วิเคราะห์ : สภาพคล่องอสังหาฝืดแค่ไหนจากวิกฤตโรคระบาด

BANGKOK, THAILAND - MARCH 21: A general view from a skyscrape on March 23, 2020 in Bangkok, Thailand. Coronavirus (Covid-19) has spread to at least 182 countries, claiming over 15,000 lives and infecting almost 360,000. There have now been 721 diagnosed cases in Thailand and one death. (Photo by Tim de Waele/Getty Images)

เป็นที่รู้กันทั่วไปในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ว่า ยามเผชิญช่วงวิกฤตการณ์หนัก ธุรกิจอสังหาฯ ที่ประสบปัญหา ไม่เคยมีคนเจ๊งเพราะขาดทุน แต่มักเจ๊งเพราะขาดสภาพคล่อง

และก็เป็นเรื่องที่รู้ๆ อีกเช่นกันว่า ยามธุรกิจอสังหาฯ รุ่งเรือง สถาบันการเงินจะมาแย่งกันจีบให้สินเชื่อ แต่เมื่อยามธุรกิจเข้าสู่ช่วงเผชิญหน้าวิกฤตการณ์ สถาบันการเงินมักไม่ยอมปล่อยเงินกู้ให้ บางทียังชอบที่จะขอเพิ่มหลักทรัพย์ค้ำประกันของวงเงินกู้เดิม

ทั้งนี้ทั้งนั้นคงจะเนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น เวลาขึ้นก็ขึ้นแรง และเวลาลงก็ลงแรง เป็นธุรกิจที่มีความเสี่ยงมาก เวลาขึ้นกำไรก็เยอะ แต่เวลาลงก็มีความเสี่ยงมาก

ขณะนี้ก็มาถึงเวลาที่ว่าแล้วล่ะ

 

เริ่มจากบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ๆ ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ก่อนละกัน

สิบกว่าปีมานี้บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ๆ เวลาจะซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาในแต่ละปีไม่ได้ขอเงินกู้จากสถาบันการเงินเหมือนอดีต แต่มักจะออกเป็นหุ้นกู้อัตราดอกเบี้ยต่ำตั้งแต่ 2% ขึ้นไป 3-4% บ้าง 4-5% บ้าง ในปีละปีอสังหาฯ รายใหญ่ออกหุ้นกู้กันปีละ 1-2 แสนล้านบาท

ส่วนเงินทุนหมุนเวียน ค่อยเปิดเป็นวงเงินกู้กับธนาคารพาณิชย์ เป็นค่าก่อสร้าง และอื่นๆ

1-2 ปีที่ผ่านมา อสังหาฯ มีการออกหุ้นกู้มากกว่าปกติ เพราะบางบริษัทมองเห็นแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ประเภทคอนโดมิเนียมการซื้อใหม่และการโอนเริ่มช้าลง จึงป้องกันด้วยการสะสมสภาพคล่องไว้ก่อน ขณะเดียวกันตลาดตราสารก็ยังเป็นใจ มีเงินทุนไหลเข้าจากต่างประเทศเข้ามาซื้อตราสารในไทยจำนวนมาก

แต่ในขณะนี้สถานการณ์ตรงกันข้าม

ต่างชาติเทขายตราสารหนี้ในประเทศไทยจำนวนมาก โดยในเดือนมีนาคมมากเสียจนบริษัทหลักทรัพย์ที่เป็นผู้ออกตราสารหมดแรงที่จะรับ จนทำให้ฝ่ายรัฐต้องหามาตรการออกมาอุ้ม

ผลที่ตามมาในเวลานี้เท่ากับว่า การออกหุ้นกู้บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ในไทยถูกปิดประตู ส่วนหนึ่งคงมาจากเหตุการณ์ที่ว่านั้น กับอีกเหตุหนึ่งเป็นมุมมองแบบเดิมที่ว่า เวลาขาลงอสังหาฯ ถูกมองเหมารวมว่า มีความเสี่ยงมาก

ตอนนี้จึงยังไม่มีบริษัทอสังหาฯ รายใดออกหุ้นกู้ระดมเงินได้เลย

หนำซ้ำยังถูกจับตามองด้วยว่า ตราสารหนี้ระยะสั้นและระยะยาวของอสังหาฯ ทั้ง 3 เดือน 6 เดือน และ 9 เดือน ที่ครบกำหนดชำระในปี 2563 รวมประมาณ 200,000 ล้านบาท จะเป็นอย่างไร

 

นี่ขนาดอสังหาฯ รายใหญ่ ซึ่งปกติเจ้าหน้าที่แบงก์แวะมาเยี่ยมเยือนหัวกระไดไม่แห้ง แม้ปัจจุบันอัตราหนี้สินต่อทุนของบริษัทอสังหาฯ เกือบทั้งหมดจะรักษาอัตราส่วนไว้ค่อนข้างต่ำ แต่เมื่อเป็นภาวะเศรษฐกิจขาลง ถึงตอนนี้แบงก์ทำตัวเหินห่างกับอสังหาฯ แล้ว

ถ้าเป็นบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางและเล็กจะมีผลกระทบอย่างไรบ้าง

เชื่อได้ว่า หนักหนากว่ารายใหญ่แน่นอน โดยเฉพาะอย่างยิ่งรายกลางและเล็กที่ทำโครงการประเภทแนวสูงคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายและการก่อสร้างเป็นส่วนใหญ่ เหนื่อยสาหัสสากรรจ์แน่นอน

ส่วนรายกลางและเล็กที่ทำโครงการแนวราบ ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม บ้านแฝด บ้านเดี่ยว ที่ทำบ้านสร้างไปขายไปและโอนไปเป็นหลังๆ ล็อตๆ ก็จะเบาลงมา เพราะค่าใช้จ่ายไม่โหมเข้ามามากทีเดียว

ถ้ายอดขายใหม่ยังมีเข้ามาเรื่อยๆ ยอดโอนก็ยังโอนได้เรื่อยๆ เพียงพอกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละช่วงเวลา ก็ถือว่ารอดตัว

 

นักธุรกิจที่ผ่านประสบการณ์มานาน ตั้งข้อสังเกตว่า ผลกระทบระหว่างภาวะโควิด-19 ระบาดอย่างที่เห็นๆ กันอยู่เวลานี้ อาจเป็นเพียงแค่หนังตัวอย่างเมื่อเทียบกับอาฟเตอร์ช็อกทางเศรษฐกิจที่จะตามมาหลังเหตุการณ์แพร่ระบาดสงบ

กำลังซื้อที่หายไปจาก เครดิตบูโรก็ดี ที่หายไปจากมาตรการ LTV ก็ดี จะกลายเป็นเรื่องเล็กไปทันทีเมื่อเทียบกับกำลังซื้อที่หายไปจากการตกงานว่างงาน การเจ๊ง เลิกกิจการของธุรกิจขนาดกลางและเล็ก หรือที่รอดก็ต้องมีระยะฟื้นตัว

พอจะมีความหวังอยู่อย่างเดียวว่า ช้าเร็วยังไงคนก็ต้องซื้อบ้าน

ธุรกิจบ้าน จะไม่โดนดิสรัปชั่นหายไปเฉยๆ เหมือนกับบางธุรกิจ

คิดหยั่งงี้แล้ว สบายใจขึ้นมาหน่อย

บทความก่อนหน้านี้กวีกระวาด/ลัดดา สงกระสินธ์ /ใบไม้หมดแรงหล่นค้างบนหลังคา
บทความถัดไปราชกิจจาฯ ประกาศ ลดหย่อนส่งเงินประกันสังคม ช่วงวิกฤต โควิด-19