เวลานี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังอยู่ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจครั้งใหญ่ที่สุดของประเทศที่เคยเผชิญมา

พายุวิกฤตนี้จะสิ้นสุดเมื่อไหร่ คนมองโลกแง่ดีก็จะบอกว่า จุดต่ำสุดอยู่ที่ไตรมาส 2 ปี 2563 ที่เพิ่งผ่านมา หลังจากนั้นก็จะค่อยฟื้นตัว คนที่มองโลกกลางๆ ก็จะบอกว่า ไตรมาส 3 ต่อไตรมาส 4 จะรุนแรงที่สุดที่จะทดสอบว่า ธุรกิจอะไรที่จะสามารถยืนระยะอยู่ได้

และคนที่มองในแง่ร้าย จะเห็นว่า การระบาดไวรัสโควิด-19 ระลอกแรกของโลกยังไม่ถึงจุดสิ้นสุดเลย ยังไม่สามารถคาดเวลาได้ ธุรกิจที่เจ๊งเลิกกิจการ และการว่างงานก็เพิ่งเริ่ม ยังไม่รู้จุดสุดท้าย

อย่างไรก็ตาม ธุรกิจต่างๆ ได้มีการปรับตัวตั้งแต่เริ่มวิกฤต

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกัน มีการปรับ 2 เรื่องใหญ่ๆ และ 1 จัดแถวใหม่ดังนี้

 

1.ปรับฐานการผลิต ลดจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่

เริ่มจากการเร่งระบายสต๊อกห้องชุดคอนโดมิเนียมที่โอเวอร์ซัพพลายในช่วงครึ่งปีแรกอย่างดุเดือดเข้มข้น เพื่อระบายส่วนเกินออกไปและเปลี่ยนเป็นเงินสด

มีการปรับแผนการเปิดตัวโครงการใหม่กันทุกบริษัท ที่ถูกปรับลดมากที่สุดคือโครงการคอนโดฯ เปิดใหม่ที่ทำแผนไว้เมื่อปลายปีที่แล้ว ถึงเวลาหลังโควิดถูกหั่นลงครึ่งต่อครึ่ง

บริษัทขนาดใหญ่ขนาดกลางที่โตมาด้วยโครงการคอนโดมิเนียม หันมาสนใจเปิดโครงการแนวราบบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮมกันทุกราย

เชื่อว่า ครึ่งหลังของปี 2563 แผนการเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทอสังหาฯ ต่างๆ น่าจะสอดคล้องกับสภาพของตลาดเรียบร้อย เว้นแต่โครงการเก่าที่ติดค้างกันมา ก็แก้ปัญหากันไป

เรื่องเดียวที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง ยังต้องลุ้นกัน คือ การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อรายย่อยของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ เพราะแนวโน้มการปฏิเสธปล่อยกู้จะสูงขึ้น ตามภาวะเศรษฐกิจ การตกงานหรือลดรายได้ และตามอัตราหนี้เสีย NPL ที่เพิ่มขึ้น

 

2.ปรับฐานแนวคิด

วิกฤตครั้งนี้ไม่ใช่วิกฤตที่เป็นการหดตัวของระบบเศรษฐกิจเพียงมิติเดียว ยังเป็นการเปลี่ยนแปลงเชิงพฤติกรรมของผู้บริโภคหรือของตลาดในหลายเรื่อง

อาทิ ความเชื่อเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยแบบแนวราบ และแนวสูง ซึ่ง 10 กว่าปีที่ผ่านมามีแนวโน้มไปทางแนวสูงเพื่อความสะดวกของวิถีชีวิตคนเมืองยุคใหม่ แต่เมื่อโรคระบาดจากไวรัสอาจเป็นวาระที่สามารถเกิดขึ้นได้เสมอที่อยู่อาศัยก็จะถูกตั้งคำถามเชิงระแวง

ตลอดจนแนวคิด economy sharing ของอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นสำนักงาน co-working space ครัวเป็น co-kitchen ล้วนต้องทบทวนกันใหม่หมด

แนวคิดการพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูส ที่นำเอาอสังหาฯ ทั้งที่อยู่อาศัย สำนักงาน ค้าปลีก โรงแรม มารวมไว้เป็นโครงการขนาดใหญ่โครงการเดียว เพื่อแก้ปัญหาจราจรและไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต หลังไวรัสโควิด ก็เป็นแนวคิดที่ต้องถูกทบทวนกันใหม่

ยังเป็นปัญหาสดๆ ร้อนๆ กันอยู่ ก็อสังหาฯ ประเภทโรงแรม ซึ่งเมื่อต้นปี 2563 นี้ ยังคิดยังเชื่อกันว่า เป็น Recuring income ที่ดีที่จะช่วยสร้างรายได้สม่ำเสมอให้กับบริษัท ชดเชยรายได้จากอสังหาฯ เพื่อขายโครงการบ้าน-คอนโดฯ ที่มีขึ้นมีลงมาก และยังสามารถนำเข้ากอง RIET หรือ property fund แหล่งเงินทุนอีกแหล่งหนึ่ง

แต่ขณะนี้โรงแรมกลายเป็นธุรกิจที่มีแต่ค่าใช้จ่ายเป็นหลัก รายได้ไม่มีหรือต่ำมาก เพราะธุรกิจท่องเที่ยวทั้งโลกหยุดชะงัก เวลาเพียง 6 เดือนธุรกิจที่คิดว่าจะเป็นตัวช่วยกลายเป็นตัวถ่วงไปเลยฉิบ

 

3.จัดแถวใหม่

เวลานี้ยังเร็วเกินไปที่จะคาดการณ์ว่า ลำดับแถวของอสังหาฯ จะมีการปรับใหม่อย่างไร แต่ก็เดาได้ไม่ผิดหรอกว่า เมื่อเกิดวิกฤตแต่ละครั้ง หลังจากนั้นจะมีการจัดแถวใหม่ทางธุรกิจอย่างแน่นอน

สำหรับธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งเป็นธุรกิจประเภท capital intensive ใช้เงินทุนมาก ดังนั้น รายใหญ่เจ้าตลาดเดิมที่มีหนี้สินต่อทุน (D/E) ต่ำ เพราะขยายตัวสม่ำเสมอ ก็จะมีข้อได้เปรียบ คลื่นลูกใหม่ที่กำลังเร่งขยายตัว เพราะมักจะมีหนี้สินต่อทุนมาก

หรือพูดง่ายๆ ว่า มีโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างซึ่งต้องใช้เงินทุน มากกว่าโครงการที่สร้างเสร็จอยู่ระหว่างโอนซึ่งได้เงินนั่นเอง

บริษัทอสังหาฯ ที่มีแบรนด์โครงการแนวราบอยู่แล้ว ก็จะมีข้อได้เปรียบกว่าบริษัทที่มีแต่โครงการแนวสูงอย่างเดียว เพราะแนวโน้มผู้บริโภคหันมาซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น

คาดว่าอีกสัก 1-2 ปีข้างหน้า ลำดับบริษัทอสังหาฯ Top 10 ลำดับคงมีการปรับเปลี่ยนใหม่กันบ้าง