วิเคราะห์ : ตลาดคอนโดฯจัดโปรโมชั่นเคลียร์ยูนิตเหลือขาย

ธรรมดาการขายสินค้าอสังหาริมทรัพย์โครงการบ้านและคอนโดมิเนียมนั้น บริษัทเจ้าของโครงการมักจะมีการทำโปรโมชั่นให้รูปแบบต่างๆ เพื่อเรียกความสนใจและกระตุ้นการตัดสินใจของผู้ซื้ออยู่เสมอ

แต่สุดท้ายก็เพื่อให้เกิดการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ เพราะนั่นหมายถึงการได้เงินก้อนใหญ่ที่ประกอบด้วยต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้าง ต้นทุนบริหารและขาย และกำไรซึ่งมากบ้างน้อยบ้างแล้วแต่สถานการณ์

ขณะนี้บริษัทอสังหาฯ ใหญ่น้อยต่างออกแคมเปญเพื่อขายด้วยโปรโมชั่นต่างๆ กันทั่วแล้ว โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งมียูนิตเหลือขายจำนวนมาก

แต่ที่อยากจะชี้ให้เห็นโปรโมชั่นที่น่าสนใจเป็นพิเศษจริงๆ ในตอนนี้ เป็นโปรโมชั่นพิเศษที่แตกต่างจากที่เคยมีมา เพราะไม่ใช่โปรโมชั่นเพื่อการขาย แต่เป็นการปล่อยให้ “เช่า” และ “เช่าซื้อ”

และยังเป็นโปรโมชั่นของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ผู้นำตลาด ที่ผ่านมาเน้นการขายสินค้าห้องชุดแบบ “คุ้มค่า” ตั้งราคาไม่สูงมาก เมื่อเปรียบกับอสังหาฯ รายใหญ่อื่นๆ ต่อตารางเมตรในทำเลเดียวกันมักขายในราคาต่ำกว่าเสมอ ทำตลาดขายกลุ่มผู้ต้องการอยู่อาศัยจริงๆ ไม่เน้นตลาดนักลงทุนหรือเก็งกำไร ทำให้มีปัญหาลูกค้าทิ้งดาวน์น้อยกว่ารายอื่นๆ

แต่ปีนี้ต้องเปิดแคมเปญต้นปีด้วยการปล่อย “เช่า” และ “เช่าซื้อ” ตรงๆ ตั้งแต่ต้นปี ซึ่งก็คงประเมินอย่างรอบคอบมาแล้วว่า สภาพแวดล้อมตลาดปีนี้ ดีมานด์ซัพพลายตลาดปีนี้ ต้องทำแบบนี้

 

รายแรก บมจ.ศุภาลัย สร้างนวัตกรรมการเงินแบบใหม่ แพ็กเกจ Supalai Smart Solution เป็นการขายสิทธิการเช่าในห้องชุดคอนโดมิเนียมระยะ 30 ปี (leasehold) แทนการซื้อกรรมสิทธิ์ขาด บริษัทจะลดราคาจากราคาเต็ม แบ่งเป็น 2 ตัวเลือกคือ (1) ลดราคา 40% กรณีลูกค้าชำระเต็มในครั้งเดียว (2) ลดราคา 35-38% กรณีลูกค้าเลือกผ่อนชำระ 20-60 งวด (ไม่เกิน 5 ปี) ผ่อนงวดละเท่าๆ กัน โดยไม่เสียดอกเบี้ย

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายคือ กลุ่มผู้สูงอายุที่มีรายได้สะสมและไม่มีทายาท กลุ่มนักลงทุนให้เช่าที่สนใจผลตอบแทนการลงทุนมากกว่าความเป็นเจ้าของ และกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่นิยมการเช่ามากกว่าการซื้อ

โครงการที่ศุภาลัยนำมาทำโปรโมชั่นแพ็กเกจดังกล่าวได้แก่ ศุภาลัยโอเรียลทัล สุขุมวิท 39 และศุภาลัย ไอคอน สาทร

หากแพ็กเกจได้รับการตลาดรับจากตลาด บริษัทก็จะได้เงินสดเข้ามาเร็วขึ้นกว่าการใช้เวลาขายมาก และเมื่อครบเวลาเช่าซื้อ ทรัพย์สินในทำเลดังกล่าวจะมีมูลค่าสูงขึ้นก็จะกลับมาเป็นของบริษัท

 

อีกรายหนึ่ง บมจ.แอลพีเอ็น ดีเวลลอปเม้นท์ จะนำห้องชุดในสต๊อกเหลือขายบางส่วน 2,900 ยูนิต มูลค่า 2,000 ล้านบาทจาก 3 โครงการ ได้แก่ ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิตคลอง 1, ลุมพินี เพลส พระราม 3-ริเวอร์ไรน์ และลุมพินี พาร์ค พหลฯ 32 มาปล่อยให้เช่าแก่ประชาชนที่ต้องการที่อยู่อาศัยแบบให้เช่า ซึ่งขณะนี้มีผู้เข้ามาเช่าแล้วจำนวนหนึ่ง โดยผู้เช่าต้องเซ็นสัญญาเช่า 3 ปี

เมื่อได้ผู้เช่าครบตามจำนวนแล้วก็จะนำทั้งหมดมารวมเป็นแพ็กเกจขายห้องชุดพร้อมผู้เช่าให้กับนักลงทุน นักลงทุนก็จะได้รับผลตอบแทนต่อการลงทุนในอัตราที่ต้องการ ส่วนบริษัทก็จะได้เงินก้อนกลับเข้ามา มีรายได้เป็นค่าใช้จ่ายสำหรับดูแลรักษาห้องชุดและชุมชน

นี่คือกลยุทธ์ใหม่ๆ ตรงไปตรงมา เพื่อระบายสต๊อกที่คาดว่าจะระบายช้าให้เป็นเงินสดกลับเข้ามาโดยเร็ว ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเลิศตั้งแต่การบริหารงานก่อสร้าง การควบคุมต้นทุน และการขายในราคาที่คุ้มค่า

นี่เป็นเพียงเริ่มต้นปี 2563

คาดว่าปีนี้ทั้งปี น่าจะมีอะไรให้ดูชมอีกไม่น้อย

บทความก่อนหน้านี้‘สาทิตย์’ ยืดอกรับ ปชป.เลือดไหลไม่หยุด จับตา กก.บห.พรรคหาทางแก้ มั่นใจผ่านปัญหานี้ได้
บทความถัดไปราเมศ โต้ ปชป.ไม่ได้ตระบัดสัตย์ อัด ส.ก.-ส.ข.ย้ายพรรค คนมีจิตสำนึกรู้ได้ พรรคไหนดี-เลว