ในรอบ 10 ปีมานี้ แม้จะมีปัญหาความขัดแย้งทางการเมือง ปัญหาภัยน้ำท่วมบ้าง แต่สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ถือได้ว่า เป็นทศวรรษที่มีความเจริญเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และมีการแจ้งเกิดนักพัฒนาอสังหาฯ รุ่นใหม่จำนวนมาก

ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้เกิดปรากฏการณ์ดังกล่าว นอกจากเมืองหลวงกรุงเทพฯ ปริมณฑลเกิดการเปลี่ยนแปลงระบบการเดินทางจากระบบถนนเข้าสู่ระบบรางหรือรถไฟฟ้า เศรษฐกิจภูมิภาคในหัวเมืองขนาดใหญ่มีการเติบโต มีความเป็นเมืองหนาแน่นขึ้น

และที่สำคัญที่สุดคือ ตลาดยอมรับรูปแบบการอยู่อาศัยแนวสูงโครงการคอนโดมิเนียม

ทำให้ราคาที่ดินก้าวกระโดดจากตารางวาละหลักหมื่นบาทกลายเป็นแสนบาท จากตารางวาละหลักแสนกลายเป็นหลักล้านบาท

 

ทําให้เกิดบริษัทพัฒนาอสังหาฯ หน้าใหม่ที่แจ้งเกิดด้วยโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจากเป็นรูปแบบการพัฒนาอสังหาฯ ที่มีความยุ่งยากซับซ้อนน้อยกว่าแนวราบ มีอัตราความเสี่ยงสูงและมีอัตรากำไรสูงเช่นกัน ทำให้บริษัทอสังหาฯ เกิดใหม่สามารถสะสมทุน สะสมกำไรเติบโตอย่างรวดเร็ว

โครงการคอนโดมิเนียมยังทำให้เกิดรูปแบบการร่วมทุนโครงการพัฒนาอสังหาฯ ที่เรียกว่า JV หรือ Joint Venture ซึ่งเป็นการร่วมทุนกันทีละโครงการและจบเป็นโครงการในระยะเวลาไม่นาน ทำให้เกิดรับความนิยมจากบริษัทต่างชาติจากญี่ปุ่น จากจีน มีโครงการ JV ลักษณะนี้หลายสิบโครงการ

การพัฒนาอสังหาในรูปแบบคอนโดมิเนียม ยังก่อให้เกิดการลงทุน การเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่อย่างเต็มรูปแบบ มีนักลงทุนที่ลงทุนซื้อห้องชุดเป็นจำนวนมากโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อปล่อยเช่า และขายต่อทำกำไร

มีนักเก็งกำไรลงทุนจองเพื่อขายต่อใบจองห้องชุดก่อนการก่อสร้างเสร็จโอนกรรมสิทธิ์

 

ถึง ณ เวลานี้ ปี 2562 ถือได้ว่า งานเลี้ยงฉลองการพัฒนาอสังหาฯ ในรูปแบบโครงการคอนโดมิเนียมได้จบลงแล้วอย่างสมบูรณ์แบบ มีการผลิตจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยห้องชุดล้นเกินความต้องการที่แท้จริงของตลาดจำนวนมากหลายแสนยูนิต

บริษัทอสังหาฯ ที่แบกภาระสต๊อกจำนวนมากจัดโปรโมชั่นขายระบายสต๊อกในราคาถูก แต่ตลาดที่กำลังซื้อต่ำและรับรู้ข้อมูลข่าวสารอยู่แล้ว ตอบสนองช้าและต่ำกว่าที่คาด

นักเก็งกำไรที่จองซื้อห้องชุดไว้จำนวนมาก ด้วยหวังว่าราคาห้องชุดจะเพิ่มขึ้นเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จและเวลาผ่านไประยะหนึ่ง ก็พบว่า ทางโครงการเทขายระบายสต๊อกห้องชุดในราคาที่เท่ากับหรือบางกรณีถูกว่าราคาตอนที่จองซื้อ

นักลงทุนที่ซื้อห้องชุดไว้ปล่อยเช่าจำนวนมาก พบว่า มีการแข่งขันให้เช่าสูง ทำให้อัตราค่าเช่าต่อเดือนไม่ได้ตามที่หวัง ส่งให้อัตราผลตอบแทนต่อการลงทุนต่ำ ไม่คุ้มกับอัตราดอกเบี้ยที่กู้ธนาคาร

และกลุ่มที่กำลังเผชิญแรงกดดันมากสุด คือ กลุ่มนักพัฒนาอสังหาฯ รุ่นใหม่ ที่เติบโตมาอย่างรวดเร็วในช่วงสิบปี และที่แจ้งเกิดไม่กี่ปีมานี้ เพราะเป็นระยะเวลาที่โครงการส่วนใหญ่อยู่ระหว่างการขายและการลงมือก่อสร้าง ซึ่งเป็นช่วงที่ต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก ทั้งค่าการตลาดและค่าก่อสร้าง ขณะที่รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ลูกค้ายังอยู่ห่างอีกไกล

ถือเป็นการเผชิญวิกฤตการณ์เป็นครั้งแรก เป็นศึกครั้งแรกของกลุ่มนักพัฒนาอสังหาฯ รุ่นใหม่

 

การรับมือกับวิกฤตการณ์นั้น ข้อแรก ต้องยอมรับความเป็นจริงก่อนว่ากำลังจะเจอมัน เพื่อเตรียมตัวเตรียมใจ ไม่หลอกตัวเอง ไม่ปลอบใจตัวเอง

แน่นอน วิกฤตครั้งนี้ไม่ได้ใหญ่หลวงน่ากลัวเหมือนวิกฤตปี 2540 แต่ก็ไม่ใช่เรื่องเล็กๆ เพราะมันเกิดขึ้นท่ามกลางความผันผวนเศรษฐกิจโลกอันเนื่องมาจากสงครามการค้าสหรัฐ-จีน ท่ามกลางการชะลอตัวของเศรษฐกิจในประเทศ และในภาวะที่การเมืองสังคมของประเทศไม่แข็งแรง ไม่สามารถคาดหวังการแก้ปัญหาหรือบรรเทาปัญหาจากภาครัฐได้

เตรียมรับมือและแก้ไขปัญหาต่างๆ ด้วยตัวเอง จะดีกว่า