มีรายงานข่าวว่า ผู้บริหารธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ดำริจะให้มีการทบทวนมาตรการ LTV [Loan To Value] ที่ออกมาควบคุมการเก็งกำไรและการปล่อยสินเชื่อคุณภาพต่ำในการซื้อบ้านและคอนโดฯ ด้วยการกำหนดควบคุมอัตราเงินดาวน์

ดำริที่จะทบทวนมาตรการ LTV เป็นเรื่องที่ดี ดีกว่าไม่ทบทวนอะไรเลย แต่ถ้าจะให้ดีกว่านี้ควรจะมีการทบทวนการทำงานของ ธปท.ตลอดจนมุมมองทัศนคติของ ธปท.ต่อธุรกิจอสังหาฯ ด้วยจึงจะสามารถแก้ปัญหาได้ตรงจุดและถึงที่สุด

เพราะมาตรการนี้ประกาศใช้เมื่อ 1 เมษายน 2562 ถึงขณะนี้เพิ่งผ่านมา 9 เดือน ก็ต้องมีการทบทวนแก้ไขใหม่ แสดงว่า หากไม่เกิดเหตุสุดวิสัยที่เกินคาดหมาย ก็ต้องมีความผิดพลาดอะไรบางอย่างเกิดขึ้นแล้วล่ะ

ที่จริงไม่ต้องไปพิสูจน์อะไรมากให้เสียเวลา เพราะความจริงเห็นกันอยู่ชัดว่า อสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงลึกกว่าที่ใครๆ คาดไว้ นักพัฒนาอสังหาฯ รุ่นใหม่ที่เริ่มธุรกิจหลังปี 2540 ต้องเผชิญกับศึกครั้งใหญ่ที่สุดไม่เคยเจอมาก่อนในเวลานี้

ฉะนั้น ถ้า ธปท.ทบทวนมาตรการ LTV แบบรักษาฟอร์มรักษาหน้าตาและด้วยทัศนคติเดิมๆ จะไม่ช่วยอะไรมาก และอาจสร้างปัญหาขึ้นมาได้ใหม่ในอนาคตอันใกล้

 

ข้อผิดพลาดประการแรกของ ธปท. คือ ผิดจังหวะเวลา เป้าหมายตั้งใจจะสกัดการเก็งกำไรคอนโดฯ แต่ออกมาตรการเมื่อตลาดไม่มีการเก็งกำไรแล้ว เพราะการเก็งกำไรห้องชุดคึกคักเมื่อ 4-5 ปีก่อนหน้าโน้นที่มีการซื้อขายใบจองทำกำไร หรือนำไปปล่อยให้เช่าก็ได้ผลตอบแทน 5-6% ขึ้นไป

แต่วันที่ออกมาตรการ นักเก็งกำไรกำลังติดดอยลงไม่ได้ นักลงทุนให้เช่าก็ไม่คุ้ม เพราะได้ผลตอบแทน 3-4% ไม่จูงใจทั้งการเก็งกำไรและการลงทุน ซึ่งกลไกตลาดทำหน้าที่ไปเรียบร้อย

ตรงกันข้าม วันที่ออกมาตรการนั้น เป็นสถานการณ์ที่ธุรกิจและเศรษฐกิจชะลอตัวลง มาตรการที่ออกมาจึงเสมือนการเร่งการชะลอตัวให้เร็วขึ้น

ประการที่สอง เป้าหมายของมาตรการกว้างเกินไป ที่จริงการเก็งกำไรมีมากที่สุดก็ไม่เกิน 10% ของตลาด โดยเฉพาะการเก็งกำไรอสังหาฯ เที่ยวนี้ เกิดขึ้นเฉพาะอสังหาฯ ที่เป็นห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้น ซึ่งจะว่าไปแล้วสามารถนับจำนวนโครงการและจำนวนยูนิตที่มีการเก็งกำไรกันได้ด้วยซ้ำ

แต่มาตรการ LTV กระทบทั้งตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูงคอนโดฯ แนวราบ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไม่ได้สกัดเฉพาะนักเก็งกำไร แต่สกัดความต้องการที่แท้จริง หรือ Real Demand ไปทั่วประเทศ

ประการที่สาม ธปท.ควรให้ความสำคัญการรักษาเสถียรภาพเศรษฐกิจมหภาค มากกว่าปัญหาสินเชื่อด้อยคุณภาพของธนาคารพาณิชย์

การออกมาตรการครั้งที่ผ่านมา เหตุผลที่มีน้ำหนักมากของ ธปท.คือการจัดการกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบมีเงินทอน ซึ่งเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นจริง เป็นการร่วมมือกันของบริษัทอสังหาฯ เจ้าของโครงการหลายรายกับพนักงานสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ถือเป็นเรื่องไม่ถูกต้อง แต่ปัญหาหรือความเสี่ยงในเรื่องนี้อยู่ในขอบเขตหรือระดับที่ธนาคารพาณิชย์สามารถรับรู้และแก้ไขได้เองในที่สุด โดยที่ ธปท.แสดงบทบาทในการตักเตือนแนะนำก็เพียงพอ

ไม่จำเป็นถึงขั้นต้องออกมาตรการที่กระทบไปทั้งระบบเช่นที่เกิดขึ้น กลายเป็นว่า แทนที่จะใช้การกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ เบรกเศรษฐกิจชะลอตัว กลายเป็นทำให้ธุรกิจอสังหาฯ ช่วยเร่งการชะลอตัว

ประการสุดท้าย แม้ ธปท.จะส่งเจ้าหน้าที่ออกไปรับฟังความเห็นจากธุรกิจอสังหาฯ หรือผู้เชี่ยวชาญอื่นๆ แต่สุดท้ายก็พบว่า ธปท.ออกมาตรการตามที่ตัวเองเห็นว่าถูกต้องเหมาะสมกว่าเสมอ

แต่ผลจากการออกมาตรการ LTV ก็ดี หรือผลกระทบเศรษฐกิจจากการแข็งค่าของเงินบาทก็ดี สะท้อนให้เห็นว่า มีแต่ความรู้ แต่ไม่มีความเข้าใจในความเป็นจริงของธุรกิจและเศรษฐกิจเลย