บรรยากาศธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลังการประกาศใช้มาตรการ LTV-loan to value ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 ก็เป็นไปตามคาดหมาย

ก่อน 1 เมษายน ผู้ซื้อผู้ขายแห่โอนกรรมสิทธิ์บ้าน คอนโดฯ กันล้นหลามมากกว่าปกติเพื่อหนีกฎเกณฑ์ดังกล่าว แต่หลัง 1 เมษายนเป็นต้นมา การโอนกรรมสิทธิ์และการจองซื้อบ้าน คอนโดฯ ใหม่ก็ชะลอตัวลง

เพราะเร่งโอนมาก่อนหน้านี้ เพราะติดเงื่อนไขใหม่ที่ต้องเพิ่มเงินดาวน์มากขึ้น หรือสถาบันการเงินไม่อนุมัติเงินกู้ แต่ถือว่าเป็นการปรับตัวของตลาด เป็นไปตามวัตถุประสงค์มาตรการ LTV ที่ต้องการคัดสรรผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อที่แท้จริง อยู่จริง และคัดกรองการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน

ส่วนที่ยังเป็นประเด็นติดขัดเกี่ยวกับผู้กู้ร่วมที่เป็นผู้กู้รอง ติดเงื่อนไขเมื่อจะต้องซื้อและยื่นกู้ที่เป็นที่อยู่อาศัยของตัวเองจริงๆ มีปัญหาต้องจ่ายดาวน์สูงก็ต้องหารือแก้ไขปลดล็อกกันต่อไป

แต่ก็นับว่า นี่คือนโยบายทางการเงินของ ธปท.ที่ต้องการติดเบรกการซื้อเก็งกำไรคอนโดฯ และเบรกการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบเกินหลักประกัน

แต่นโยบายรัฐที่เป็นมติคณะรัฐมนตรีแล้ว รอเพียงประกาศในราชกิจจานุเบกษา ได้แก่

1. การให้ลดหย่อน

(1) ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย เดิม 2% ของราคาประเมิน ลดเหลือ 0.01%

(2) ค่าจดจำนอง เดิม 1.0% ลดเหลือ 0.01% ทั้งนี้ ต้องเป็นที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่เกิน 1.0 ล้านบาท

2. ให้นำค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 3.0-5.0 ล้านบาท ไปหักลดหย่อนการเสียภาษีเงินได้ 200,000 บาท

 

นโยบายนี้ วัตถุประสงค์เพื่อต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจระหว่างช่วงรอยต่อการเปลี่ยนแปลงรัฐบาล

ผลที่ตามมาแรกสุด เป็นความสับสน เพราะภาคธุรกิจงุนงงว่า ตกลงภาครัฐจะเบรกธุรกิจอสังหาฯ เพื่อให้มีการปรับตัวใหม่ หรือจะกระตุ้นอสังหาฯ เพราะที่เป็นอยู่ขณะนี้ นโยบายการเงินเบรกอสังหาฯ ขณะที่นโยบายการคลังกระตุ้นอสังหาฯ

การลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองนั้น ภาครัฐทำมาแล้วหลายครั้งในรอบ 10 กว่าปีมานี้ ผลที่เกิดขึ้นตามมาจากมาตรการนี้ที่แน่ๆ คือบริษัทอสังหาฯ เอกชนมีกำไรเพิ่มขึ้นเพราะค่าใช้จ่ายเหล่านี้เป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อผู้ขายรับภาระฝ่ายละครึ่ง ส่วนประชาชนผู้ซื้อยังไม่เคยมีตัวเลขยืนยันว่ามาตรการนี้ทำให้คนซื้อบ้านเพิ่มขึ้น หรือตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น

ยิ่งมีเงื่อนไขพ่วงท้ายด้วยว่า ต้องเป็นที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งมีอยู่ในตลาดภาคเอกชนน้อยมาก

จึงเดาล่วงหน้า มาตรการนี้ จะมีผลให้พนักงานขายที่โครงการบ้านคอนโดฯ ต้องมีประเด็นตอบคำถามของผู้ซื้อมากขึ้นเท่านั้นเอง นอกนั้นมีผลน้อยมาก

และการให้นำค่าใช้จ่ายซื้อบ้านไปหักลดหย่อนภาษีได้ 200,000 บาท สำหรับบ้านราคา 3-5 ล้านบาทก็เช่นกัน มีผลทำให้ผู้ซื้อบ้านเสียภาษีเงินได้น้อยลงหรือเหลือเงินสดมากขึ้น

 

นโยบายลดหย่อนภาษีค่าธรรมเนียมอสังหาฯ ทั้งหมดนี้ จึงเป็นเพียงการโปรโมชั่นมหภาคเพื่อหวังได้หวังผลทางการประชาสัมพันธ์ว่า รัฐบาลได้ทำอะไรต่อมิอะไรเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวเท่านั้น

การซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็น 1 ในปัจจัย 4 ที่เป็นสินค้าจำเป็นของประชาชน ขึ้นอยู่กับกำลังซื้อเป็นสำคัญ มีกำลังซื้อเพียงพอเมื่อไหร่คนจะซื้อที่อยู่อาศัยทันที ดังนั้น คนจะซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นหรือบริษัทอสังหาฯ จะขายได้มากขึ้นเมื่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศดีขึ้น ตรงข้ามถ้าเศรษฐกิจแย่ ยอดขายที่อยู่อาศัยก็จะลดลง

ที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าที่บริโภคได้จำกัด คนหรือครอบครัวจะมีที่อยู่อาศัย 1 หลังเป็นพื้นฐาน ถ้าครอบครัวฐานะดีอาจมีหลังที่สองเป็นคอนโดฯ ในเมืองให้ลูกอยู่เรียนหนังสือหรืออยู่วันทำงาน อาจมีบ้านหลังที่สองเป็นบ้านพักตากอากาศ

สรุปว่า จะโปรโมชั่นยังไง คนก็ซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นไม่ได้หรอก

ทำให้เศรษฐกิจดี ทำให้คนมีกำลังซื้อ เพื่อทำให้คนที่ซื้อบ้านไม่ได้ สามารถซื้อบ้านได้จะดีกว่า