เพอร์เฟ็กต์สตรอม หรือ Perfect storm คำนี้ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ มีการคาดการณ์กันอย่างไม่เป็นทางการในวงสนทนาตั้งแต่ปลายปี 2562 ว่า ในปี 2563 ภาวะธุรกิจอสังหาฯ และเศรษฐกิจประเทศไทยจะมีปัจจัยลบใหญ่น้อยต่างๆ มาบรรจบพร้อมๆ กัน ราวกับนัดหมายกันไว้

จนอาจเรียกได้ว่าเป็น Perfect storm

แต่ก็ไม่มีท่านใดนำคำนี้มาพูดกับสาธารณชน ด้วยว่าเวลานั้นยังเป็นเพียงการคาดการณ์ หรือด้วยเกรงผู้คนจะตื่นตกใจก่อนเหตุ

แต่ถึงวันนี้ คำนี้ไม่ใช่เรื่องที่จะก่อให้เกิดความตระหนกต่อสาธารณชนอีกแล้ว เพราะความจริงที่ประจักษ์ตั้งแต่หลังวันขึ้นปีใหม่เป็นต้นมา จนถึงกลางเดือนกุมภาพันธ์ มากกว่าที่คาดการณ์ไว้เสียอีก

เรื่องใหญ่สุด ไวรัสโควิด-19 ที่ระบาดมาจากเมืองอู่ฮั่นประเทศจีน ส่งผลกระทบไปทั่วโลก ประเทศไทยเราธุรกิจท่องเที่ยวที่มีนักท่องเที่ยวจากจีนเป็นหลักก็ระเนระนาดไปตามกัน ธุรกิจส่งออกที่ต่ำเตี้ยอยู่แล้ว เจอเรื่องนี้เข้าไปอีกก็แทบจอดสนิท

ไม่นับรวมปัญหาภายในของไทยเราอีก ได้แก่ งบประมาณรัฐบาลล่าช้า การปล่อยให้ค่าเงินบาทแข็งที่สุดมานับปี มาตรการของรัฐบาล นโยบายเศรษฐกิจของรัฐออกมาแก้ปัญหาไม่ตรงจุด ไม่ได้ผล ฯลฯ

จนมาถึงจุดที่คนใหญ่คาดกันแล้วว่า จีดีพีไตรมาสแรกของปี 2563 อาจ “ติดลบ” ซึ่งถ้าเป็นตามนี้ก็จะเป็นเหตุการณ์ที่หลายสิบปีจะมีให้ดูชม

 

ข่าวธุรกิจเศรษฐกิจที่จะปรากฏในสื่อต่างๆ จากนี้ไป เดาได้เลยว่า จะเป็นข่าวการลดชั่วโมงหรือลดวันทำงาน ข่าวการเลิกจ้าง ข่าวปิดกิจการ

ธุรกิจอสังหาฯ จะปรับตัวรับมือกับสถานการณ์เฟอร์เฟ็กต์สตรอมแบบนี้

ส่วนใหญ่ลงมือดำเนินการกันไปแล้ว

กลุ่มที่มีโครงการคอนโดมิเนียมมาก มีห้องชุดเหลือขายค้างสต๊อกเยอะลุยออกแคมเปญดุเดือดกันตั้งแต่ต้นปีมาแล้ว จนล่าสุดบางรายคาดการณ์แล้วว่า ถ้าปล่อยขายต้องใช้เวลานานเนื่องจากกำลังซื้อน้อย จึงเปลี่ยนมาเป็นการปล่อยให้เช่า หรือให้เช่าซื้อ เพื่อเปลี่ยนสต๊อกเป็นเงินสด

ซึ่งเมื่อโครงการลงมาเล่นตลาดเช่าเอง ก็คงกระทบเป็นลูกโซ่ต่อเนื่องไปถึงนักลงทุนรายย่อยที่ซื้อห้องชุดไว้ปล่อยเช่า อัตราค่าเช่าทั้งตลาดอาจลดลงตามดีมานด์ซัพพลาย

อัตราส่วนลดราคาขายหนักหน่วงมาก

ว่ากันว่า บางโครงการให้ส่วนลดมากกว่าส่วนลดที่ให้กับลูกค้าที่ซื้อตอนเปิดโครงการเสียอีก บางแห่งก็ประมาณว่าราคาที่ขายแค่ขอคืนต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างเท่านั้น

สำหรับการเปิดโครงการใหม่ในปีนี้ลดจำนวนโครงการลงทุกบริษัท ปรับตัวตามกำลังซื้อตลาด โครงการที่เปิดใหม่ปีนี้ส่วนใหญ่หันมามุ่งโครงการแนวราบ

ซึ่งเป็นตลาดที่เป็นความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง หรือเรียลดีมานด์

 

ข้อดีประการเดียวของธุรกิจอสังหาฯ โครงการที่อยู่อาศัยในเวลานี้คือ ที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าที่จำเป็นของมนุษย์ ซึ่งยังไงต้องมี ไม่เช่าก็ต้องซื้อ ไม่อยู่แนวราบก็ต้องอยู่แนวสูง อย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่มีอะไรอย่างอื่นมาทดแทนได้ อย่างไรก็ไม่ถูกดิสรัปชั่นเหมือนกับสินค้าอีกหลายประเภทที่ถูกทดแทนจนหายไป

สิ่งที่ธุรกิจนี้ต้องเผชิญมีอยู่ 2 อย่าง คือ ธุรกิจขาขึ้น กับธุรกิจขาลง

เวลาขาขึ้น สมมุติมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง 100 ราย ธุรกิจนี้อาจขายได้ 150 ยูนิต เพราะบางคนมีบ้านหลังที่สอง และมีนักลงทุนเก็งกำไรเข้ามาซื้อด้วย

แต่เวลาขาลง มีความต้องการที่อยู่อาศัยแท้จริง 100 ราย ธุรกิจอาจขายได้แค่ 60 ยูนิต เพราะส่วนหนึ่งที่ต้องการแต่ก็เงินแบงก์ไม่ได้ เพราะมีปัญหาหนี้สิน

ปรับตัวได้ทั้งขาขึ้นขาลงก็รอด (ฮา)

ไหนๆ นานที Perfect storm แวะมาหา ก็ช่วยๆ กันอธิษฐานให้พายุนี้กวาดล้างสิ่งอัปมงคล สิ่งไม่ดีทั้งหลายไปจากบ้านเมืองด้วยเทอญ (สาธุ)