ดีลดุสิตธานี-เซ็นทรัล

เป็นความร่วมมือ

เป็นปรากฏการณ์ใหม่สังคมธุรกิจไทย

“การเติบโตของธุรกิจ ต้องมองถึงการรวมกลุ่ม ผนึกกำลังสร้างการเติบโต มากกว่าการเป็นคู่แข่งขัน ภาพใหญ่เวลานี้ เป็นยุคของการแข่งขันระดับประเทศ” ทศ จิราธิวัฒน์ ผู้นำกลุ่มเซ็นทรัล เสนอแนวความคิดที่น่าสนใจเกี่ยวกับกรณีดุสิตธานี ร่วมมือกับเซ็นทรัลพัฒนาในโครงการลักษณะผสมผสาน (Mix-used) มูลค่า 36,700 ล้านบาท ในพื้นที่เดิมโรงแรมดุสิตธานี นอกจากโรงแรมแล้ว ยังมีที่พักอาศัย ศูนย์การค้า และอาคารสำนักงาน

ถือเป็นแนวทางธุรกิจใหม่ เป็นปรากฏการณ์ใหม่ทั้งดุสิตธานี เซ็นทรัล และสังคมธุรกิจไทย

ดุสิตธานีเอง เคยมีประสบการณ์ร่วมมือทางธุรกิจครั้งใหญ่มาแล้วมีลักษณะคล้ายกันบ้าง กับบริษัทสยามสินธรในเครือข่ายสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และธนาคารไทยพาณิชย์

 

สยามสินธร ก่อตั้งเมื่อปี 2530 ช่วงเดียวกับ ธารินทร์ นิมมานเหมินท์ เป็นกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารไทยพาณิชย์ ดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้านอาคารสูงในเมือง เริ่มจากทำโครงการต่อเนื่องอาคารสินธร และโครงการมิ่งเมืองที่เรียกว่า ดิโอลด์สยามพลาซ่า ทั้งในช่วงเดียวกับ ดร.จิรายุ อิศรางกูร ณ อยุธยา เพิ่งเข้ามารับตำแหน่งผู้อำนวยการสำนักงานทรัพย์สินฯ

แผนพัฒนากิจการสยามสินธรในปี 2538 เริ่มต้นด้วยความมั่นใจอย่างยิ่ง โดยเฉพาะการกว้านซื้อที่ดินใหม่ๆ เช่น ซื้อที่ดินสถานทูตลาวต่อจากตระกูลหวั่งหลี

แต่ถือเป็นจังหวะไม่ดีเลย เมื่อมีแผนการขยายใหญ่มากขึ้น เสี่ยงมากขึ้น โดยเฉพาะเกี่ยวข้องกับบริษัทคริสเตี่ยนี่ และนีลเส็น ทั้งเข้าเทกโอเวอร์บริษัทแม่ในต่างประเทศ ซึ่งมีหนี้และปัญหามากมายมาด้วย

เมื่อเศรษฐกิจไทยเผชิญวิกฤตการณ์ครั้งใหญ่ ผลกระทบจึงรุนแรงและขยายวง ความพยายามแก้ปัญหาสินธรอยู่หลังฉากของการแก้ปัญหาธนาคารไทยพาณิชย์ ยุคหลังเมื่อผ่านพ้นวิกฤตการณ์มาหลายปี สยามสินธรจึงค่อยๆ เริ่มต้นธุรกิจเดิมอย่างจริงจังอีกครั้ง

ช่วงเวลาที่เชื่อว่าดีมากๆ ในปี 2537 นั้น ดุสิตธานีได้ร่วมมือกับสยามสินธร ก่อตั้งบริษัทร่วมทุน ดุสิตสินธร ตามแผนการเข้าซื้อกิจการเครือข่ายโรงแรมระดับโลก-Kempinski (กล่าวถึงมาแล้วในตอนที่แล้ว) อย่างไรก็ตาม ความร่วมมือทางธุรกิจครั้งนั้น ถือเป็นแผนการตามเส้นทางยุทธศาสตร์หลัก–ธุรกิจโรงแรม

ส่วนกรณีกับเซ็นทรัลพัฒนา นอกจากเป็นลงทุนในธุรกิจหลัก เพื่อพัฒนาโรงแรมดุสิตธานีแห่งแรก โรงแรมเรือธงไปอีกขั้นแล้ว ยังมีฐานะเป็นหุ้นส่วนลงทุน เป็นลักษณะธุรกิจใหม่อย่างเป็นจริงเป็นจัง เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่เรียกว่า Mix-used ด้วย

 

หากจะกล่าวว่า ดุสิตธานีมองโมเดลธุรกิจโรงแรม แตกต่างไปจากอดีตก็คงได้ โรงแรมลักษณะที่ตั้งอิสระ มีแรงดึงดูดน้อยกว่าโรงแรมซึ่งอยู่ในกลุ่มก้อนผนึกกำลังกับธุรกิจข้างเคียงและบรรยากาศที่เชื่อมโยงกัน

กรณีโรงแรมปาร์คนายเลิศ ขายกิจการ กลายเป็นโรงพยาบาลเมื่อไม่นานมานั้น มีประเด็นเกี่ยวกับผลตอบแทนธุรกิจด้วย

ปัจจุบันธุรกิจโรงแรม ดูจะให้ผลตอบแทนทางธุรกิจต่ำกว่าธุรกิจโรงพยาบาลไปเสียแล้ว (อ้างจากข้อมูลบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ไทย) สอคล้องกับผลประกอบการเซ็นทรัลพัฒนา ออกมาดีกว่าดุสิตธานี

เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ก่อตั้งขึ้นพร้อมๆ กับโครงการเซ็นทรัลพลาซ่าลาดพร้าว “อีกจุดเปลี่ยนของประวัติศาสตร์ธุรกิจค้าปลีกไทย ด้วยกำเนิดของเซ็นทรัล ลาดพร้าว ศูนย์การค้าครบวงจรแห่งแรกของไทย ทั้งห้างสรรพสินค้า ร้านค้า โรงแรม โรงภาพยนตร์ ศูนย์การประชุม…ที่ยังไม่เคยมีบริษัทใดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ใช้เงินลงทุนกว่า 2,000 ล้านบาท” ข้อมูลของเซ็นทรัลเองเคยกล่าวถึงความสำคัญไว้

บริษัทเซ็นทรัลพัฒนาก่อตั้งขึ้นในปี 2523 ก่อนเซ็นทรัลลาดพร้าวเปิดตัวเล้กน้อย (ปี 2525) ว่าไปแล้ว “ศูนย์การค้าครบวงจร” ที่ว่า คือโมเดล Mix-used ในปัจจุบัน ต่อมาเซ็นทรัลพัฒนาเข้าจดทะเบียนในตลาดหุ้น (ปี 2538) มีบทบาทสำคัญอย่างชัดเจน เป็น “หัวหอก” ของกลุ่มเซ็นทรัลในการขยายเครือข่ายธุรกิจค้าปลีก

โดยภาพรวมแล้ว เซ็นทรัลพัฒนา เป็นธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีลักษณะธุรกิจมีโฟกัสที่แตกต่าง ให้ความสำคัญ ธุรกิจศูนย์การค้า มากเป็นพิเศษ “ธุรกิจศูนย์การค้าเป็นธุรกิจหลักซึ่งเป็นที่มาของรายได้มากกว่า 80% ของรายได้รวม” (http://www.cpn.co.th/) และเป็นที่เข้าใจโดยทั่วไปว่า คู่ค้าหลัก คือธุรกิจค้าปลีกของกลุ่มเซ็นทรัล

 

ธุรกิจศูนย์การค้าของเซ็นทรัลพัฒนา พัฒนาโครงการต่อเนื่อง มีแบรนด์หลักๆ สะท้อนภาพแยกกันไม่ออกจากธุรกิจค้าปลีกกลุ่มเซ็นทรัล

— Central Plaza ถือเอาโครงการเซ็นทรัลลาดพร้าว เป็นโมเดลธุรกิจ ต่อมา Rebrand (หลังวิกฤตการณ์ปี 2540) ปัจจุบันมีเครือข่ายมากกว่า 22 แห่งทั่วประเทศ ส่วนใหญ่อยู่ในหัวเมืองใหญ่

— Central World (ก่อตั้งปี 2545) ซื้อโครงการเวิลด์เทรดเซ็นเตอร์ มาจากกลุ่มวังเพชรบูรณ์ พัฒนาเป็นศูนย์การค้าใหญ่ ประกอบด้วย สำนักงาน โรงแรม พื้นที่ค้าปลีก ได้ปรับปรุงครั้งใหญ่ สร้างทางเชื่อมต่อจากระบบขนส่งมวลชน เปิดตัวปี 2548

— Central Festival ยึดพื้นที่แหล่งท่องเที่ยว เริ่มต้นที่พัทยา (ปี 2552)

ปัจจุบันมีเครือข่ายครอบคลุมทั้ง เชียงใหม่ เกาะสมุย และหาดใหญ่ รวมกันถึง 6 แห่งแล้ว

 

ซีพีเอ็น มีแผนการทางธุรกิจที่แตกต่างจากเดิม มีความยืดหยุ่นขึ้น เป็นโมเดลใหม่ นั่นคือ โครงการ Central Plaza I-City ที่ประเทศมาเลเซีย

“ศูนย์การค้าแห่งแรกของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (ซีพีเอ็น) ในต่างประเทศและเป็นก้าวแรกในการนำพาธุรกิจสู่อาเซียน (ASEAN) ภายใต้ชื่อ Central Plaza I-City ในรูปแบบ “รีจินัล มอลล์” มูลค่าโครงการ 850 ล้านริงกิต หรือประมาณ 8,500 ล้านบาท โดยเป็นการร่วมทุนกับบริษัท ICP ในเครือของ I-Berhad ยักษ์ใหญ่ด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของมาเลเซีย มีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2561″ ข้อมูลของซีพีเอ็น (http://www.cpn.co.th/) ซึ่งมีการปรับตัวเลขทั้งงบฯ ลงทุน และเลื่อนเปิดตัวจากเมื่อประมาณ 2 ปีที่แล้ว

ความจริงแล้ว บรรลุข้อตกลงราวๆ ปี 2556 เป็นโครงการในโมเดลร่วมทุน (Joint venture) ระหว่างบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กับ I-Bhd แห่งมาเลซีย ในสัดส่วน 60/40 เป็นไปตามยุทธศาสตร์ธุรกิจขยายเครือข่ายในต่างประเทศ (Overseas Expansion) โดยให้ความสำคัญในกลุ่มประเทศอาเซียน (South East Asia in Focus) โดยระบุกลยุทธ์การลงทุน (อ้างจากข้อมูลนำเสนอล่าสุดมีนาคม 2560–Corporate Presentation : 4Q16 Performance Review )ไว้ว่า— หนึ่ง-ร่วมทุนกับหุ้นส่วนท้องถิ่นที่ให้ความสำคัญธุรกิจค้าปลีก (Joint venture with local partners focus on retail properties) สอง-CPN เป็นผู้บริหารโครงการ (To be a property manager)

Central Plaza I-City เป็นเพียงส่วนหนึ่งของโครงการที่ใหญ่มากๆ ในมาเลเซีย ตามแผนการพัฒนาเมืองใหญ่เมืองใหม่เข้ากับยุคสมัย เรียกว่า i-City Ultrapolis มูลค่ากว่า 7 หมื่นล้านบาท ดำเนินการโดย I-Bhd แห่งมาเลเซีย ซึ่งเป็นกิจการลงทุนซึ่งมีความพยายามแสวงหาพันธมิตรธุรกิจทั่วโลก

นอกจากเซ็นทรัลพัฒนาแล้ว มีเครือข่ายโรงแรม เช่น Hilton และ Best Western เป็นต้น

 

ดูเหมือนโครงการข้างต้นเป็นการร่วมทุน 2 ฝ่าย เป็นกรณีแรกของเซ็นทรัลพัฒนาในต่างประเทศ เช่นเดียวกันกับดีลดุสิตธานี ถือเป็นกรณีแรกในประเทศไทย

แต่สิ่งที่แตกต่างกันคือ ดีลดุสิตธานี-เซ็นทรัล มีความซับซ้อน มีความขัดแย้งในทางผลประโยชน์ (Conflict of interest) อยู่บ้างไม่มากก็น้อย เนื่องจากในเครือข่ายกลุ่มเซ็นทรัล มีกิจการโรงแรมอยู่ด้วย

แท้จริงแล้วบริษัทโรงแรมเซ็นทรัลพลาซา ก่อตั้งขึ้นพร้อมๆ กับเซ็นทรัลพัฒนา และพร้อมๆ กับเซ็นทรัลพลาซาลาดพร้าว โมเดล Mix-used แห่งแรกๆ ของไทย

ธุรกิจโรงแรมของกลุ่มเซ็นทรัล เปิดตัวครั้งแรกภายใต้เชน Hyatt hotels ในปี 2526 ตามหลังโรงแรมดุสิตธานีไม่นาน

ดูเหมือนขั้นพัฒนาการต่างๆ โรงแรมในเครือเซ็นทรัล จะเดินตามดุสิตธานี ทั้งได้นำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหุ้น (2533) ถือเป็นบริษัทแรกของกลุ่มเซ็นทรัลก็ว่าได้ และก้าวสู่ธุรกิจบริหารเครือข่ายโรงแรม (ในปี 2550) ด้วยเปลี่ยนชื่อเป็นโรงแรมและรีสอร์ตในเครือเซ็นทารา (Centara Hotels and Resorts)

แต่ในปัจจุบันเครือข่ายโรงแรมเซ็นทารา ภายใต้เครือข่ายธุรกิจอันกว้างขวางกลุ่มเซ็นทรัล ส่งผลให้มีเครือข่ายโรงแรมมากกว่าดุสิตธานีพอสมควรทีเดียว

 

ในตอนที่แล้ว กล่าวไว้ว่า “ดุสิตธานีมีเครือข่ายโรงแรมของตนเอง (ทั้งเจ้าของและบริหาร) ทั้งหมดเพียง 10 แห่ง ส่วนอยู่ในประเทศไทย ต่างประเทศเพียง 2 แห่งที่ฟิลิปปินส์ และมัลดีฟส์ ขณะที่มีเครือข่ายโรงแรมในสัญญาใช้แบรนด์ (franchise) และเข้าบริหาร (HMAs) มากถึง 17 แห่งใน 7 ประเทศ (ข้อมูล ณ ปี 2559)”

ขณะที่ข้อมูลเครือเซ็นทาราระบุว่า “มีโรงแรมและรีสอร์ตที่ลงทุนและบริหารเอง 16 แห่ง แบ่งเป็นในประเทศ 14 แห่ง (รวมโรงแรมโคซี่) และในมัลดีฟส์ 2 แห่ง รวมโรงแรมและรีสอร์ตที่บริหารจัดการที่เปิดให้บริการแล้ว รวม 24 แห่ง ในประเทศไทย, เวียดนาม, อินโดนีเซีย และศรีลังกา นอกจากนั้น ยังมีอีก 29 แห่งที่ลงนามบริหารจัดการเพิ่มเติมในประเทศไทย, เวียดนาม, อินโดนีเซีย, ลาว, ศรีลังกา, โดฮา, กาตาร์, คิวบา และตุรกี รวมโรงแรมและรีสอร์ตในเครือเซ็นทาราทั้งสิ้น 69 แห่ง” (www”centarahotelresort.com)

ภาพนั้นสะท้อนมายังผลประกอบการทางธุรกิจด้วย ดุสิตธานีมีรายได้ (ปี 2558) มากกว่า 5,000 ล้านบาท ขณะที่เซ็นทารา (ยกมาเฉพาะกิจการโรงแรม) มีรายได้มากถึงกว่า 9,000 ล้านบาท

ดีลดุสิตธานี-เซ็นทรัล สะท้อนมุมมองใหม่ของนักธุรกิจรุ่นหลังๆ ท่ามกลางภูมิสถาปัตยกรรมทางธุรกิจ และระบบเศรษฐกิจภูมิภาค กำลังปรับเปลี่ยนไป