วิเคราะห์ : อสังหาริมทรัพย์ในห้วงเปลี่ยนยุค

มองธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลายาวๆ หลาย 10 ปีจะเห็นภาพการเปลี่ยนแปลงของธุรกิจนี้ในแต่ละยุคสมัยได้ชัดเจน

เริ่มที่ทศวรรษ 2530 ซึ่งตรงยุคที่ยังอยู่ในความทรงจำของคนไม่น้อยเพราะเป็นยุคที่ธุรกิจอสังหาฯ ก้าวขึ้นมาเป็นธุรกิจขนาดใหญ่และเป็นธุรกิจสำคัญของประเทศ

สร้างความร่ำรวยแก่คนมากมาย มีความเฟื่องฟูสุดขีด จนกลายเป็นฟองสบู่ในที่สุด

จบลงในปี 2540 ด้วยวิกฤตฟองสบู่แตก

แน่นอนว่าธุรกิจอสังหาฯ ส่วนใหญ่ล้มหายตายจากไปพร้อมๆ กับวิกฤต

 

อสังหาฯ เข้าสู่ยุคของการฟื้นฟู มีเพียงส่วนน้อยที่รอดเหลือมาได้ และกลายเป็นบริษัทยักษ์ใหญ่ชั้นแนวหน้าในทุกวันนี้ บางบริษัทใช้เวลา 2-3 ปีฟื้นตัว บางบริษัทใช้เวลานับ 10 ปีหรือมากกว่านั้นกว่าจะปลดหนี้สินได้หมด

ปี 2550 เข้าสู่ยุคที่โครงการคอนโดมิเนียมเฟื่องฟู เริ่มเป็นที่อยู่อาศัยที่มีจำนวนยูนิตและมูลค่าโครงการมากกว่าแนวราบมากขึ้นเรื่อยๆ โครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเฟื่องฟูกระจายตัวออกไปเมืองในส่วนภูมิภาคทั่วประเทศ

เกิดนักพัฒนาอสังหาฯ รุ่นใหม่ที่เติบโตอย่างรวดเร็วพร้อมกับโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยที่สร้างยอดขายได้รวดเร็วและมูลค่าสูง บริษัทอสังหาฯ รุ่นใหม่บางรายสามารถเติบโตและเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จนมีขนาดเทียบกับบริษัทอสังหาฯ รุ่นใหญ่

ปี 2560 บวกลบ มีโครงการคอนโดมิเนียม JV [joint venture] ระหว่างบริษัทอสังหาฯ ไทยกับบริษัทอสังหาฯ จากประเทศญี่ปุ่น และประเทศจีน หลายบริษัท ทำโครงการคอนโดมิเนียมร่วมกันจำนวนมาก จนมีจำนวนยูนิตห้องชุดจากโครงการคอนโดฯ ที่ JV มีจำนวนเกือบจะกึ่งหนึ่งของตลาดคอนโดฯ

ปี 2562 ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวลงอย่างรวดเร็ว ปรากฏห้องชุดเหลือขายจำนวนมาก

 

ภาวะการชะลอตัวของอสังหาฯ ครั้งล่าสุดนี้ มีข้อแตกต่างจากภาวะขึ้นลงของตลาดอสังหาฯ ครั้งก่อนๆ ที่มีเหตุจากภัยธรรมชาติน้ำท่วมบ้าง ความขัดแย้งทางการเมือง (เหลือง-แดง) บ้าง จากภาวะเศรษฐกิจในประเทศ หรือต่างประเทศบ้าง อย่างน่าสังเกต

ครั้งนี้ แม้บริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่คาดการณ์ได้ถูกต้องว่า อสังหาฯ จะชะลอตัว แต่เป็นความถูกต้องในแง่ทิศทางที่ชะลอตัว แต่ระดับความเร็วและแรงของการชะลอตัวนั้น ส่วนใหญ่คาดการณ์ผิด เพราะข้อเท็จจริงของตลาดแย่ลงเร็วกว่าที่คาดไว้

ซึ่งเห็นได้จากบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีการปรับเปลี่ยนแผนการเปิดตัวโครงการใหม่กันหลายครั้ง หรือมีการทำแคมเปญรณรงค์ขายแบบรีบเร่ง ซึ่งจำนวนไม่น้อยไม่เป็นไปตามเป้าที่ตั้งไว้

ด้านผู้บริโภคที่เป็นผู้ซื้อนั้น การมีภาระปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือนที่สูง ปัญหากู้ไม่ผ่าน ถือเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นมาแล้วหลายปี

แต่ที่ถือว่ามากกว่าที่คาดคิดคือระดับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ลดลง ด้วยปัญหาของผู้บริโภคเอง ด้วยข้อมูลข่าวสารคอนโดฯ ล้นตลาด และแคมเปญลดแจกแถมที่มีมากมาย

จนเกือบจะถึงจุดที่ผู้ซื้อคิดว่าอสังหาฯ ยังจะลดราคาลงไปได้อีก ซื้อช้าหลังจากนี้อาจได้ราคาที่ถูกลง ซึ่งเป็นจุดอันตรายของธุรกิจอสังหาฯ เหมือนที่เคยเกิดขึ้นประมาณปี 2541-2542

 

ภาครัฐก็มีนโยบายกับธุรกิจอสังหาฯ ที่สวนทางกับภาวะเศรษฐกิจ เป็นนโยบายการเงินจำกัดควบคุมกำลังซื้ออสังหาฯ เป็นนโยบายการคลังที่เพิ่มภาษีเกี่ยวกับการซื้อ-ขายและถือครองอสังหาฯ ซึ่งทั้งนโยบายการเงินและการคลังดังกล่าวต่างทำให้กำลังซื้อที่ชะลอตัวอยู่แล้ว หดตัวลงไปอีก นอกจากนี้ ยังมีเรื่องกฎหมายเกี่ยวกับการควบคุมการใช้ที่ดินที่ทำให้ต้นทุนที่ดินสูงขึ้นไปอีก

ในแวดวงธุรกิจอสังหาฯ ก็เริ่มมีความกังวลเกี่ยวกับการจ่ายเงินผู้รับเหมาก่อสร้างไม่ตรงตามกำหนด ผู้ค้าวัสดุอาจเริ่มระมัดระวังเครดิตการขายสินค้า หากขยายวงกว้างขึ้น ก็จะส่งผลให้เกิดภาพรวมเกิดการหดตัวทางเศรษฐกิจ

เมื่อรวมไปถึงความขัดแย้งทางการเมืองในประเทศที่ยังคุกรุ่น และยังไม่เห็นแนวโน้มการคลี่คลาย รวมไปถึงการชะลอตัวเศรษฐกิจโลก สงครามการค้าสหรัฐอเมริกากับจีน

ดูราวกับว่า ปัจจัยลบทั้งหลายทั้งปวงจะนัดหมายมาบรรจบพร้อมๆ กันอย่างสมบูรณ์แบบเสียอย่างงั้น

หรือจะมาคัดกรองให้มีผู้รอด ผู้บาดเจ็บ และผู้ไม่รอด กันอีกระลอกใหญ่ จะกลายเป็นจุดเปลี่ยนยุคของอสังหาฯ อีกครั้ง หรืออย่างไร

เตรียมตัวระมัดระวังกันไว้ก่อนดีกว่า

บทความก่อนหน้านี้คำ ผกา | แก้ รธน. แล้วท้องจะอิ่มไหม?
บทความถัดไป‘ชวน’ ไม่ทราบขึ้นเงินเดือนให้ส.ส.-ส.ว. ชี้ ถกงบ’63 ไม่จบ ต่อ 19 ต.ค.ได้อีกวัน