มองบ้านมองเมือง/ปริญญา ตรีน้อยใส

เมื่อบ้านพักอาศัยถูกดิสรัปชั่น

 

หากไม่นับการสร้างบ้านด้วยตนเอง อาศัยแรงงานญาติมิตรมาช่วย ในที่ดินที่มีอยู่เดิมของพ่อ-แม่ ก่อนที่จะมาเป็นการจ้างช่างมาก่อสร้างบ้านให้แล้ว

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยน่าจะเริ่มต้นจากการแบ่งแปลงที่ดิน พร้อมตัดถนน ที่เรียกกันว่า การจัดสรรที่ดิน ที่มาจากความต้องการในการครอบครองสิทธิ์ในที่ดิน

โดยมาพร้อมกับระบบผ่อนชำระเป็นรายงวดหรือรายเดือน สำหรับผู้มีรายได้ไม่มาก

ก่อนที่จะยกระดับเป็นบ้านพร้อมที่ดิน รวมทั้งเริ่มระยะระบบผ่อนชำระกับสถาบันการเงินอย่างที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และสถาบันการเงินต่างพัฒนาระบบต่างๆ จึงมีการปรับรูปแบบบ้านจากบ้านเดี่ยว เป็นทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด เมื่อปัจจัยที่ดินและทำเลที่ตั้ง รวมทั้งต้นทุนเพิ่มมากขึ้น ทั้งค่าก่อสร้างและที่ดิน จึงมาเป็นอาคารชุดพักอาศัยหรือคอนโดมิเนียม ที่เป็นอาคารสูง มีหน่วยพักอาศัยเล็กๆ มากมาย

โดยอาศัยกลไกทางกฎหมาย เอื้อให้ถือครองกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินและอาคารได้

 

ด้วยปัจจัยเรื่องที่ตั้ง เมื่อบ้านเมืองขยายตัว จึงเกิดบ้านจัดสรรชานเมือง ที่มาพร้อมกับทางหลวงสายต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นลาดพร้าว พหลโยธิน ติวานนท์ และอื่นๆ รวมทั้งทางด่วนพิเศษ ที่ทำให้เกิดโครงการย่านรามอินทรา พุทธมณฑล บางนา และอื่นๆ และที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน คือ ขนส่งระบบราง ทำให้เกิดคอนโดมิเนียมใกล้สถานีรถไฟฟ้า อย่างบางหว้า ท่าพระ ลาดพร้าว และอื่นๆ

ความสูงอาคารและจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่เพิ่มมากขึ้น ทำให้มูลค่าสูงขึ้น ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย ยังเปลี่ยนจากข้าราชการ มาเป็นแรงงานอุตสาหกรรม หรือภาคบริการที่อยู่อาศัย จึงมีความสัมพันธ์กับแหล่งงาน

ปัจจัยที่มาจากรัฐ ในการออกกฎระเบียบมาแก้หรือสร้างปัญหาต่างๆ อย่างเช่น เมื่อโครงการจัดสรรที่ดินหรือบ้านมีปัญหาหรือไร้คุณภาพ ทำให้มีประกาศคณะปฏิวัติ และกฎหมายจัดสรรที่ดินมาควบคุม กฎหมายอาคารชุดพักอาศัย ช่วยเอื้อให้เกิดการพัฒนาคอนโดมิเนียม อสังหาริมทรัพย์ จะลดขนาดพื้นที่โครงการลง เพื่อเลี่ยงการจัดทำการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม เป็นต้น

ดังนั้น การเปลี่ยนขาดของสังคมไทยในปัจจุบัน ย่อมส่งผลถึงการเปลี่ยนแปลงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

 

เริ่มตั้งแต่ ที่ดินแปลงใหญ่ๆ สำหรับบ้านจัดสรรชานเมือง หรือคอนโดมิเนียมในเมือง เริ่มหายากและราคาแพงมากขึ้น กฎหมายควบคุมการก่อสร้าง กำหนดขนาดและความสูงอาคาร ตามความกว้างของถนน หน้าโครงการ การขนส่งมวลชนระบบราง ส่งผลให้เกิดอาคารชุดพักอาศัยขนาดเล็กในเมือง ส่วนขนาดใหญ่จะไปอยู่นอกเมือง

การก่อสร้างอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กและเหล็กในปัจจุบัน แม้จะมีความแข็งแรงคงทนกว่าการใช้ไม้ในอดีต ระบบประกอบอาคารที่ซับซ้อนมากขึ้น เมื่อเป็นอาคารขนาดใหญ่หรืออาคารสูงนั้น มีอายุการใช้งานตามวงรอบของวัสดุและระบบอาคาร

เมื่อถึงเวลาจึงต้องมีการปรับเปลี่ยน ซึ่งมีค่าใช้จ่ายสูงมาก เป็นผลต้องอาศัยผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม ต้องลงมติร่วมกัน ซึ่งเป็นเรื่องที่ยุ่งยากมากในสังคมไทย

ในด้านผู้อยู่อาศัย แนวโน้มของครอบครัวเดี่ยวที่เพิ่มมากขึ้น อายุคนไทยที่ยืนยาวมากขึ้น ตามพัฒนาการทางการแพทย์และสาธารณสุข อาชีพอิสระตามกระแสของคนเจนใหม่

การว่าจ้างแบบเอาต์ซอร์ต ทั้งภาคเอกชนและราชการ ทำให้สัญญาการทำงานไม่ยาวนานหรือมั่นคงเช่นในอดีต ล้วนส่งผลถึงขนาดและรูปแบบที่อยู่อาศัย การถือครอง และโอกาสถือครองกรรมสิทธิ์เปลี่ยนไป

 

สิ่งที่จะเกิดขึ้นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่อไป คือ ที่อยู่อาศัยจะต้องสอดคล้องกับขนาดครอบครัว อายุ และการจ้างงาน เช่นที่เกิดขึ้นในโลกตะวันตกมากขึ้น โดยเฉพาะเกิดปรากฏการณ์การย้ายที่อยู่อาศัยหลายครั้งในช่วงชีวิตหนึ่ง

การเช่าที่อยู่อาศัยหรือการเช่าซื้อเฉพาะอาคาร และเช่าที่ดินระยะยาว ที่เรียกว่า Lease hold อาจเป็นทางเลือกที่เหมาะสมกับสภาพเศรษฐกิจและสังคม

เพราะวิธีการนี้จะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง

ในขณะที่ดินผืนใหญ่ที่เป็นของรัฐและเอกชน มีโอกาสพัฒนามากขึ้น

ขณะเดียวกัน ผู้ครอบครองยังอาศัยมูลค่าที่อยู่อาศัยที่ชำระแล้ว เป็นฐานในการเปลี่ยนที่อยู่อาศัยใหม่ให้ใหญ่ขึ้น เมื่อมีสมาชิกในครอบครัวเพิ่มขึ้น หรือที่อยู่อาศัยเล็กลง เมื่อเป็นผู้สูงวัยไม่มีรายได้ ในขณะที่ผู้สูงวัยจะมีอายุยืนยาวกว่าสี่สิบปีหลังเกษียณ ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยแปรเปลี่ยนตลอดเวลา

ทุกวันนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์แบบสัญญาเช่าซื้อระยะยาว Lease hold เริ่มเกิดขึ้นบ้างแล้วในย่านศูนย์กลาง เช่น โครงการ วัน แบงคอก ดุสิตเซ็นทรัล ฯลฯ

ซึ่งเป็นโครงการหรูหราราคาสูง

แต่เชื่อว่า ในอนาคตจะมีโครงการแบบเดียวกันนี้เพิ่มมากขึ้น ที่มีรูปแบบธรรมดา ในราคาที่ลดลง

คงจะเป็นอีกหนึ่งดิสรัปชั่นที่เกิดขึ้นในวงการอสังหาริมทรัพย์ของไทย ส่วนเรื่องที่อยู่อาศัยจะเปลี่ยนไปหลังโควิด-19 อย่างไร คงเป็นเรื่องที่ต้องมองต่อไป