นาย ต. : สงครามราคาคอนโด แย่งลูกค้าหวังกู้สภาพคล่อง

มีคำถามว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งมีปัญหามีจำนวนห้องชุดที่มีการผลิตเกินความต้องการของตลาดจำนวนนับแสนยูนิต จะเกิดสงครามราคาเพื่อแย่งชิงลูกค้ากันหรือไม่

คำตอบคือ ไม่น่าจะเกิดสงครามราคากันตรงๆ เพื่อแย่งลูกค้าเหมือนกันสินค้าอื่นๆ

เพราะสินค้าอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าที่ไม่สามารถทดแทนกันได้ตรงๆ เหมือนสินค้าประเภทอื่นๆ แม้บ้านในซอยเดียวกัน ห้องชุดในโครงการคอนโดฯ เดียวกันก็ไม่สามารถทดแทนกันได้สมบูรณ์ ดังนั้น ราคาที่ลดลงอาจไม่มีผลทำให้ผู้ซื้อเปลี่ยนใจไม่ซื้อห้องชุดห้องหนึ่งแล้วไปซื้ออีกห้องหนึ่งที่ต่างทำเลกันได้

แต่การลดราคาขายห้องชุดบางทำเล บางระดับราคา ของบางบริษัทมีความเป็นไปได้ในสถานการณ์ปัจจุบัน

ที่ว่า บางทำเล บางระดับราคา นั้น ก็คือทำเลที่มีปริมาณห้องชุดเหลือขายจำนวนมาก

ที่ว่า บางบริษัทนั้น หมายความว่า ไม่ใช่ทุกบริษัทที่มีจำนวนห้องชุดเหลือขายต้องลดราคาขายลงมาเพื่อทำยอดขาย เพราะแต่ละบริษัทมีความจำเป็นไม่เหมือนกัน ซึ่งความจำเป็นที่ว่าก็คือ สภาพคล่องทางการเงิน

 

บริษัทอสังหาฯ มักไม่ค่อยมีปัญหาธุรกิจ เพราะการขาดทุน เพราะสินค้าอสังหาฯ ไม่เน่าเสียตามเวลา ตรงกันข้ามเนื่องจากอสังหาฯ ทั่วไปจะมีราคาเพิ่มขึ้นตามเวลา ตามการเติบโตของชุมชนและของเมือง โดยมักมีอัตราเพิ่มของราคามากกว่าเงินเฟ้อด้วย

ปัญหาที่ธุรกิจอสังหาฯ มักเจอคือ ปัญหาการขาดสภาพคล่องเงินทุนหมุนเวียน

เงินสดที่ได้รับเข้ามาแต่ละเดือนไม่เพียงพอกับค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายออกไปในแต่ละเดือน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการใช้จ่ายเพื่อการลงทุนโครงการต่อๆ ไปซึ่งคาดว่าจะเกิดรายได้ใน 1 ปีหรือ 2 ปีข้างหน้า

ยกตัวอย่างเช่น บริษัทกำลังมีรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม 1 โครงการ แต่ต้องมีภาระในการลงทุนโครงการใหม่อีก 5 โครงการตามลำดับ ถ้าตามแผนแรกและสถานการณ์เดิมจะไม่มีปัญหา เพราะเงินที่ได้จากโครงการหนึ่ง จะถูกนำไปลงกับโครงการถัดไป หมุนเวียนต่อเนื่อง

แต่เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ที่ยอดขายโครงการไม่เป็นไปตามเป้า แต่คอนโดฯ ต้องสร้างให้เสร็จทั้งตึก

ต้องเผชิญยอดโอนกรรมสิทธิ์จากยอดขายที่ขายไปแล้ว แต่ก็ไม่สามารถโอนได้ตามยอดขาย เพราะลูกค้ากู้เงินจากสถาบันการเงินไม่ได้ เพราะลูกค้าทิ้งดาวน์ไม่ยอมมาโอน

ลูกค้าจากประเทศจีนซึ่งหลายปีก่อนมีส่วนสร้างยอดขายมหาศาล เพราะคอนโดฯ ในไทยถูกกว่าจีน แต่สถานการณ์ทุกวันนี้ เงินหยวนของจีนลดค่าเพื่อสู้สงครามการค้ากับสหรัฐอเมริกา ขณะที่เงินบาทของไทยแข็งค่ากว่าประเทศเพื่อนบ้านมาก เมื่อรวมกันแล้วลูกค้าจีนต้องจ่ายเงินบาทค่าโอนห้องชุดแพงขึ้นร่วม 25% ทำให้เกิดปัญหาการทิ้งดาวน์เพิ่มขึ้นอีก

ทั้งหมดนี้ ทำให้เกิดความจำเป็นที่ต้องขายลดราคาเพื่อให้ได้สภาพคล่องเข้ามาหมุนเวียน ซึ่งแต่ละบริษัทมีความจำเป็นนี้ไม่เท่ากัน

 

ตามข่าวว่า บางบริษัทใช้วิธีการตรงไปตรงมาแบบฝรั่ง ประกาศราคาขายแบบ cut loose ตรงๆ สำหรับโครงการที่มีเหลือขายมากและคาดว่าต้องใช้เวลาอีกนาน ผลที่ตามมาทำให้บรรดานักลงทุนเก็งกำไรร้องลั่น เพราะราคาขายใหม่ต่ำกว่าราคาต้นทุนที่นักเก็งกำไรได้มาและถือไว้

แต่ส่วนใหญ่ใช้วิธีปล่อยขายราคาต่ำแบบเงียบๆ เพื่อรักษาภาพลักษณ์

ไม่รู้วิธีแบบไหนจะได้ผลมากกว่ากัน เพราะไม่มีใครแถลงกลยุทธ์เหล่านี้อย่างเป็นทางการ

สำหรับผู้ที่มีเงินเก็บเงินเย็น อยากหาห้องชุดราคาดีก็เล็งหาได้เลย

ปีนี้ปีหน้า ได้เห็นแน่

บทความก่อนหน้านี้รมช.มท.คาดเลือกตั้งท้องถิ่นหลัง ก.พ.63 ยังไม่เคาะ ‘กทม.-พัทยา-อบจ.’ ใครเลือกก่อน
บทความถัดไปจิตต์สุภา ฉิน : “สปาเสมือนจริง” อนาคตแห่งความผ่อนคลาย