บทวิเคราะห์ : บทเรียนใหม่อสังหาฯ ขาลง พร้อมเจอสารพัดมาตรการ

เมื่อไม่กี่วันนี้

มีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ท่านหนึ่ง โพสต์ข้อความขึ้นบนเฟซบุ๊ก โดยนำเอาเหตุการณ์และสำนวนนักร้องดังที่ “คบซ้อน” แฟนสาว 2 คนมาเป็นเวลานาน สุดท้ายต้องจบลงเพราะต้องแต่งงานกับสาวคนหนึ่ง และเปลี่ยนสถานะกับอีกคนหนึ่งด้วยความเจ็บปวด มาล้อเลียนสถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

โดนใจนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ่จนแชร์กันต่อๆ จำนวนมาก

 

เราสร้างโลกขึ้นมา 2 ใบ

โลกหนึ่งคือ โลกของยอดจอง

อีกโลกหนึ่งคือ ยอดโอนกรรมสิทธิ์

เราโกหกทั้ง 2 โลกมาตลอด ว่าเราจะได้ตังค์

เพื่อให้เรามีเงินกินข้าว และรอดชีวิตในปีถัดไป…

แต่สุดท้ายมันก็พัง

“เพราะธนาคารบอกลูกค้ากู้ไม่ผ่าน”

 

ข้อความนี้เสียดสีและสะท้อนภาพธุรกิจอสังหาฯ ปัจจุบันได้แบบถูกอกถูกใจพระเดชพระคุณนักพัฒนาอสังหาฯ ถ้วนหน้า

เป็นบทเรียนอีกบทหนึ่งให้กับวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

เพราะก่อนหน้านี้เพียง 1-2 ปีที่ผ่านมานี้เอง สถาบันการเงินหลายแห่ง ด้านหนึ่งเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แก่นักพัฒนาอสังหาฯ

แต่อีกด้านหนึ่งก็แข่งขันกันปล่อยสินเชื่อรายย่อยให้กับลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัยอย่างดุเดือดเพราะแบงก์มีสภาพคล่องสูงมาก และถือว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นสินเชื่อที่มีหลักประกันการปล่อยกู้ที่ดี

แข่งกันแบบว่า ไม่เพียงแต่ให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน-คอนโดฯ ยังให้สินเชื่อเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งและอะไรอื่นๆ อีก สุดท้ายกู้แบงก์แล้ว ไม่ใช่แค่ไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์ ยังได้เงินสดกลับมาเป็นเงินทอนอีกต่างหาก

ในที่สุด “ปาร์ตี้” นี้ก็จบลง ด้วยการออกมาตรการ LTV [Loan to Value] ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ด้วยการให้เพิ่มวงเงินดาวน์ในการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 สูงขึ้น

โดยเริ่มบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป

 

แค่มาตรการ LTV ของ ธปท.ก็เบรกสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ อยู่แล้ว แต่ที่แรงยิ่งกว่าคือนโยบายของธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ที่ตระหนกตกใจกับแนวโน้มหนี้เสียสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นไม่หยุด และที่แปลกเกินคาดหมายคือลูกหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ผ่านมา 4-5 ปีซึ่งสถิติก่อนหน้านี้มักไม่เป็นหนี้เสีย แต่ปัจจุบันกลับกลายมาเป็นหนี้เสียได้

แบงก์ทั้งหลายจึงไม่เพียงจะเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อใหม่เท่านั้น แม้แต่วงเงินสินเชื่อโครงการ (pre-finance) ก็ยังกระชับวงเงินลงให้น้อยกว่าเดิม

แผนการบริหารสภาพคล่องของนักพัฒนาอสังหาฯ จึงไม่เป็นไปตามแผน

“เพราะธนาคารบอกลูกค้ากู้ไม่ผ่าน”

ธรรมชาติของธุรกิจอสังหาฯ เป็นธุรกิจที่ต้องใช้เวลาในการผลิตสินค้านานเป็น 1-2 ปีหรือมากกว่านี้ เพราะต้องซื้อที่ดินแปลงใหม่เพื่อผลิตสินค้าอย่างต่อเนื่อง เมื่อซื้อมาออกแบบก่อสร้างแล้ว ต้องใช้เวลาในการดำเนินกระบวนการต่างๆ มากมายให้แล้วเสร็จ ซึ่งไม่สามารถหยุด “สายพาน” การผลิตได้ทันทีเหมือนการผลิตแบบโรงงานอุตสาหกรรม

ด้วยเหตุนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นธุรกิจที่มีวัฏจักรขึ้นลงเป็นระยะ 8-10 ปีรอบ เมื่อเศรษฐกิจแนวโน้มดีกำลังซื้อดีก็จะมีการขยายการผลิตมากขึ้นๆ เป็นลำดับ จนถึงจุดหนึ่งก็จะล้นเกินเป็นโอเวอร์ซัพพลาย ก็จะชะลอการผลิตลงระยะหนึ่ง และเริ่มรอบใหม่ต่อไป

ยุคก่อนโน้น นักพัฒนาอสังหาฯ ให้สังเกตสัญญาณธุรกิจดูจากความฮีกห้าวของนักพัฒนาอสังหาฯ ด้วยกัน หากมีความสำเร็จสะสมความมั่นใจถึงขั้นประกาศสร้างตึกที่สูงสุดในประเทศ ในทวีปหรือในโลกเมื่อไหร่ ก็แสดงว่ารอบธุรกิจเป็นเวลาบ่ายแล้ว ให้ระมัดระวัง

มารอบนี้เพิ่มบทเรียนใหม่ ถ้าเริ่มมี “โค้ช” ออกมาสอนการลงทุนอสังหาฯ กันมากๆ มีพ็อกเก็ตบุ๊กออกมาชี้แนวทางการลงทุนอสังหาฯ แบบมือเปล่า ด้วยการใช้เงินจากแบงก์ หรือรวยเป็นล้านแบบง่ายๆ ด้วยอสังหาฯ

ทำนองนี้เมื่อไหร่ก็ให้ถือเป็นสัญญาณบ่ายคล้อยจะเข้าสู่สนธยาด้วยเช่นกัน

บทความก่อนหน้านี้ม.อ.โพล เผยคนใต้เชียร์ “ธนาธร” นั่งนายกฯ แซง “อภิสิทธิ์” เลือก “อนาคตใหม่” มากกว่า “ประชาธิปัตย์”
บทความถัดไปพปชร.น้อมรับ กกต.ไม่สั่งยุบพรรค กรณีโต๊ะจีน ยัน คลังเพิ่มเงินบัตรคนจนไม่เกี่ยวกับ พปชร.