ที่มา | มติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 8 - 14 มีนาคม 2562 |
---|---|
คอลัมน์ | ก่อสร้างและที่ดิน |
เผยแพร่ |
เมื่อไม่กี่วันนี้
มีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ท่านหนึ่ง โพสต์ข้อความขึ้นบนเฟซบุ๊ก โดยนำเอาเหตุการณ์และสำนวนนักร้องดังที่ “คบซ้อน” แฟนสาว 2 คนมาเป็นเวลานาน สุดท้ายต้องจบลงเพราะต้องแต่งงานกับสาวคนหนึ่ง และเปลี่ยนสถานะกับอีกคนหนึ่งด้วยความเจ็บปวด มาล้อเลียนสถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โดนใจนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ่จนแชร์กันต่อๆ จำนวนมาก
เราสร้างโลกขึ้นมา 2 ใบ
โลกหนึ่งคือ โลกของยอดจอง
อีกโลกหนึ่งคือ ยอดโอนกรรมสิทธิ์
เราโกหกทั้ง 2 โลกมาตลอด ว่าเราจะได้ตังค์
เพื่อให้เรามีเงินกินข้าว และรอดชีวิตในปีถัดไป…
แต่สุดท้ายมันก็พัง
“เพราะธนาคารบอกลูกค้ากู้ไม่ผ่าน”
ข้อความนี้เสียดสีและสะท้อนภาพธุรกิจอสังหาฯ ปัจจุบันได้แบบถูกอกถูกใจพระเดชพระคุณนักพัฒนาอสังหาฯ ถ้วนหน้า
เป็นบทเรียนอีกบทหนึ่งให้กับวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เพราะก่อนหน้านี้เพียง 1-2 ปีที่ผ่านมานี้เอง สถาบันการเงินหลายแห่ง ด้านหนึ่งเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แก่นักพัฒนาอสังหาฯ
แต่อีกด้านหนึ่งก็แข่งขันกันปล่อยสินเชื่อรายย่อยให้กับลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัยอย่างดุเดือดเพราะแบงก์มีสภาพคล่องสูงมาก และถือว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นสินเชื่อที่มีหลักประกันการปล่อยกู้ที่ดี
แข่งกันแบบว่า ไม่เพียงแต่ให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน-คอนโดฯ ยังให้สินเชื่อเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งและอะไรอื่นๆ อีก สุดท้ายกู้แบงก์แล้ว ไม่ใช่แค่ไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์ ยังได้เงินสดกลับมาเป็นเงินทอนอีกต่างหาก
ในที่สุด “ปาร์ตี้” นี้ก็จบลง ด้วยการออกมาตรการ LTV [Loan to Value] ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ด้วยการให้เพิ่มวงเงินดาวน์ในการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 สูงขึ้น
โดยเริ่มบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป
แค่มาตรการ LTV ของ ธปท.ก็เบรกสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ อยู่แล้ว แต่ที่แรงยิ่งกว่าคือนโยบายของธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ที่ตระหนกตกใจกับแนวโน้มหนี้เสียสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นไม่หยุด และที่แปลกเกินคาดหมายคือลูกหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ผ่านมา 4-5 ปีซึ่งสถิติก่อนหน้านี้มักไม่เป็นหนี้เสีย แต่ปัจจุบันกลับกลายมาเป็นหนี้เสียได้
แบงก์ทั้งหลายจึงไม่เพียงจะเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อใหม่เท่านั้น แม้แต่วงเงินสินเชื่อโครงการ (pre-finance) ก็ยังกระชับวงเงินลงให้น้อยกว่าเดิม
แผนการบริหารสภาพคล่องของนักพัฒนาอสังหาฯ จึงไม่เป็นไปตามแผน
“เพราะธนาคารบอกลูกค้ากู้ไม่ผ่าน”
ธรรมชาติของธุรกิจอสังหาฯ เป็นธุรกิจที่ต้องใช้เวลาในการผลิตสินค้านานเป็น 1-2 ปีหรือมากกว่านี้ เพราะต้องซื้อที่ดินแปลงใหม่เพื่อผลิตสินค้าอย่างต่อเนื่อง เมื่อซื้อมาออกแบบก่อสร้างแล้ว ต้องใช้เวลาในการดำเนินกระบวนการต่างๆ มากมายให้แล้วเสร็จ ซึ่งไม่สามารถหยุด “สายพาน” การผลิตได้ทันทีเหมือนการผลิตแบบโรงงานอุตสาหกรรม
ด้วยเหตุนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นธุรกิจที่มีวัฏจักรขึ้นลงเป็นระยะ 8-10 ปีรอบ เมื่อเศรษฐกิจแนวโน้มดีกำลังซื้อดีก็จะมีการขยายการผลิตมากขึ้นๆ เป็นลำดับ จนถึงจุดหนึ่งก็จะล้นเกินเป็นโอเวอร์ซัพพลาย ก็จะชะลอการผลิตลงระยะหนึ่ง และเริ่มรอบใหม่ต่อไป
ยุคก่อนโน้น นักพัฒนาอสังหาฯ ให้สังเกตสัญญาณธุรกิจดูจากความฮีกห้าวของนักพัฒนาอสังหาฯ ด้วยกัน หากมีความสำเร็จสะสมความมั่นใจถึงขั้นประกาศสร้างตึกที่สูงสุดในประเทศ ในทวีปหรือในโลกเมื่อไหร่ ก็แสดงว่ารอบธุรกิจเป็นเวลาบ่ายแล้ว ให้ระมัดระวัง
มารอบนี้เพิ่มบทเรียนใหม่ ถ้าเริ่มมี “โค้ช” ออกมาสอนการลงทุนอสังหาฯ กันมากๆ มีพ็อกเก็ตบุ๊กออกมาชี้แนวทางการลงทุนอสังหาฯ แบบมือเปล่า ด้วยการใช้เงินจากแบงก์ หรือรวยเป็นล้านแบบง่ายๆ ด้วยอสังหาฯ
ทำนองนี้เมื่อไหร่ก็ให้ถือเป็นสัญญาณบ่ายคล้อยจะเข้าสู่สนธยาด้วยเช่นกัน