มีกระแสข่าวเจ้าหน้าที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เดินสายสอบถามและรับฟังความคิดเห็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งส่วนภูมิภาคและส่วนกลางหลายพื้นที่ เกี่ยวกับผลกระทบการบังคับใช้มาตรการ LTV หรือ Loan to Value ต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

มาตรการ LTV ออกมาเพื่อป้องกันการซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมเพื่อเก็งกำไรและไม่ให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อหละหลวมเกินหลักทรัพย์ค้ำประกัน โดยบังคับให้ผู้ซื้ออาศัยหลังที่ 2 ต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่มขึ้น รวมทั้งผู้กู้ร่วมกับคนอื่นเมื่อต้องกู้เองก็ต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่มสูงขึ้นด้วย

มาตรการนี้ประกาศตอนสิ้นปี 2561 บังคับใช้เมื่อ 1 เมษายน 2562

ได้ผลเกินคาด ไม่เพียงแต่การซื้อเก็งกำไรและการปล่อยกู้หละหลวมแบบมีเงินทอนหายไปจากตลาดเท่านั้น การปล่อยกู้สินเชื่อรายย่อยที่อยู่อาศัยก็เข้มงวดมากขึ้น การกู้ไม่ผ่านก็มีมากขึ้น

ยิ่งไปกว่านั้นจำนวนลูกค้าที่สนใจจะซื้อที่อยู่อาศัยที่แวะเยี่ยมชมโครงการต่างๆ ก็ลดน้อยลงไปด้วยเพราะความไม่มั่นใจในการกู้สินเชื่อและความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจลดน้อยลง

การเยี่ยมชมโครงการที่ลดน้อยลงนี้ ไม่เฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้น ที่อยู่อาศัยแนวราบบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ก็ลดลงเช่นกัน ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑลและต่างจังหวัด ว่าลดลงครึ่งหนึ่งเลยทีเดียว

เพราะคนใช้แรงงาน คนชั้นกลางของประเทศไทยปัจจุบันแค่ประคองระดับการครองชีพปกติก็ไม่เพียงพอ ต้องกู้หนี้ยืมสินกันมาใช้ เพื่อซื้อบ้าน ซื้อรถยนต์ ซื้อเฟอร์นิเจอร์ ทำให้มีหนี้ครัวเรือนสูง

ดังนั้น เมื่อต้องหาเงินสดมาโปะเพิ่มเงินดาวน์ 50,000-100,000 บาท ก็ทำไม่ได้แล้ว เพราะไม่มีเงินออม มีแต่หนี้สิน

มองจากนักพัฒนาอสังหาฯ ก็จะเห็นกำลังซื้อไม่พอ

ถ้ามองจากคนอยากมีที่อยู่อาศัยก็ต้องเรียกว่า สิ้นหวัง

 

การที่ ธปท.ออกไปรับฟังความคิดเห็นธุรกิจอสังหาฯที่ได้รับผลกระทบ นับเป็นนิมิตหมายที่ดี แม้จะไม่ได้บอกตรงๆ ว่าจะมีการทบทวน แต่ก็แสดงเจตนาแล้วว่ากำลังมีการประเมินผลกระทบมาตรการนี้กัน

ความจริงนั้น นักเก็งกำไรในตลาดคอนโดฯ มีอยู่ประมาณ 5-10% ตลาดรวม ถือเป็นสัดส่วนที่ไม่มาก และโดยข้อเท็จจริงในตลาด การเก็งกำไรกำลังจะหมดไปตามธรรมชาติ เพราะราคาห้องชุดสูงขึ้นมาก และผลตอบแทนในการให้เช่าก็ต่ำลงไม่คุ้มดอกเบี้ย การขายต่อทำกำไรทำได้ยากเพราะมีซัพพลายมาก

ส่วนด้านบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ก็อยู่ในช่วงตลาดกำลังลง อัตราการขายช้าลงพอดี

มาตรการ LTV จึงเสมือนเป็นการ “ฉีดยา” ของ ธปท.ที่แรงเกินขนาด อีกทั้งผู้ถูกฉีดก็ไม่แข็งแรง อาการที่ออกมาทุกวันนี้ จึงดูหนักหนาพอสมควร

บทเรียนครั้งนี้บอกให้ ธปท.รู้ว่า คราวหน้าต้องรอบคอบมากกว่านี้ และต้องไม่มีทัศนคติว่า คนที่ออกมาโต้แย้งไม่เห็นด้วยเป็นคนที่เห็นแก่ประโยชน์ส่วนตน หรือเป็นคนที่ไม่รู้ข้อมูลครบถ้วน

คนส่วนใหญ่ยังมีความเชื่อมั่น และยังมีความหวังว่า เจ้าหน้าที่ ธปท.จะเรียนรู้และเข้าใจสถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯ มากขึ้นเรื่อยๆ

เชื่อว่า ธปท.จะปรับมาตรการ LTV ในระดับที่บริษัทอสังหาฯ และผู้กู้รายย่อยจะหายใจหายคอได้สะดวก

อย่าให้คนเสื่อมศรัทธา เหมือนกลุ่มคนที่อ้างยึดอำนาจเพื่อปราบโกง ที่ผลสุดท้ายกลับมีการโกงมากกว่าเดิม และไม่รู้จะปราบยังไง