เมื่อต้นสัปดาห์ที่ผ่านมา มีข่าวออกมาผ่านหลายสื่อตรงกันว่า ดร.สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรีฝ่ายเศรษฐกิจได้ไปร่วมประชุมกับฝ่ายบริหารกระทรวงการคลัง มีการหารือเกี่ยวกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจรักษาระดับการเติบโตของเศรษฐกิจ เพื่อนำไปเสนอคณะรัฐมนตรีในอีก 1-2 สัปดาห์ข้างหน้า

มาตรการที่ว่านี้ จะเป็นมาตรการกระตุ้นการจับจ่ายใช้สอยของประชาชน เช่น การท่องเที่ยว การซื้อสินค้าอุปโภคบริโภค การซื้อที่อยู่อาศัย

ฟังดูคุ้นๆ แบบว่า ไทยเที่ยวไทย ช้อปช่วยชาติ และลดหย่อนภาษีค่าธรรมเนียมและอัตราดอกเบี้ยการซื้อที่อยู่อาศัย เพราะเป็นมาตรการสามัญประจำกระทรวงการคลัง ที่ใช้มาแล้วหลายรัฐบาล และรัฐบาลนี้ก็เคยใช้มาแล้วเมื่อ 2-3 ปีที่แล้ว

เสียงสะท้อนกลับมาทันทีจากวงการอสังหาริมทรัพย์ สรุปได้ว่า งุนงงและไม่ปลื้ม

 

งุนงงเพราะอสังหาริมทรัพย์กำลังปรับตัวกับมาตรการเข้มงวด LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ออกมาสกัดการเก็งกำไรคอนโดฯ ขจัดการปล่อยกู้ที่ด้อยคุณภาพแบบมีเงินทอนของสถาบันการเงิน โดยการเพิ่มวงเงินดาวน์ในการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองเป็น 20% ของมูลค่า และเริ่มบังคับใช้เมื่อ 1 เมษายน 2562 ต้นเดือนที่ผ่านมานี่เอง

มาตรการนี้เหมือนกับการเหยียบเบรกธุรกิจอสังหาฯ และสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ลดความเร็ว ความร้อนแรงลง ส่วนมาตรการที่กำลังให้กรมสรรพากรพิจารณากันอยู่นี้กลับเสมือนการเหยียบคันเร่งให้แรงขึ้นเพื่อเพิ่มความเร็ว จึงทำให้เกิดความงุนงงว่า จะเอายังไงกัน

มาตรการ LTV ส่งผลให้เกิดการสกัดกำลังซื้อเก็งกำไรออกไป สกัดกำลังซื้อที่ไม่มีความพร้อมมีเงินดาวน์ไม่เพียงพอออกไป ซึ่งทำให้ตลาดโดยรวมกำลังซื้อชะลอตัวลงจริง คาดว่าสักระยะหนึ่งตลาดก็จะปรับตัวเข้าสู่ภาวะปกติ ที่มีความพอดีกันระหว่างกำลังซื้อที่แท้จริง “Real Demand” กับซัพพลายจำนวนโครงการจำนวนยูนิตที่สอดคล้อง

มาตรการลดหย่อนภาษีค่าธรรมเนียมนั้น เพียงแค่มีข่าวออกมาก็จะทำให้ผู้ซื้อชะลอการโอนหรือซื้อการโอนเพื่อรอรับสิทธิการลดหย่อนภาษีค่าธรรมเนียม เรื่องแบบนี้เคยเกิดขึ้นจริงมาแล้ว ที่ผู้ซื้อชะลอการโอนกรรมสิทธิ์ออกไปหลายๆ เดือน

ผลรวมของทั้ง 2 มาตรการ คือ LTV ทำให้กำลังซื้อลดลง เหลือแต่กำลังซื้อที่แท้จริง และถ้าต่อด้วยมาตรการลดหย่อนภาษีค่าธรรมเนียม ก็จะทำให้กำลังซื้อที่แท้จริงชะลอเวลาซื้อ ชะลอเวลาโอนออกไปอีก

 

ผู้ที่จะ “เจ็บจุก” ย่อมเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เพราะนอกจาก LTV จะทำให้กำลังซื้ออ่อนลงระดับหนึ่งแล้ว ยังมีภาระต้องระบายสต๊อกเหลือขายอันเป็นผลจากการเร่งขยายโครงการในหลายปีที่ผ่านมา จึงต้องเร่งขายเพื่อเปลี่ยนสต๊อกให้เป็นเงินสด ด้วยการจัดโปรโมชั่นแรงๆ หนักๆ เพื่อจูงใจผู้ซื้อ ดังนั้น ถ้ามีเหตุอะไรที่ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปอีก แคมเปญการตลาดที่ทำๆ กันอยู่ก็แทบจะเสียแรงเปล่า

ที่สำคัญ เวลาที่ธุรกิจมีสต๊อกเหลือมากๆ ย่อมหมายถึงเงินทุนของบริษัท “จม” อยู่กับสต๊อก

เหล่านี้ย่อมหมายถึงสภาพคล่องหรือเงินสดจะตึงมือ นี่เป็นข้อเท็จจริงที่กำลังเกิดขึ้น จึงทำให้บริษัทอสังหาฯ ต้องเร่งระบายสต๊อกเพื่อเปลี่ยนเป็นเงินสดให้เร็ว

แต่ถ้าแผนระบายสต๊อกเกิดสะดุดด้วยเหตุใหญ่ๆ นอกเหนือการควบคุม อาทิ นโยบายรัฐบาล บริษัทขนาดกลางขนาดย่อมรายที่สภาพคล่องตึงอยู่แล้ว อาจเกิดปัญหาสภาพคล่องได้

เสนอแนะว่า สินค้าอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัยนั้น เป็นสินค้าที่ผู้ซื้อซื้อได้จำกัดจำนวนเพราะการใช้สอยมีขีดจำกัด เพราะคนนอนบ้านได้ทีละหลัง การกระตุ้นจะทำให้เกิดการซื้อเร็วขึ้นหรือช้าลงเท่านั้น แต่ไม่ทำให้คนซื้อมากขึ้น

ดังเห็นได้จากทุกครั้งที่ใช้มาตรการลดหย่อนภาษีค่าธรรมเนียม จะทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้าน คอนโดฯ แต่ละเดือนจะแตกต่างกันมาก แต่ยอดโอนรายปีเฉลี่ยแต่ละปีจะแทบไม่แตกต่างกัน เพราะผลลัพธ์รวมเท่าเดิม

ปัญหาใหญ่ของธุรกิจบ้าน คอนโดฯ คือคนส่วนใหญ่ในตลาดมีรายได้เท่าเดิมหรือลดลง แต่ราคาที่ดิน ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่ม ทำให้กำลังซื้อไม่เพิ่มขึ้น

แก้ให้ตรงจุด ช่วยแก้ให้คนมีรายได้เพิ่มขึ้นจะดีกว่า