วิเคราะห์ : อสังหาฯควรยอมรับความจริงในวิกฤตนี้ได้แล้ว

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เวลานี้ ต้องเริ่มจากการยอมรับความจริงกันอย่างตรงไปตรงมาเสียก่อน จึงค่อยมาวิเคราะห์หาทางออกกัน

ความจริงข้อแรก คือ ภาวะกำลังซื้อตกต่ำทั้งตลาดคงอยู่ไปแบบนี้ 2-3 ปี เพราะเจอทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวมาตั้งแต่ปีที่แล้ว และมาเจอการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 อีก แล้วเป็นกันทั้งโลก

คงไม่มีอะไรที่จะดลบันดาลให้เศรษฐกิจไทยเศรษฐกิจโลกกลับมาดีขึ้นในช่วงเวลาสั้นๆ ได้

อย่าลืมว่า วิกฤตครั้งนี้ เป็นครั้งแรกที่ได้เห็นคนไทยในเมืองมีการกักตุนสินค้า เป็นครั้งแรกที่ได้เห็นคนไทยระดับล่างไม่มีจะกิน ไม่มีที่อยู่อาศัย จนคนไทยด้วยกันต้องทำตู้ปันสุขแบ่งปันอาหารกันกิน

 

ความจริงข้อที่สอง คือ รัฐบาลปัจจุบันคงไม่ได้ให้ความสำคัญอะไรเป็นพิเศษกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในฐานะที่ใช้เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจภาพรวม เหมือนกับรัฐบาลในอดีตที่ผ่านๆ มาอีกแล้ว เพราะแม้แต่ธุรกิจการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นธุรกิจที่สร้างรายได้ในประเทศมากที่สุดและง่ายที่สุด เพราะขายของที่มีอยู่แล้ว ได้แก่ ธรรมชาติ และวัฒนธรรม และยังเป็นธุรกิจที่มีการกระจายรายได้ดีด้วย

รัฐยังไม่ทำ

ไม่รู้ว่าเป็นเพราะเห็นว่าการฟื้นเศรษฐกิจไทย รัฐบาลมีทางเลือกอื่นที่ดีกว่าการกระตุ้นด้วยธุรกิจท่องเที่ยว หรือธุรกิจอสังหาฯ หรือเป็นเพราะไม่รู้ว่าต้องกระตุ้นให้เศรษฐกิจฟื้นตัว

สรุปว่า ธุรกิจต่างๆ รวมทั้งอสังหาริมทรัพย์ต้องเริ่มการวางแผนธุรกิจจากการพึ่งตัวเองเป็นหลัก

 

ลักษณะเฉพาะของธุรกิจอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัย คือ

หนึ่ง เป็นสินค้าจำเป็นในการดำรงชีวิต เป็น 1 ในปัจจัย 4 ที่ขาดไม่ได้ จุดนี้ทำให้สินค้าที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าที่ยังไงไม่ว่าภาวะเศรษฐกิจจะเป็นเช่นไร เมื่อมีเงินมีกำลังซื้อ คนก็จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองทันที เพียงแต่จะตัดสินใจช้าเร็วแตกต่างกันไปบ้างในแต่ละภาวะสถานการณ์เท่านั้นเอง

สอง อสังหาฯ ที่อยู่อาศัย เป็นสินค้าที่ทดแทนกันได้ยาก หรือไม่ได้เลย สินค้าที่อยู่อาศัยแต่ละยูนิต แต่ละหลัง มีพิกัดโลเกชั่นเป็นของตนเองโดยเฉพาะเจาะจง ไม่ซ้ำกัน ทำให้แม้แต่บ้านในหมู่บ้านเดียวกัน บ้านในซอยเดียวกัน ก็มีความแตกต่าง มีความเหมาะสมกับคนอยู่อาศัยต่างกันไป

ที่ว่ามานี้ เพื่อที่จะชี้ว่า

แม้ตลาดรวมอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยกำลังซื้อจะตกต่ำ และต้องใช้เวลาระยะหนึ่งในการฟื้นตัว แต่ก็ไม่ได้หมายความว่า ตลาดไม่มีความต้องการซื้อ หรือไม่มีกำลังซื้อแต่อย่างใด

เพราะความที่เป็นสินค้าที่ไม่สามารถทดแทนกันได้ และไม่สามารถขนย้ายสินค้าไปยังที่มีความต้องการได้นี่แหละที่ทำให้สินค้าที่อยู่อาศัย ยังมีความต้องการให้ค้นหา

แม้ตลาดรวมจะโอเวอร์ซัพลาย แต่ในบางทำเลอาจยังมีความต้องการ

แม้ในทำเลนั้น ที่อยู่อาศัยบางระดับราคามีการผลิตจำนวนมากจนล้น แต่บางระดับราคาอาจยังมีความต้องการที่ยังไม่ได้รับการตอบสนอง

แม้ในทำเลเดียวกัน ระดับราคาเดียวกัน แต่อาจยังมีความต้องการในบางดีไซน์สำหรับบางไลฟ์สไตล์ที่ยังไม่ได้รับการตอบสนอง

 

สถานการณ์วิกฤตแบบทุกวันนี้ เราเรียกลักษณะเช่นนี้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า เป็นเสน่ห์ก็แล้วกัน เพราะยังไงความต้องการซื้อก็ยังไม่ลดลงในพริบตา ลงไปเท่ากับศูนย์ เหมือนกับธุรกิจโรงแรม สายการบิน รถทัวร์ ที่เจอตั้งแต่ไวรัสโควิด-19 ระบาด ความต้องการซื้อหายวับไปกับตา

แล้วทีนี้จะค้นหาความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่ว่านั้นอย่างไร

เดี๋ยวนี้มีคนเริ่มทำแล้วบ้าง โดยเฉพาะบริษัทอสังหาฯ ที่ยังเปิดตัวโครงการใหม่หลังโควิด-19

โดยเปลี่ยนวิธีคิด วิธีสำรวจนิดหนึ่ง เมื่อก่อนเวลาไปสำรวจตลาดแต่ละย่าน นักพัฒนาอสังหาฯ มักจะค้นหาว่า แถวนั้นทำโครงการอะไรจะขายดี ขายได้เยอะเป็นเทน้ำเทท่า

แต่เวลานี้ เปลี่ยนมุมมองใหม่ เป็นการสำรวจหาว่า อะไรที่ยังไม่มีใครทำ และน่าจะยังมีความต้องการซื้อ

และก็สามารถทำโครงการได้จริงๆ ด้วย

ตลาดความต้องการแบบนี้อาจไม่ใหญ่โตเหมือนช่วงเศรษฐกิจดีๆ แต่ก็มีเป็นหย่อมๆ กระจายไปทั่วในหลายๆ ทำเล

การค้นหาความต้องการใหม่ๆ ในทำเลที่นักพัฒนาอสังหาฯ ไม่คุ้นเคย ถ้าจะให้มั่นใจมากๆ ก็ต้องใช้ Big Data & Machine Learning มาช่วย ก็สามารถสร้างความมั่นใจได้อีกทางหนึ่ง

บทความก่อนหน้านี้บิ๊กป้อมลุยพิจิตร-พิษณุโลก ติดตามโครงการเติมน้ำในดิน แก้ภัยแล้ง
บทความถัดไปนักวิเคราะห์ คาดนักลงทุนเริ่มเทขาย กดค่าเงินบาทอ่อน ผวาโควิดระบาดไทยรอบ 2