บทวิเคราะห์ : “เรียล ดีมานต์” ตลาดอสังหาฯบนความต้องจริง ไร้ปลุกเสกปั้นแต่ง

ระยะหลังๆ ในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มพูดคำว่า “เรียล ดีมานด์” ให้ได้ยินกันบ่อยขึ้น

ทั้งนี้ทั้งนั้น ก็เนื่องจากว่า

ปัญหาที่มีปริมาณการผลิตที่โอเวอร์ซัพพลาย จนต้องจัดแคมเปญขายกันดุเดือด ในเวลานี้จะว่าไปแล้วก็ไม่ใช่ปัญหาของธุรกิจอสังหาฯ ทั้งหมด เป็นปัญหาเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้น ไม่เกี่ยวกับบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม แต่อย่างใด

ปัญหามีคนซื้อเก็งกำไร ไม่ยอมโอน ปัญหาคนลงทุนซื้อหลายยูนิตแล้วกู้ไม่ผ่าน หรือปัญหาสถาบันการเงินไม่อนุมัติสินเชื่อรายย่อยเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ก็เป็นปัญหาเฉพาะส่วนคอนโดมิเนียม ไม่ใช่ปัญหาของที่อยู่อาศัยแนวราบเลย

แต่เวลาคนนำเสนอปัญหากลายเป็นว่า เป็นปัญหาของอสังหาฯ ทั้งหมด เลยเถิดไปถึงขั้นฟองสบู่อสังหาฯ กำลังจะแตกก็มี

ด้วยเหตุนี้กระมัง นักพัฒนาอสังหาฯ ส่วนหนึ่งจึงหันมาพูดและสนใจตลาดอสังหาฯ “เรียล ดีมานด์” หรือเป็นความต้องการอย่างแท้จริง เพื่อนำไปใช้สอยอยู่อาศัยจริงๆ มากขึ้น ซึ่งก็คือตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบนั่นเอง

 

ตลาดคอนโดมิเนียม จะว่าไปแล้วก็เป็นเรื่องใหม่เพิ่งจะมาเติบโตเป็นเรื่องเป็นราวในช่วง 10 ปีหลังนี่เอง และหลังปีน้ำท่วมใหญ่กรุงเทพฯ 2554 คอนโดฯ จึงขึ้นมาเป็นที่อยู่อาศัยที่มีการเปิดตัวใหม่มีจำนวนยูนิตมากกว่าแนวราบ

เป็นการปรับตัวที่อยู่อาศัยคนเมืองที่มีการจราจรติดขัดสาหัสและที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าไม่กี่สาย

ขณะเดียวกัน ห้องชุดในคอนโดมิเนียม ก็เป็นที่อยู่อาศัยที่ซื้อง่ายขายคล่องกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ ทำให้มีนักลงทุนที่มีที่อยู่อาศัยอยู่แล้วซื้อเพื่อการลงทุนเพื่อนำไปปล่อยให้เช่า หนักเข้าก็ลงทุนเพื่อขายต่อทำกำไร และหนักยิ่งขึ้นไปอีก ถึงขั้นลงทุนจองเพื่อขายใบจอง

โครงการคอนโดมิเนียมที่ขึ้นกันคึกคัก ยังดันให้ราคาที่ดินพุ่งพรวดขึ้นสูง เพราะคอนโดฯ เป็นอาคารสูงใช้ที่ดินน้อย ราคาที่ดินเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่อยูนิตไม่มาก จนทำให้ราคาที่ดินบางทำเลกรุงเทพฯ ขึ้นเป็นตารางวาละ 1-3 ล้าน ราคาห้องชุดตารางเมตรละ 3-4 แสนบาท

3-4 ปีหลัง ยังมีนักลงทุนและนักเก็งกำไรจากจีนมาร่วมสมทบด้วย ก็เลยยิ่งดันให้คอนโดฯ เข้าสู่ตลาดของการลงทุนและเก็งกำไรกันมากขึ้น ห่างไกลจาก “เรียล ดีมานด์” ยิ่งขึ้น

และสุดท้ายก็มาถึงจุดสูงสุด แล้วชะลอตัวด้วยประการฉะนี้ เหลือยูนิตเหลือขายจำนวนมาก ไว้ให้รณรงค์ขายอย่างดุเดือด

 

ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม ทาวน์เฮาส์ ซึ่งเป็นตลาดที่ไม่มีการเก็งกำไร และส่วนใหญ่แล้วมีคนจองซื้อจึงเริ่มมีการลงมือก่อสร้าง มีบริษัทไม่มากรายที่มีข้อมูลการตลาดดีพอและมีแบรนด์ที่มีความเชื่อถือสูง จึงมีการสร้างเสร็จก่อนขาย

ตลาดนี้ยังคงดำเนินไปปกติ

ถ้ากำลังซื้อดีคึกคัก คนจองมากก็มีการก่อสร้างมาก ถ้าตลาดชะลอตัว คนจองน้อยลงก็ก่อสร้างน้อยลงตาม ไม่มีปัญหาการผลิตล้นเกินความต้องการ เพราะเป็นการผลิตและขายสินค้าตามความต้องการ หรือเรียล ดีมานด์ อย่างแท้จริง

บริษัทอสังหาฯ บริษัทใดที่มียอดขายจากโครงการแนวราบเป็นส่วนใหญ่ก็สบายตัวไป ไม่มีผลกระทบมาก บริษัทที่มีรายได้จากโครงการคอนโดฯ และโครงการแนวราบ ก็ยังถือว่าปรับตัวได้ไม่ยาก

บริษัทที่มีแต่โครงการคอนโดมิเนียม ก็ต้องเหนื่อยหน่อย ถือเสียว่าโครงการคอนโดมิเนียมนั้นช่วยให้บริษัทอสังหาฯ เติบโตรวดเร็ว นั่นเป็นข้อเด่น แต่เวลาสถานการณ์ชะลอตัว ก็เบรกยากหน่อย มียูนิตเหลือขายมากหน่อย ถือเป็นข้ออ่อน หักกลบลบกันไป

สุดท้ายก็ยังเป็นปัญหาที่แก้ไขได้

 

อุทาหรณ์ตลาดอสังหาฯ มาเทียบกับตลาดการเมืองที่เพิ่งเปิดรณรงค์หาเสียงเลือกตั้ง

พวกที่หาเสียงด้วยนโยบายแบบโปรโมชั่น ลดแหลก แจกแถม ตะบี้ตะบัน หรือไม่ก็ใช้อำนาจข่มขู่ให้กลัว สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเก็งกำไร มาไวไปไว

พวกที่มีนโยบายมุ่งแก้ปัญหาพื้นฐานของเศรษฐกิจ สังคม มีวิธีการหรือกลยุทธ์ที่เป็นเหตุเป็นผล เชื่อได้ว่า เป็นพวกที่จับตลาดเรียล ดีมานด์

จะเลือกพวกไหนฝ่ายไหน เหตุการณ์ผ่านมาขนาดนี้ คิดไม่ได้ ตรองไม่ตก ก็แล้วแต่โยมล่ะ

555

บทความก่อนหน้านี้พปชร.ขายนโยบาย กทม. สวนสาธารณะ 50 เขต ส่วนลด 1 แสน รถเก่าแลกรถอีวี
บทความถัดไป“ภูมิใจไทย” ชี้ นโยบายกัญชาเสรี เสียงตอบรับดี คนทั่วไปชื่นชอบ