วิเคราะห์ : โอกาสอันหายากของบ้าน-คอนโด

ตลาดบ้านจัดสรรโครงการใหม่ คอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในปัจจุบัน พูดได้เต็มปากเต็มคำว่าเป็นตลาดของผู้ซื้ออย่างแท้จริง ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองเหนือกว่าผู้ผลิต

จากนี้ไปจะเห็นโครงการเปิดตัวใหม่ ไม่ว่าจะเป็นแนวราบหรือแนวสูง ที่เจ้าของโครงการจำเป็นต้องดำเนินธุรกิจต่อไป โครงการส่วนใหญ่จะมีราคาถูกลงกว่าเดิม

ทั้งนี้ก็เนื่องมาจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและวิกฤตโควิดซ้ำเติมเข้ามาอีก ทำให้ธุรกิจทุกประเภทประสบปัญหาอย่างหนัก

ซึ่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บ้าน คอนโดฯ นั้น ปัญหาใหญ่คือปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน เพราะเป็นธุรกิจที่ใช้เงินทุนสูงที่เรียกว่า capital intensive ตั้งแต่ค่าซื้อที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าการตลาด และบริหาร แต่ละโครงการต้องใช้เงินหลายร้อยล้านหรือเป็นพันล้านบาท

ตั้งแต่ซื้อที่ดิน ออกแบบโครงการ และเปิดจอง ได้เงินจองและเงินดาวน์ 5-10% ก่อสร้าง จนแล้วเสร็จโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า ถ้าเป็นแนวราบเฉลี่ยใช้เวลาเกือบปีหรือปีหนึ่ง ถ้าเป็นแนวสูงก็ตกประมาณ 2 ปี ระหว่างนี้ต้องใช้เงินค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าการตลาดและบริหารจำนวนมาก ขณะที่ได้เงินจากลูกค้าเพียงเล็กน้อย

ถ้าเศรษฐกิจดี ผู้ซื้อมีกำลังซื้อดี มีความเชื่อมั่น และแบงก์ปล่อยกู้ดี ก็ไม่มีปัญหา ทุกอย่างราบรื่นเป็นไปตามแผน

แต่ถ้าเศรษฐกิจชะงักงันอย่างทุกวันนี้ ผู้ซื้อกำลังซื้อต่ำ ความเชื่อมั่นเกี่ยวกับอาชีพ การเงินรายได้ก็ต่ำ ธนาคารพาณิชย์เองก็เจอปัญหาหนี้เสียหรือหนี้ NPL สูง ก็ไม่ค่อยกล้าปล่อยกู้

ทำให้โครงการอสังหาฯ ต่างๆ นอกจากจะขายได้ยากขึ้นแล้ว เมื่อขายได้แล้วลูกค้าไปยื่นขอกู้ธนาคารพาณิชย์มีจำนวนมากกู้ไม่ผ่าน ก็เท่ากับซื้อไม่ได้นั่นเอง

 

สภาพแบบนี้แหละทำให้บริษัทอสังหาฯ ไม่น้อยต้องเจอสภาพยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าไม่เป็นไปตามแผน ซึ่งทำให้รายรับเงินสดไม่เป็นไปตามแผน ขณะที่ค่าใช้จ่ายต่างๆ ยังคงเหมือนเดิม

อาการเงินสดตึงมือ หรือปัญหาสภาพคล่องทางการเงินก็มักเกิดตอนนี้แหละ

บริษัทอสังหาฯ ที่มีโครงการที่สร้างเสร็จระหว่างโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมาก โครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างน้อยปัญหาก็จะน้อย แต่ถ้าบริษัทใดมีโครงการระหว่างโอนกรรมสิทธิ์จำนวนน้อย แต่มีโครงการระหว่างก่อสร้างมาก ก็มักจะมีปัญหามากกว่า

ทางแก้ของบริษัทอสังหาฯ ทางหนึ่ง ก็ไปเตรียมวงเงินเครดิตกับสถาบันการเงิน การออกตราสารหุ้นกู้ เพื่อเอาเงินสดมาถือไว้ก่อน บางรายต้องออก “หุ้นกู้นิรันดร์” หรือ perpetual bond เป็นหุ้นกู้ที่ไม่กำหนดระยะเวลาชำระคืน แต่อัตราดอกเบี้ยสูงมาก 8-9% ซึ่งการขอวงเงินหรือออกหุ้นกู้ทุกวันนี้ก็ไม่ง่ายเลย

อีกทางหนึ่งของบริษัทอสังหาฯ ก็คือ การเอากำไรน้อยหน่อย เพื่อขายให้เร็ว โอนให้เร็ว

อันนี้ไม่เกี่ยวกับการขายลดราคากระหน่ำโปรโมชั่นร้อนแรงของคอนโดฯ เมื่อตอนไตรมาส 1 และ 2 ที่ผ่านมานะ อันนั้นเป็นเรื่องโอเวอร์ซัพพลายห้องชุด บริษัทอสังหาฯ รู้ว่าแนวโน้มตลาดไม่ดี ก็รีบขายเปลี่ยนสต๊อกเป็นเงินสด ก็เป็นเรื่องบริหารสภาพคล่องเหมือนๆ กัน

แต่ที่กำลังพูดถึงขณะนี้ เป็นเรื่องการทำโครงการปกติในทุกวันนี้ บริษัทอสังหาฯ ก็ยอมเอากำไรน้อยลงเพื่อขายให้เร็วขึ้น

แต่จะน้อยมากแค่ไหนก็ขึ้นกับความจำเป็นของแต่ละบริษัท ซึ่งผู้ซื้อต้องไปค้นหาข้อมูลของแต่ละโครงการแต่ละบริษัท และเปรียบเทียบราคาตลาดก็จะเห็น

 

นานนับ 10 ปีมีวิกฤตที ที่บริษัทอสังหาฯ ต้องใช้วิธีแบบนี้ ยิ่งวิกฤตหนักๆ แบบไวรัสโควิดนี่รอบหลายสิบปีหรือร้อยปี

ครึ่งหลังปี 2563 จึงนับเป็นโอกาสทองของคนซื้อบ้าน คอนโดฯ เลยทีเดียวแหละ โอกาสเช่นนี้ไม่ได้มีบ่อยๆ

สำหรับผู้ซื้อเอง ก็มีเงื่อนไขว่า เป็นความต้องการใช้จริงหรือ Real Demand ต้องมีเงินออมจำนวนหนึ่งเป็นของตัวเอง ต้องมีเครดิตที่ธนาคารให้กู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

แนวคิดเก็งกำไร หรือรวยอสังหาฯ เป็นล้านด้วยเงินคนอื่น หยุดก่อน อย่าเพิ่ง

เพราะตอนนี้ก็เกลื่อนดอยแล้ว

บทความก่อนหน้านี้คำ ผกา | ช่วยเขาปลดแอก
บทความถัดไปเนปาลอ่วม “ฝนเท-ดินถล่ม” ต่อเนื่องกว่า 2 เดือน สังเวยชีวิตประชาชนพุ่ง 180 ศพ!