มองบ้านมองเมือง/ปริญญา ตรีน้อยใส /คอนโดมิเนียม (1)

ปริญญา ตรีน้อยใส

มองบ้านมองเมือง/ปริญญา ตรีน้อยใส

คอนโดมิเนียม (1)

 

ทุกวันนี้มองไปทางไหนก็จะเห็นแต่ตึกสูง ที่เรียกกันว่าคอนโดมิเนียม แต่คงไม่มีใครรู้ว่าคอนโดมิเนียมที่เห็นมีจำนวนสักเท่าใดในกรุงเทพฯ แม้แต่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ก็บอกได้ไม่ครบ เพราะหน่วยงานจัดตั้งภายหลังการเกิดคอนโดมิเนียม

ด้วยความอุตสาหะของนิสิตปริญญาโท คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย คือนายอิทธิกฤต ธนกิจสมบัติ ใช้เวลากว่าสองปี ไปรวบรวมข้อมูลจากสำนักงานที่ดินในกรุงเทพฯ ทั้ง 17 แห่ง นั่งคัดลอกทะเบียนอาคารชุด ทั้งหมดในกรุงเทพฯ จนได้ข้อมูลคอนโดมิเนียมที่น่าจะถูกต้องที่สุดในขณะนี้

แม้ว่าจะมีคนเริ่มพูดถึงคอนโดมิเนียมโครงการแรกบนถนนราชดำริเมื่อปี พ.ศ.2513 และอีกโครงการบนถนนสาธร เมื่อปี พ.ศ.2516

แต่ดูเหมือนว่าไม่มีคนสนใจ เพราะไม่มีกฎหมายรองรับ โครงการเลยเลิกล้มไป

เพียงโครงการเดียวที่สร้างเสร็จอยู่ที่พัทยาเมื่อปี พ.ศ.2520 โดยเลี่ยงไปจดทะเบียนเป็นหุ้นเหมือนบริษัททั่วไป

 

ประวัติศาสตร์คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และในประเทศไทย จึงเริ่มต้นเมื่อมีพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 จึงเป็นที่มาของวิทยานิพนธ์เรื่องอาคารชุดในกรุงเทพมหานคร : การเปลี่ยนแปลงระหว่างปี พ.ศ.2522-2560

เนื่องจากเป็นอาคารขนาดใหญ่โตกว่าการก่อสร้างโครงการแรกจะแล้วเสร็จ ต้องใช้เวลานานถึงสองปี คือโครงการแกรนด์วิลล์เฮ้าส์ สุขุมวิท จดทะเบียนเมื่อวันที่ 22 พฤษภาคม พ.ศ.2524

คนรายงานสรุปว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดทั้งสิ้นเกือบสามพันโครงการ คือ 2,909 โครงการ ถ้านับจนถึงตอนนี้อีกเกือบสองปีคงเลยสามพันไปแล้ว

ในการจดทะเบียน บางโครงการมีแค่อาคารเดียวหรือสองอาคาร ยิ่งโครงการอาคารชุดของการเคหะแห่งชาติก็จะมีมากเป็นหลักสิบอาคาร

ดังนั้น จำนวนรวมของอาคารคอนโดมิเนียม จึงมากถึงเกือบห้าพันหลัง (4,738) นับเป็นจำนวนห้องชุดพักอาศัยก็มากถึงเจ็ดแสนหน่วย (711,317)

พื้นที่รวมกันทั้งหมดเกือบสามสิบล้านตารางเมตร (27,048,347)

 

เห็นตัวเลขแบบนี้แล้วคงไม่ต้องแปลกใจกับสภาพที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน ถ้าคิดเล่นๆ ว่า แค่แต่ละหน่วยของคอนโดมิเนียมมีคนอาศัยอยู่แค่คนเดียว ก็เท่ากับว่ามีคนอาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียมเกือบล้านคนแล้ว

เท่ากับประชากรทั้งจังหวัดกาฬสินธุ์ มหาสารคาม นครปฐม ราชบุรี หรือเพชรบูรณ์เลยทีเดียว

ถ้าคิดเฉลี่ยเป็นรายปี เท่ากับว่าตั้งแต่ปีแรกจนถึงปีสุดท้ายที่เก็บข้อมูล แต่ละปีจะมีคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นปีละประมาณแปดสิบ (78) โครงการ หรือร้อยสามสิบ (128) หลัง หรือสองหมื่น (19,224) หน่วย หรือเจ็ดแสน (731,036) ตร.ม.

ในช่วงเวลา 37 ปีที่เก็บข้อมูลได้เป็นที่รู้กันว่าสภาพเศรษฐกิจในแต่ละปีมิได้คงที่ หากมีขึ้นมีลง มีวิกฤตหลายครั้ง

ดังนั้น ตัวเลขการจดทะเบียนอาคารชุดในแต่ละปีจึงแปรผันตาม

เพียงแต่ว่าตัวเลขอาจช้าไปเป็นปีหรือสองปีตามระยะเวลาดำเนินโครงการ

 

ช่วงเริ่มต้นในปี พ.ศ.2524 และ 2525 จึงมีการจดทะเบียนปีละแค่ 7 โครงการ เช่นเดียวกับในปี 2530 ที่เกิดวิกฤตจำนวนโครงการก็เหลือเพียง 3 โครงการเท่านั้น พอเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว จำนวนโครงการในปี 2539 จึงมากถึง 159 โครงการ   และไปทะลุเพดานในปี 2540 ที่มีจำนวนสูงสุด คือมากถึง 208 โครงการ แต่ก็ลดเหลือเพียง 33 โครงการในปี 2542

ในช่วงปี พ.ศ.2551, 2552 และ 2553 ตลาดคอนโดมิเนียมคึกคักเป็นพิเศษ จึงมีการจดทะเบียนอาคารชุดมากเฉลี่ยร้อยห้าสิบโครงการต่อปี (147,159, และ 141) แล้วค่อยๆ ลดลงในปี พ.ศ.2558 (127), 2559 (103) และ 2560 (91)

เสียดายว่าผู้ศึกษาสำรวจถึงปี พ.ศ.2560 เท่านั้น เลยไม่มีตัวเลขการจดทะเบียนคอนโดมิเนียมปีต่อมาคือ พ.ศ.2561 และ 2562 ก็เลยไม่รู้ว่าเศรษฐกิจยุคนายกฯ ตู่ที่ว่าย่ำแย่มาหลายปี จะลดเหลือกี่โครงการ

เรื่องอย่างนี้หมอลักษณ์ก็ไม่กล้าฟันธง

บทความก่อนหน้านี้เชิงบันไดทำเนียบ : ย้อนรอย ‘เดอะมาร์ค – บิ๊กตู่’ 10 ปี กรำศึกการเมือง ‘เดินคู่ – เดินแยก’
บทความถัดไปการศึกษา / ปฏิรูปโครงสร้าง ศธ. เผือกร้อน ‘ครูตั้น’ รับไม้ต่อ คสช.