เดิมคาดกันว่าปลายเดือนมีนาคม 2562 ตลาดอสังหาฯ บ้าน คอนโดฯ จะดุเดือดกันสุดๆ เพราะวันที่ 1 เมษายนนี้จะเริ่มบังคับใช้มาตรการ LTV [Loan to Value] ที่จะบังคับให้คนที่ซื้อบ้านและคอนโดฯ หลังที่ 2 ต้องเพิ่มวงเงินดาวน์จากเดิม 5% และ 10% จะเป็นดาวน์ 20%

น่าจะทำให้ผู้ซื้อผู้ขายที่อยู่ระหว่างผ่อนดาวน์ก็น่าจะเร่งโอนให้เสร็จ หรือผู้ซื้อผู้ขายใหม่หากมีกำลังเงินพอก็น่าจะเร่งโอน การแข่งขันโปรโมชั่นเพื่อจูงใจผู้ซื้อก็น่าจะดุเดือดเลือดพล่าน

พอถึงสัปดาห์สุดท้ายของเดือนมีนาคม เหตุการณ์ไม่ได้ร้อนแรงอย่างที่คาดการณ์กันไว้

เพราะสถานการณ์รณรงค์เลือกตั้งสมาชิกสภาผู้แทนราษฎร (ส.ส.) ที่ลงคะแนนกาบัตรกันเมื่อวันอาทิตย์ที่ 24 มีนาคม ดึงดูดความสนใจของผู้คนในสังคมไปหมด จึงไม่คุ้มที่จะรณรงค์การตลาดใดๆ ทางธุรกิจเพราะจะได้รับความสนใจน้อย มิหนำซ้ำป้ายตามทางเท้า ตามแยกตามซอย ก็เต็มไปด้วยป้ายผู้สมัครรับเลือกตั้ง ยากที่ป้ายขายบ้าน คอนโดฯ จะเข้าไปแทรก

บริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่ถึงเก็บเงินไว้ กะทำตลาดหลังเลือกตั้งเสร็จ

 

แต่การณ์ก็ไม่เป็นไปตามคาดอีก เพราะหย่อนบัตรเลือกตั้งเสร็จ ผลการนับคะแนนไม่จบคืนนั้นเหมือนกับการเลือกตั้งที่ผ่านมา ยังมีกระบวนการต่อเนื่อง ยังมีข้อสงสัยร้องเรียน มีการรวมรายชื่อเพื่อถอดถอน กกต. และทางการแจ้งว่าจะประกาศผลการเลือกตั้งวันที่ 9 พฤษภาคม โน่น

อารมณ์สังคมซึ่งส่งผลกับบรรยายกาศตลาด จึงไม่ใช่ความอิ่มเอมใจของคนส่วนใหญ่ที่ชนะเลือกตั้งเหมือนการเลือกตั้งทั่วไป แต่กลายเป็นการถกเถียง มีแต่ข้อกังวล

กับคำถามว่า เหตุการณ์จะดำเนินต่อไปอย่างไร

หากพิจารณาจากรัฐธรรมนูญที่ออกแบบไว้อย่างมีวัตถุประสงค์ชัดเจน ดังนั้น เมื่อสะสางเรื่องราวต่างๆ อันสืบเนื่องมาจากการเลือกตั้งเสร็จ พรรคของรัฐบาล คสช. คือพรรคพลังประชารัฐ ก็จะเป็นแกนนำในการจัดตั้งรัฐบาล

ดังนั้น สำหรับภาคธุรกิจเอกชน มองในบางมุมหลายคนอาจผิดหวังที่ผลการเลือกตั้งไม่เป็นไปตามคาดหวัง ไม่ได้รัฐบาลจากพรรคที่เชียร์ไว้และไม่มีนโยบายใหม่ๆ ชื่นชอบ

 

แต่บางคนในบางมุมก็น่าจะสบายใจ เพราะทิศทางนโยบายทางด้านเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่ที่มาจากรัฐบาลเดิมที่บริหารประเทศมาแล้ว 5 ปี ก็คงจะเป็นทิศทางนโยบายเดิม และทีมเศรษฐกิจก็น่าจะเป็นทีมเดิม

เอาชีวิตธุรกิจ 5 ปีที่ผ่านมารอดมาได้ ก็น่าจะฝ่าไปอีก 4 ปีได้

ปัญหาใหญ่ของวงการอสังหาฯ บ้าน คอนโดฯ คือเรื่องกำลังซื้อ

ตัวเลขของสภาพัฒน์ก็บอกชัดเจนว่า โครงการสร้างเศรษฐกิจประเทศกำลังเดินหน้าไปสู่การกระจุกตัวของรายได้อย่างรุนแรง

แต่ละปีรายได้คนชั้นกลางเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณครึ่งหนึ่งของอัตราเติบโต GDP ประเทศ

เกษตรกรมีรายได้เพิ่มเฉลี่ยติดลบเล็กน้อย

รายได้จำนวนมากไปโตเกิน GDP ที่กลุ่มธุรกิจใหญ่ๆ ไม่กี่กลุ่มของประเทศ

ประเด็นอยู่ที่ว่ากลุ่มคนชั้นกลาง คือกลุ่มลูกค้ารายหลักของตลาดบ้าน คอนโดฯ เมื่อคนกลุ่มนี้รายได้แทบไม่ได้เพิ่มขึ้นเลย ขณะที่ราคาที่ดินที่เป็นวัตถุดิบสำคัญราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ต้นทุนค่าก่อสร้างอื่นๆ เพิ่มตามภาวะตลาด ทำให้ราคาขายที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นรวดเร็วตามไปด้วย

หนทางเดียวที่บริษัทอสังหาฯ ทำได้ คือลดขนาดที่อยู่อาศัยลงไปเรื่อยๆ

บ้านเดี่ยวขนาดกลางก็ลดลงเป็นบ้านเดี่ยวขนาดเล็ก บ้านเดี่ยวขนาดเล็กก็ลดเป็นบ้านแฝดหรือทาวน์โฮม

ห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียม ก็ลดจากขนาดเล็ก 30 กว่าตารางเมตร ลงเป็น 28 ตารางเมตร ลงเป็น 24 ตารางเมตร และจนถึง 21 ตารางเมตร

ซึ่งถือว่า “สิ้นสุดทางเลื่อน” ลดลงต่ำกว่านี้ไม่ได้แล้ว เพราะกฎหมายกำหนดให้ไม่ต่ำกว่า 20 ตารางเมตร

หาก 4 ปีจากนี้ไป รายได้ที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่ในระบบเศรษฐกิจไม่ขยับ ผลลัพธ์ทางสังคมและการเมืองจะเป็นอย่างไร

เป็นเรื่องน่าคิด