เชื่อว่าขณะนี้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายคงจะรัดเข็มขัดนิรภัยกันพร้อมหมด เพราะสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ได้เดินทางมาถึงจุดทางลาดลงอย่างเต็มรูปแบบแล้ว

ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนราคาหลายสิบล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่กำลังซื้อยังแข็งแรงแข็งขัน เป็นที่พึ่งเป็นความหวังสุดท้ายของบริษัทอสังหาฯ ที่จะทำรายได้ แต่ถึงเวลานี้ ประตูบานนี้ก็ได้ปิดลงแล้ว

คอนโดฯ หรูย่านศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯ ที่ขายกันตารางเมตรละหลายแสนโดยบริษัทอสังหาฯ แบรนด์ใหญ่ ขณะนี้มีการเปิดแคมเปญลดราคากันแบบเต็มที่ผ่านทาง Sold Agent ที่บริหารงานขายให้

ซึ่งได้แจ้งผ่านไปยังลูกค้านักลงทุนขาประจำกันเรียบร้อย ถือเป็นสัญญาณสงครามราคาคอนโดฯ หรู

นี่ยังไม่ถือว่าเป็นเรื่องน่าตกใจ เพราะตลาดคอนโดฯ ไม่ว่าระดับราคาไหน เป็นตลาดการลงทุนเก็งกำไรไม่น้อย จึงเป็นตลาดที่มีความอ่อนไหวต่อสถานการณ์สูง เมื่อสถานการณ์เศรษฐกิจไม่ดีจึงมีผลกระทบเป็นธรรมดา

แต่ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบราคาแพงแบรนด์หรู ระดับราคา 20-30 ล้านบาทขึ้นไป เป็นตลาดซื้อจริงอยู่จริง ไม่มีการลงทุนเก็งกำไร เวลานี้เริ่มมีปัญหา ลูกค้าที่จองไว้ผ่อนดาวน์ไว้ ขัดข้องไม่โอนส่วนหนึ่ง

ตรงนี้น่าตกใจ เพราะแสดงถึงปัญหากำลังซื้อของตลาดจริงๆ เพราะกลุ่มคนที่ซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 20-30 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะเป็นเจ้าของกิจการขนาด SME และขนาดกลางขึ้นไป การตัดสินใจไม่โอนบ้านที่จองและผ่อนดาวน์ไว้แล้ว ย่อมเกิดจากการคาดการณ์รายได้การประเมินทิศทางธุรกิจของตัวเองมาแล้ว

เอาเป็นว่าขณะนี้กำลังซื้อตกครบหมดทุกเซ็กเมนต์ตลาดแล้ว

 

ตลาดล่างกำลังซื้อไม่ค่อยถึงแต่ไหนแต่ไร รอแต่โครงการที่อยู่อาศัยสวัสดิการถูกๆ จากรัฐซึ่งมักทำไม่ได้จริงนัก รอโปรโมชั่นเงินกู้พิเศษจากธนาคารรัฐก็มักไม่มีบ้าน คอนโดฯ ราคาที่สามารถซื้อได้

ตลาดระดับกลาง ที่เป็นตลาดใหญ่สุด ก็มีปัญหากดดันจากหนี้สินครัวเรือนสูง การกู้ไม่ผ่านเพราะธนาคารพาณิชย์มีความกังวล และมาตรการ LTV

และตลาดระดับราคาสูงก็เป็นเซ็กเมนต์ล่าสุดที่มีปัญหากำลังซื้อเริ่มถดถอย

น่าจะยังเหลือกำลังซื้อเฉพาะตลาดระดับเจ้าสัว ซึ่งมีอยู่ไม่กี่ครอบครัว และคงมีบ้านกันหลายหลังแล้ว จึงไม่นับเป็นกำลังซื้อที่แท้จริง

 

ผลกระทบแบบลูกโซ่ขาลงยังไม่จบแค่นี้ เพราะยังมีอีกเซ็กเมนต์หนึ่งที่เข้ามาหนุนตลาดอสังหาฯ ไทย คือกำลังจากต่างประเทศ โดยเฉพาะจากประเทศจีน

ตอนตลาดรุ่งเรือง กำลังซื้อจากจีนสร้างยอดขายให้บริษัทอสังหาฯ ไทยรวมทั้งปีประมาณ 50,000 ล้านบาททีเดียว หลายบริษัททำยอดขายต่างชาติได้ระดับพันล้านบาท มีบางรายเกือบหมื่นล้านบาท

แต่เวลานี้ เป็นผลกระทบด้านกลับอันเนื่องมาจากค่าเงินบาทแข็งเป็นปัจจัยสำคัญ เทียบกับเงินหยวนของจีนแล้ว เงินบาทแข็งขึ้นกว่า 20% เลยทีเดียว เมื่อผสมกับปัญหาสงครามการค้าจีน-สหรัฐ การควบคุมไม่ให้คนจีนโอนเงินออกนอกประเทศ ทำให้คาดหมายว่าลูกค้าจีนที่จองไว้จะไม่โอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนดจำนวนมาก

ปัจจุบันกำหนดการโอนระลอกใหญ่ยังไม่เกิด เพราะคอนโดฯ ใช้เวลาก่อสร้างปีครึ่งสองปี ดังนั้น ปัญหาที่บริษัทอสังหาฯ เจออยู่เวลานี้คือติดต่อลูกค้าจีนไม่ได้ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะตอนขายใช้บริการเอเย่นต์จีนเป็นผู้ขายเมื่อขาย เสร็จอาจหาตัวยาก

และอีกส่วนหนึ่งก็เพราะลูกค้าที่จองไม่พร้อมจะมาโอนเพราะขายต่อทำกำไรไม่ได้ และห้องชุดที่ซื้อไว้แพงขึ้นกว่าเดิมกว่า 20%

 

ตลาดอสังหาฯ เป็นวัฏจักร มีขึ้นแล้วก็มีลง หมุนเวียนกันไปรอบละ 8-10 ปี ครั้งนี้ก็เช่นกัน

มีข้อที่เป็นบทเรียนใหม่จากรอบที่กำลังจะจบลงว่า อะไรที่ดีมากเป็นพิเศษ อาทิ ตลาดคอนโดฯ ที่สร้างยอดขายและสร้างการเติบโตให้กับบริษัทอสังหาฯ อย่างรวดเร็วแบบไม่เคยปรากฏมาก่อนก็ดี ตลาดจีนซึ่งเป็นประดุจลาภลอยของวงการอสังหาฯ สร้างยอดขายปีละ 50,000 ล้านบาทก็ดี

เวลาขาลง ผลกระทบด้านลบก็จะแรงเป็นพิเศษในทิศทางตรงกันข้าม

เป็นอุทาหรณ์สำหรับผู้มีอำนาจ ที่ใช้อำนาจเหนือกฎหมาย ใช้อำนาจแบบไม่สนใจความรู้สึกคนส่วนใหญ่

เวลาขาลงก็คงถูกมหาชนถูกกฎหมายไล่ล่า ในทิศทางตรงกันข้ามเช่นกัน