เวลาเศรษฐกิจชะลอตัว ตลาดถดถอย คนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มักจะปลอบใจตัวเองด้วยคำกล่าวว่า เราอยู่ในธุรกิจที่เป็น 1 ในปัจจัย 4 พื้นฐานในการดำรงชีพของมนุษย์ ไม่ว่าสถานการณ์จะดีหรือเลวร้ายอย่างไร คนก็ต้องกินอาหาร คนต้องมีเครื่องนุ่งห่ม คนต้องใช้ยารักษาโรค และคนต้องมีที่อยู่อาศัย

ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจึงอยู่ได้ตลอดเวลาทุกสถานการณ์ ซึ่งก็เป็นความจริง

แต่หมายถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง หรือเรียลดีมานด์เท่านั้น เวลานี้นักพัฒนาอสังหาฯ จึงหันมาพูดถึงและค้นหาความต้องการที่แท้จริงกันมากขึ้น

ก่อนจะเห็นเรียลดีมานด์ ก็ต้องตัดความต้องการเฉพาะกิจ ความต้องการในบางสถานการณ์ออกไปก่อน

 

กําลังซื้ออันดับแรกสุดที่ตัดออกไปได้เลย คือ การซื้อเพื่อการลงทุนเก็งกำไร ที่เป็นกำลังซื้อสำคัญ 10-20% หรือมากกว่า สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงเวลาหนึ่ง ทุกวันนี้ถือว่าตัดออกไปได้เลย เพราะที่ซื้อไว้ก่อนแล้วก็ขายต่อไม่ได้

ที่เสียหายร้ายแรงสุดก็คือ ราคาต้นทุนที่ถืออยู่สูง “ติดดอย” ไปเลย เมื่อเทียบกับราคาที่ทางโครงการจัดแคมเปญระบายสต๊อกอยู่ ณ ขณะนี้

ไม่ต้องพูดถึงความคุ้มค่าในการปล่อยเช่าที่ให้ผลตอบแทนต่ำ 3%-4% ไม่คุ้มค่ากับการลงทุน หนำซ้ำยังมีแนวโน้มว่าระยะหลังๆ ทางโครงการจะนำห้องชุดเหลือขายตามโครงการต่างๆ มาปล่อยให้เช่าแข่งกับนักลงทุนรายย่อยด้วย

ไม่ต้องพูดถึงว่า ทุกวันนี้สถาบันการเงินแทบจะปิดกระตูลั่นดานการปล่อยสินเชื่อให้นักลงทุนรายย่อยไปแล้ว

 

กําลังซื้อกลุ่มที่สอง ที่ตัดออกไปได้เช่นกันคือ กำลังซื้อจากประเทศจีน ปัญหาค่าเงินบาทแข็งมากกว่า 20% เมื่อเทียบกับเงินหยวนของจีน และที่หนักหนาสาหัสที่สุดก็คือมหาภัยพิบัติจากไวรัสโควิด-19 ที่แพร่ระบาดในจีนและอีกหลายประเทศขณะนี้

ทำให้กำลังซื้อจากจีนปีละประมาณ 50,000 ล้านบาทจากยอดขายตลาดรวมประมาณ 400,000 ล้านบาท ต้องตัดออกไป

กลุ่มที่สามที่ต้องคัดออกจากเรียลดีมานด์ ได้แก่ คนที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยแต่กำลังซื้อเอื้อมไม่ถึง ซื้อไม่ได้

กลุ่มคนที่มีรายได้ระดับกลางล่าง ซึ่งที่ผ่านๆ มาเนื่องจากธุรกิจการจ้างงานต่างๆ ยังดำเนินไปได้ด้วยดี อัตราดอกเบี้ยที่ลดต่ำลงเรื่อยๆ ทำให้คนกลุ่มนี้สามารถซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่ไม่แพงได้ แต่ในปัจจุบันทิศทางการจ้างงานเป็นไปในทางไม่มีโอที ลดชั่วโมงการทำงาน ให้ลางานยาวโดยไม่รับเงินเดือน ไปจนกระทั่งการเลิกจ้าง คนกลุ่มนี้จึงต้องตัดออกจากเรียลดีมานด์ เพราะมีความต้องการแต่ไม่มีกำลังซื้อ

กลุ่มคนที่เหลือจากที่ตัดออกไปแล้วซะเกือบครึ่ง ค่อยมานับเป็นกำลังซื้อที่แท้ทรู

 

จึงได้เป็นกลยุทธ์ธุรกิจบริษัทอสังหาฯ ในตลาดปีนี้ ออกมาในทิศทางเหมือนกันคือ

ตลาดแนวสูงโครงการคอนโดมิเนียมเป็นเรื่องของการระบายสต๊อกคงค้างออกให้เร็วที่สุด มากที่สุดทุกวิถีทาง สำหรับโครงการคอนโดฯ เปิดใหม่ มีตั้งแต่ไม่มีเปิดใหม่เลย มีเปิดใหม่น้อยมากแค่ 1-2 โครงการ

ทุกค่ายหันมาเปิดโครงการแนวราบ ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม ทาวน์โฮมทรงอิสระ บ้านแฝด บ้านเดี่ยวกันเป็นส่วนใหญ่ เพราะตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นตลาดเรียลดีมานด์ ไม่มีการลงทุนเก็งกำไร

การขายเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป โครงการละ 3-4 หลังต่อเดือน

จึงเป็นอันว่า ถึงปี 2563 เป็นปีหมดยุคโครงการคอนโดฯ เปิดจองไม่กี่วันไม่กี่สัปดาห์ขายเกลี้ยง คนเข้าคิวจอง สร้างการเติบโตให้กับบริษัทอสังหาฯ ธุรกิจอสังหาฯ อย่างก้าวกระโดด

กลับมาสู่ยุคโครงการแนวราบ ขายเรียลดีมานด์ที่ยังเหลือ ขายเดือนละไม่กี่หลัง กว่าจะจบโครงการก็ 2-3 ปี ค่อยเป็นค่อยไป