เดือนมีนาคมที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์คอนโดมิเนียมคึกคักไปด้วยแคมเปญการขายห้องชุดแบบ “Hot Deal” ไปทั่วทุกซอกมุมของตลาด

เพราะเส้นตายของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่เริ่มบังคับใช้มาตรการ LTV หรือการเพิ่มวงเงินดาวน์การซื้อที่อยู่อาศัยจาก 5-10% เป็น 20% สำหรับการซื้อหลังที่ 2 ในวันที่ 1 เมษายน 2562

เป็นเหตุให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ขายโครงการคอนโดฯ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยที่ 2 หรือ 3 ของผู้ซื้ออยู่แล้วเร่งการโอนก่อนวันที่ 1 เมษายน ด้วยแคมเปญโปรโมชั่นที่แรงเป็นพิเศษ

ขณะเดียวกันบริษัทอสังหาฯ หลายรายก็ถือโอกาสที่ชุลมุนนี้ ระบายสต๊อกห้องชุดเหลือขายที่มีอยู่จำนวนมากออกมาด้วย ด้วยโปรโมชั่นแรงสุดๆ ลดราคากันถึงใจ เพราะทุกบริษัทต่างรู้ดีว่าภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันมีแต่ชะลอตัวแย่ลง กำลังซื้ออสังหาฯ ก็ถดถอยลง การเปลี่ยนสต๊อกสินค้า เปลี่ยนห้องชุดเหลือขายเป็นเงินสด เป็นสิ่งที่ผู้บริหารต้องตัดสินใจทำกัน

เหตุการณ์แบบนี้เป็นข่าวดีของผู้ซื้อรายใหม่ที่ต้องการที่อยู่อาศัยห้องชุดที่สร้างแล้วเสร็จเข้าอยู่ได้ทันที ในราคาที่ถูกเท่ากับตอนเปิดตัวโครงการเมื่อ 2-3 ปีที่แล้ว

หรือบางกรณีอาจได้ราคาถูกกว่านั้นอีก เท่ากับราคาพรีเซลส์ หรือราคา VVIP กันเลยทีเดียว

 

กรณีเดียวกัน ก็เป็นข่าวร้ายสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์รายย่อย ที่ลงทุนซื้อห้องชุดไว้ 1-2 ห้อง หรือมากกว่านี้

เพราะราคาต้นทุนที่ซื้อมาเมื่อ 3 ปีที่แล้ว เท่ากับราคาที่ทางบริษัทเปิดขายอยู่ตอนนี้ แล้วนักลงทุนรายย่อยจะขายต่อได้อย่างไร

บางโครงการราคาต้นทุนเท่ากับราคาขายใหม่ปัจจุบัน ยังไม่พอ แต่ห้องที่เปิดขายใหม่อยู่ในชั้นที่สูงกว่า ตำแหน่งทิศทางดีกว่าอีก

สำหรับนักลงทุนเก็งกำไรที่เจอสถานการณ์อย่างนี้ ใช้คำว่า “ดับอนาถ” ในเชิงการลงทุนได้เลย เพราะไม่มีทางขายต่อได้เลยในระยะเวลาอันใกล้ๆ นี้

ถ้าเป็นนักลงทุนอสังหาฯ รายย่อยที่มีเงินสดเพียงพอก็แค่เงินจม แต่ถ้ากู้แบงก์ไม่ผ่านก็ต้องยอมริบมัดจำ หรือถ้าโอนกรรมสิทธิ์มาแล้ว ก็ตีเป็นหนี้เสียล่วงหน้าของสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้ได้เลย

สถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาถึงตรงนี้ได้อย่างไร

 

โครงการคอนโดฯ สร้างความเติบโตให้กับบริษัทอสังหาฯ ได้รวดเร็ว บริษัทอสังหาฯ ต่างๆ จึงหันมาทำคอนโดฯ กันมาก ทุนจากต่างชาติญี่ปุ่น จีน ก็มาร่วมทุนทำโครงการคอนโดฯ กันเยอะแยะ จึงทำให้ปริมาณห้องชุดในตลาดมีมากล้นเกินกำลังซื้อ

มีข้อที่เป็นจุดแข็งอยู่เรื่องเดียวคือประสบการณ์วิกฤตปี 2540 ทำให้บริษัทอสังหาฯ ไม่ก่อหนี้มากแทบทุกรายรักษาอัตราส่วนหนี้ต่อทุน 1 ต่อ 1 จึงทำให้ปัญหาที่เจอให้ขณะนี้ยังไม่ถึงขั้นทำให้บริษัทอสังหาฯ ล้มหายตายจาก เพียงอยู่ในขั้นอัตรากำไรลดลงเท่านั้น

ส่วนนักลงทุนอสังหาฯ รายย่อย ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ ระยะแรกๆ ซื้อขายใบจองก็ทำกำไรกันได้เป็นกอบเป็นกำ สถาบันการเงินก็มีเงินล้นจึงปล่อยกันไม่ค่อยจะยั้ง นักลงทุนรายย่อยเหล่านี้หลายรายตั้งตัวได้ขยับขั้นขึ้นไปเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอง

1-2 ปีหลังผลตอบแทนการลงทุนเริ่มแผ่ว การปล่อยเช่าได้ผลตอบแทน 4-5% เริ่มไม่คุ้มกับดอกเบี้ยจ่าย กำลังที่ซื้อที่จะมาซื้อต่อจากนักลงทุนก็หายาก

ความหวังเดียวของนักลงทุนรายย่อยที่ถือห้องชุดไว้ คือหวังราคาที่เพิ่มขึ้นตามกาลเวลา แต่ถ้าเวลาผ่านไปหลายปีแล้วบริษัทเจ้าของโครงการกลับมาขายในราคาเดิม นักลงทุนก็ตายสนิท

ทำไงได้ ทำไงดี

เศรษฐกิจประเทศชะลอตัว รายได้คนส่วนใหญ่ไม่เพิ่มขึ้น บริษัทอสังหาฯ เจ้าของโครงการต้องเล่นเกมเปลี่ยนสต๊อกเป็นเงินสด รายย่อยออกตัวไม่ทันก็เจ็บไป