เป็นที่รู้กันทั่วไปในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ว่า ยามเผชิญช่วงวิกฤตการณ์หนัก ธุรกิจอสังหาฯ ที่ประสบปัญหา ไม่เคยมีคนเจ๊งเพราะขาดทุน แต่มักเจ๊งเพราะขาดสภาพคล่อง

และก็เป็นเรื่องที่รู้ๆ อีกเช่นกันว่า ยามธุรกิจอสังหาฯ รุ่งเรือง สถาบันการเงินจะมาแย่งกันจีบให้สินเชื่อ แต่เมื่อยามธุรกิจเข้าสู่ช่วงเผชิญหน้าวิกฤตการณ์ สถาบันการเงินมักไม่ยอมปล่อยเงินกู้ให้ บางทียังชอบที่จะขอเพิ่มหลักทรัพย์ค้ำประกันของวงเงินกู้เดิม

ทั้งนี้ทั้งนั้นคงจะเนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น เวลาขึ้นก็ขึ้นแรง และเวลาลงก็ลงแรง เป็นธุรกิจที่มีความเสี่ยงมาก เวลาขึ้นกำไรก็เยอะ แต่เวลาลงก็มีความเสี่ยงมาก

ขณะนี้ก็มาถึงเวลาที่ว่าแล้วล่ะ

 

เริ่มจากบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ๆ ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ก่อนละกัน

สิบกว่าปีมานี้บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ๆ เวลาจะซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาในแต่ละปีไม่ได้ขอเงินกู้จากสถาบันการเงินเหมือนอดีต แต่มักจะออกเป็นหุ้นกู้อัตราดอกเบี้ยต่ำตั้งแต่ 2% ขึ้นไป 3-4% บ้าง 4-5% บ้าง ในปีละปีอสังหาฯ รายใหญ่ออกหุ้นกู้กันปีละ 1-2 แสนล้านบาท

ส่วนเงินทุนหมุนเวียน ค่อยเปิดเป็นวงเงินกู้กับธนาคารพาณิชย์ เป็นค่าก่อสร้าง และอื่นๆ

1-2 ปีที่ผ่านมา อสังหาฯ มีการออกหุ้นกู้มากกว่าปกติ เพราะบางบริษัทมองเห็นแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ประเภทคอนโดมิเนียมการซื้อใหม่และการโอนเริ่มช้าลง จึงป้องกันด้วยการสะสมสภาพคล่องไว้ก่อน ขณะเดียวกันตลาดตราสารก็ยังเป็นใจ มีเงินทุนไหลเข้าจากต่างประเทศเข้ามาซื้อตราสารในไทยจำนวนมาก

แต่ในขณะนี้สถานการณ์ตรงกันข้าม

ต่างชาติเทขายตราสารหนี้ในประเทศไทยจำนวนมาก โดยในเดือนมีนาคมมากเสียจนบริษัทหลักทรัพย์ที่เป็นผู้ออกตราสารหมดแรงที่จะรับ จนทำให้ฝ่ายรัฐต้องหามาตรการออกมาอุ้ม

ผลที่ตามมาในเวลานี้เท่ากับว่า การออกหุ้นกู้บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ในไทยถูกปิดประตู ส่วนหนึ่งคงมาจากเหตุการณ์ที่ว่านั้น กับอีกเหตุหนึ่งเป็นมุมมองแบบเดิมที่ว่า เวลาขาลงอสังหาฯ ถูกมองเหมารวมว่า มีความเสี่ยงมาก

ตอนนี้จึงยังไม่มีบริษัทอสังหาฯ รายใดออกหุ้นกู้ระดมเงินได้เลย

หนำซ้ำยังถูกจับตามองด้วยว่า ตราสารหนี้ระยะสั้นและระยะยาวของอสังหาฯ ทั้ง 3 เดือน 6 เดือน และ 9 เดือน ที่ครบกำหนดชำระในปี 2563 รวมประมาณ 200,000 ล้านบาท จะเป็นอย่างไร

 

นี่ขนาดอสังหาฯ รายใหญ่ ซึ่งปกติเจ้าหน้าที่แบงก์แวะมาเยี่ยมเยือนหัวกระไดไม่แห้ง แม้ปัจจุบันอัตราหนี้สินต่อทุนของบริษัทอสังหาฯ เกือบทั้งหมดจะรักษาอัตราส่วนไว้ค่อนข้างต่ำ แต่เมื่อเป็นภาวะเศรษฐกิจขาลง ถึงตอนนี้แบงก์ทำตัวเหินห่างกับอสังหาฯ แล้ว

ถ้าเป็นบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางและเล็กจะมีผลกระทบอย่างไรบ้าง

เชื่อได้ว่า หนักหนากว่ารายใหญ่แน่นอน โดยเฉพาะอย่างยิ่งรายกลางและเล็กที่ทำโครงการประเภทแนวสูงคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายและการก่อสร้างเป็นส่วนใหญ่ เหนื่อยสาหัสสากรรจ์แน่นอน

ส่วนรายกลางและเล็กที่ทำโครงการแนวราบ ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม บ้านแฝด บ้านเดี่ยว ที่ทำบ้านสร้างไปขายไปและโอนไปเป็นหลังๆ ล็อตๆ ก็จะเบาลงมา เพราะค่าใช้จ่ายไม่โหมเข้ามามากทีเดียว

ถ้ายอดขายใหม่ยังมีเข้ามาเรื่อยๆ ยอดโอนก็ยังโอนได้เรื่อยๆ เพียงพอกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละช่วงเวลา ก็ถือว่ารอดตัว

 

นักธุรกิจที่ผ่านประสบการณ์มานาน ตั้งข้อสังเกตว่า ผลกระทบระหว่างภาวะโควิด-19 ระบาดอย่างที่เห็นๆ กันอยู่เวลานี้ อาจเป็นเพียงแค่หนังตัวอย่างเมื่อเทียบกับอาฟเตอร์ช็อกทางเศรษฐกิจที่จะตามมาหลังเหตุการณ์แพร่ระบาดสงบ

กำลังซื้อที่หายไปจาก เครดิตบูโรก็ดี ที่หายไปจากมาตรการ LTV ก็ดี จะกลายเป็นเรื่องเล็กไปทันทีเมื่อเทียบกับกำลังซื้อที่หายไปจากการตกงานว่างงาน การเจ๊ง เลิกกิจการของธุรกิจขนาดกลางและเล็ก หรือที่รอดก็ต้องมีระยะฟื้นตัว

พอจะมีความหวังอยู่อย่างเดียวว่า ช้าเร็วยังไงคนก็ต้องซื้อบ้าน

ธุรกิจบ้าน จะไม่โดนดิสรัปชั่นหายไปเฉยๆ เหมือนกับบางธุรกิจ

คิดหยั่งงี้แล้ว สบายใจขึ้นมาหน่อย