เป็นปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นไม่บ่อยนักในรอบหลายสิบปีที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่มียอดขายแต่ละปีหลายหมื่นล้านบาท จะปล่อยขายที่ดินเปล่าที่ซื้อเตรียมไว้ทำโครงการออกมาสู่ตลาด

แต่มันกำลังเกิดขึ้นในขณะนี้

ในวงการค้าที่ดินบริเวณเมืองใหญ่โดยเฉพาะกรุงเทพฯ ปริมณฑลซึ่งที่ดินมีมูลค่าสูงที่มีการซื้อ-ขายเปลี่ยนมือกันในแต่ละปีนั้น ผู้ซื้อส่วนใหญ่คือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลาย

ซื้อไปเป็นที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม ที่ดินถือเป็นวัตถุดิบสำหรับการผลิตสินค้าสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์

บริษัทอสังหาฯ ในยุค 10-20 ปีหลัง ด้วยบทเรียนจากประสบการณ์วิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 และด้วยเหตุที่บริษัทอสังหาฯ ใหญ่ๆ จดทะเบียนเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งต้องรักษาอัตราส่วนหรือเรโชทางการเงินให้อยู่ในระดับมาตรฐาน

ทำให้บริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่ไม่ซื้อที่ดินเก็บสะสมไว้เหมือนในอดีต แต่จะซื้อที่ดินเพื่อเตรียมพัฒนาล่วงหน้าเพียงแค่ 1-2 ปีเท่านั้น

 

ปรากฏการณ์ประหลาดในวงการที่ดินเกิดขึ้นเมื่อปีที่แล้ว 2562

ครั้งนั้นสืบเนื่องจากจะมีการบังคับใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจะจัดเก็บภาษีจากผู้ถือครองที่ดินประเภทต่างๆ อาทิ เกษตรกรรม อุตสาหกรรม ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และที่ดินว่างเปล่าไม่ได้ใช้ประโยชน์แตกต่างกันไป โดยกฎหมายจะบังคับใช้ในปี 2563

จึงทำให้ปีที่แล้ว บรรดาผู้ถือครองที่ดินมูลค่าสูงๆ ในกรุงเทพฯ ที่เรียกกันว่าแลนด์ลอร์ด (คนละกลุ่มละพวกกับนักพัฒนาอสังหาฯ) ต้องเตรียมการรับมือกับกฎหมายดังกล่าว

ซึ่งวิธีการหนึ่งที่พบเห็นกันหลายแปลง คือ การปลูกกล้วย ปลูกมะนาว เพื่อให้ถูกตีความเป็นเกษตรกรรมบนที่ดินตารางวาละเป็นแสนเป็นล้านบาท

นี่เป็นเพราะกลไกทางกฎหมายภาษี

แต่ครั้งหลังสุดที่บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่คายที่ปล่อยขายออกมา เป็นเพราะกลไกตลาด

 

ที่ดินเหล่านี้บริษัทอสังหาฯ ซื้อมาเตรียมทำโครงการคอนโดมิเนียม แต่พบว่าในปัจจุบันนี้ห้องชุดคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จเหลือขายมีเป็นจำนวนมากนับแสนยูนิต ต้องใช้เวลาระบายอีกหลายปี

แล้วสถานการณ์ยังถูกซ้ำเติมด้วยวิกฤตการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้วิกฤตรุนแรงขึ้นไปอีก สภาพคล่องทางการเงินในวงการธุรกิจ รวมทั้งอสังหาริมทรัพย์ ตึงตัวอย่างแรง การระดมทุนด้วยการออกตราสารหนี้ติดขัด การขอวงเงินกับสถาบันการเงินมีข้อจำกัด

ทำให้การขายที่ดินเปล่า กลายเป็นทางออกของการเตรียมการสภาพคล่อง ด้วยการเปลี่ยนวัตถุดิบเป็นเงินสด และเป็นการปรับอัตราสัดส่วนทางการเงินของบริษัทให้ดีขึ้นด้วย

เราจึงได้เห็นการขายที่ดินเปล่าในเมืองของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่เกิดขึ้นบ่อยนัก ด้วยประการฉะนี้

แต่อย่าไปถามว่า บริษัทอะไร จะขายแปลงไหนออกไป เขาไม่ค่อยพูดกันหรอก แม้จะชอบด้วยเหตุผล แต่ผู้บริหารเขายังเขินๆ กันอยู่

555

 

---

พิเศษ! สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์, ศิลปวัฒนธรรม และเทคโนโลยีชาวบ้าน ลดราคาทันที 40% ตั้งแต่วันนี้ – 30 มิ.ย.63 เท่านั้น! คลิกดูรายละเอียดที่นี่