วิเคราะห์ : ตลาดอสังหาฯ หันหากลยุทธ์ “ลด แลก แจก แถม” ช่วยได้แค่ไหน?

คงไม่มียุคใดสมัยใดที่รัฐบาลจะมีนโยบายกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ละม้ายคล้ายคลึงกับกลยุทธ์การขายและการตลาดของธุรกิจเอกชนมากขนาดนี้ เหมือนในสมัยรัฐบาลปัจจุบัน

เพราะนโยบายรัฐที่ออกมามีทั้งลด แจก แถม และชิงโชค อย่างครบถ้วนเลยทีเดียว

ล่าสุด มติคณะรัฐมนตรีเมื่ออังคารที่ 26 พฤศจิกายน 2562 อนุมัติโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” โดยรัฐจะคืนเงินดาวน์บ้าน (cash back) จำนวน 50,000 บาทให้กับผู้ได้รับอนุมัติเงินกู้และดำเนินการจดจำนองที่อยู่อาศัย (เฉพาะบ้านใหม่) แล้วเสร็จระหว่างวันที่ 27 พฤศจิกายน 2562-31 มีนาคม 2563 จำนวน 100,000 ราย

ผู้ที่ต้องการใช้สิทธินี้ จะต้องลงทะเบียนที่เว็บไซต์ www.บ้านดีมีดาวน์.com ในวันที่ 11 ธันวาคม 2562-31 มีนาคม 2563

โดยต้องผ่านเงื่อนไขแรกคือมีตัวตนตามฐานข้อมูลกรมการปกครอง อยู่ในระบบฐานภาษีของกรมสรรพากร และมีรายได้ในปี 2561 ไม่เกิน 1.2 ล้านบาท : มีบัตร PROMPT PAY ที่ผูกกับเลขประจำตัวประชาชน

เงื่อนไขที่สอง ได้รับอนุมัติเงินกู้จากสถาบันการเงิน

และเงื่อนไขที่สาม ได้จำนวน 100,000 ราย

 

ผู้ซื้อบ้านที่จะได้รับสิทธิตามโปรโมชั่นนี้ ต้องเป็นผู้ที่ได้เงินกู้จากธนาคารและจดจำนองระหว่าง 27 พฤศจิกายน 2562-31 มีนาคม 2563 ระยะเวลา 4 เดือน ซึ่งหมายความว่าจะต้องเป็นผู้ที่จองซื้อและผ่อนดาวน์มาก่อนแล้ว และมาโอนในช่วงเวลาดังกล่าว เพราะปกติที่อยู่อาศัยแนวราบจะใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 6-8 เดือน

หากแนวสูงจะใช้เวลาปีครึ่งถึงสองปี ทั้งนี้ ยกเว้นผู้ที่ซื้อบ้านใหม่หรือห้องชุดใหม่ที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว

สำหรับบริษัทอสังหาฯ เจ้าของโครงการ ต้องรอให้ผู้ซื้อไปลงทะเบียนขอใช้สิทธิใน www.บ้านดีมีดาวน์.com ซึ่งจะเริ่มวันที่ 11 ธันวาคม ซึ่งจะใช้เวลาตรวจสอบคุณสมบัติเงื่อนไขแรก 2 สัปดาห์ จะเริ่มรู้ผลวันที่ 25 ธันวาคม 2562

โปรโมชั่นนี้ เป็นการแจกโชคให้กับคนซื้อบ้านที่เข้าเงื่อนไขที่กำหนดได้ทอนเงินดาวน์คืน 50,000 บาท ต้องลุ้นว่าเข้าเงื่อนไขหรือไม่ โดยต้องลุ้นว่าแบงก์จะอนุมัติเงินกู้ที่ขอหรือไม่ และต้องลุ้นว่าจะทันจำนวน 100,000 รายหรือไม่

แต่โปรโมชั่นนี้ จะไม่มีผลทำให้คนที่ยังไม่ซื้อบ้าน ตัดสินใจซื้อบ้านจากโปรโมชั่นนี้ หรือถ้ามีก็น่าจะน้อยมาก

ทุกวันนี้ ปัญหาที่คนอยากซื้อบ้าน คอนโดฯ แล้วซื้อไม่ได้ ปัญหาใหญ่ที่สุดคือธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ เพราะธนาคารต้องปฏิบัติตามมาตรการ LTV หรือการกำหนดสัดส่วนเงินดาวน์ต่างๆ และธนาคารเองก็กลัวปัญหาหนี้เสีย

ส่วนปัญหาที่คนต้องการที่อยู่อาศัย แต่ไม่ตัดสินใจจองซื้อ เพราะขาดความเชื่อมั่น ไม่มั่นใจว่าจะตกงานหรือไม่ ไม่มั่นใจว่ารายได้ในอนาคตจะมั่นคง ไม่มั่นใจว่าจะมีรายได้มากขึ้นหรือไม่ ความเหล่านี้ ทำให้คนถือเงินสดไว้ไม่จับจ่าย ไม่เสี่ยงตัดสินใจซื้อสินค้าราคาสูงเช่นที่อยู่อาศัย

ดังนั้น ถ้าต้องการให้คนซื้อบ้านได้มากขึ้น วิธีแรกต้องลดความเสี่ยงหรือสร้างหลักประกันให้กับธนาคาร ทำให้ธนาคารปล่อยกู้ได้ คนที่ต้องการบ้านก็จะซื้อบ้านได้มากขึ้นเอง หรือการปรับปรุงมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยไม่ให้มีผลกระทบกับที่อยู่อาศัยแนวราบ ซึ่งไม่ใช่อสังหาฯ เก็งกำไรอยู่แล้ว ซึ่งประเด็นเหล่านี้รัฐสามารถทำได้เลยทันที จะทำให้คนซื้อที่อยู่อาศัยได้อีกมหาศาล

ส่วนการสร้างความเชื่อมั่น อาจต้องใช้หลายๆ มาตรการ ใช้เวลาบ้าง แต่รัฐก็สามารถทำได้และเป็นหน้าที่ของรัฐบาลอยู่แล้ว

 

การจัดโปรโมชั่นแบบทอนเงินดาวน์ 50,000 บาท เป็นเพียงการให้โชคกับคนซื้อบ้านไปแล้ว 100,000 คนเท่านั้น แต่จะไม่ทำให้ยอดขายบ้าน คอนโดฯ เพิ่มขึ้นมาอีก เพราะคนที่ได้เป็นคนซื้ออยู่แล้ว เป็นคนที่ธนาคารอนุมัติสินเชื่ออยู่แล้ว

ถ้ารัฐจะได้ประโยชน์อยู่บ้าง น่าจะเป็นรายชื่อฐานการเสียภาษีของคนที่ต้องการใช้สิทธิ กับคนใช้ PROMP PAY ซึ่งก็ไม่น่าจะคุ้มกับเงินงบประมาณรวม 5,000 ล้านบาท

การทำนโยบายรัฐเหมือนเอกชนในรูปแบบโปรโมชั่นลดแจกแถม แต่ผลที่ได้รับแตกต่างกันตรงกันข้าม

ถ้าเป็นฝ่ายการตลาดและขายบริษัทเอกชนทำแคมเปญโปรโมชั่น ด้วยงบประมาณมากๆ แบบนี้ โดยไม่มียอดขายเพิ่มขึ้น

ถ้าไม่ใช่ฝ่ายตลาดและขายถูกไล่ออก บริษัทก็เจ๊งขาดทุนแน่นอน

บทความก่อนหน้านี้จิตต์สุภา ฉิน : ซูเปอร์มาร์เก็ตแห่งอนาคต
บทความถัดไป‘อนุสรณ์’ ซัด ‘แรมโบ้อีสาน’ เนรคุณพรรคเก่า ปลุกผีความขัดแย้งเอาใจนาย