บทวิเคราะห์ : ภาวะกระอักกระอ่วมเมื่ออสังหาฯ มาทั้งล้นเกิน & ขาดแคลน

ปัญหาหนักอกหนักใจวงการอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้ คงไม่มีปัญหาใดใหญ่ไปกว่าเรื่องมีการผลิตสินค้า

โดยเฉพาะห้องชุดคอนโดมิเนียมล้นเกินความต้องการของตลาด

ทำให้บริษัทอสังหาฯ ที่มีภาระสต๊อกต้องเร่งระบายสินค้า ด้วยการจัดโปรโมชั่น ลด แจก แถม อย่างหนัก ดังที่ได้เริ่มพบเห็นกันบ้างแล้ว และจะเห็นกันต่อไปตลอดทั้งปี เพราะจะยังมีสินค้าห้องชุดที่ขายไปแล้ว ไหลย้อนกลับจากการกู้ไม่ผ่านของผู้ซื้อ จากการทิ้งจอง ทิ้งดาวน์ของนักเก็งกำไรทั้งไทยและจีนที่ขายต่อไม่ได้ หรือหาเงินมาโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้

ในทางธุรกิจอสังหาฯ ในสถานการณ์เช่นนี้ อาจมีบางบริษัทที่ต้องหาแหล่งเงินมาเสริมสภาพคล่อง เพราะรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า ไม่สมดุลกับค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่ต้องจ่ายออกไป

บางบริษัทอาจต้องหาผู้ร่วมทุนใหม่เข้ามาถือหุ้น เพื่อเพิ่มเติมทุนให้เงินสดมีสภาพคล่อง

ทั้งหมดนี้ ธุรกิจอสังหาฯ สามารถปรับตัวเองได้ เพราะระบบเศรษฐกิจรวมสถาบันการเงินต่างๆ ยังมีสภาพคล่องส่วนเกินมากมาย

แต่ขณะที่ภาคธุรกิจกำลังหนักอกหนักใจกับปัญหาห้องชุดล้นเกินความต้องการตลาด แต่ในภาคสังคมปัญหาใหญ่กลับเป็นปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยของผู้คนจำนวนมหาศาล และเป็นปัญหาใหญ่ยิ่งๆ ขึ้นเพราะเป็นปัญหาใหญ่ที่ถูกมองข้าม ไม่ถูกหยิบยกขึ้นมาหาทางแก้ไข

ปัญหาอสังหาฯ ล้นเกิน ถ้าประเมินจำนวนที่เกินมา ก็เป็นประมาณหลักแสนยูนิต

แต่ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย เอาเฉพาะกรุงเทพฯ ปริมณฑล ก็เป็นหลักล้านยูนิตแล้ว

นับเป็นตลกร้ายเรื่องหนึ่งเลยทีเดียว

 

ตัวอย่างที่สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่ไม่ได้รับการตอบสนองหรือเรียกว่าขาดแคลน เมื่อประมาณไม่นานมานี้ รัฐบาลได้รณรงค์ “บ้าน 1 ล้านหลัง ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท” โดยเปิดให้ประชาชนไปยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินของรัฐ

มีประชาชนไปยืนรอเข้าคิวยื่นขอสินเชื่อกันอย่างล้นหลาม ทั้งที่ไม่รู้เลยว่า โครงการบ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทนั้น จะมีทำเลที่ตั้งตรงไหน รู้แบบดีไซน์หน้าตาเป็นยังไง เพียงขอให้เป็นที่อยู่อาศัยที่ใช้งานได้ก็พึงพอใจแล้ว

ขณะที่ความเป็นไปได้ของโครงการ ถ้าคิดจากพื้นฐานข้อเท็จจริงก็เป็นไปได้ยากมาก เพราะปัจจุบัน โครงการทาวน์เฮาส์ชั้นเดียวที่เป็นที่อยู่อาศัยที่ถูกที่สุด ทำเลย่านนิคมอุตสาหกรรมจังหวัดชลบุรี ราคาขั้นต่ำยังเริ่มที่ 1.3-1.5 ล้านบาทแล้ว

มีความเป็นไปได้อย่างเดียวคือรัฐบาลเอาเงินงบประมาณมาอุดหนุน

และเมื่อตอนช่วงต้นๆ ของรัฐบาลนี้ ก็เคยมีโครงการบ้านประชารัฐ ที่จะนำเอาที่ดินของหน่วยงานราชการ อาทิ กรมธนารักษ์มาให้บริษัทเอกชนพัฒนาทำโครงการที่อยู่อาศัยราคาถูกให้กับประชาชน แต่ผ่านไปหลายปีจนถึงขณะนี้ ก็ยังไม่มีรายงานว่ามีโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ

หรือมีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือมีคนเข้าอยู่อาศัยโครงการเหล่านี้เลย

 

ปัญหาอสังหาฯ ล้นเกินและขาดแคลนในเวลาเดียวกันนั้น ปมประเด็นสำคัญที่สุดอยู่ที่เรื่องกำลังซื้อ เศรษฐกิจประเทศไทยติดกับดักที่นักวิชาการเรียกกันว่า “กับดักรายได้ปานกลาง”

10 ปีมานี้ รายได้คนส่วนใหญ่เพิ่มขึ้นน้อยมาก แถมยังมีหนี้สินครัวเรือนรุงรังอันเนื่องมาจากการกู้เงินซื้อสินค้าคงทนสำหรับการอยู่อาศัย กำลังซื้อยิ่งหดหายลงไปอีก

ขณะที่ราคาที่ดินสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการทำโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น แต่กำลังซื้อใกล้เคียงเดิม สิ่งที่บริษัทอสังหาฯ ปรับตัวคือทำขนาดที่อยู่อาศัยให้เล็กลง เช่น ขนาดห้องชุดเล็กสุดเมื่อก่อนนี้มีขนาด 30 กว่าตารางเมตรต้นๆ ทุกวันนี้เล็กลงมาที่ 21 ตารางเมตร และจะเล็กลงกว่านี้ไม่ได้แล้ว เพราะกฎหมายห้ามต่ำกว่า 20 ตารางเมตร

ซ้ำร้าย คนกู้เงินซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีปัญหาหนี้เสียเยอะ ทำให้สถาบันการเงินเพ่งเล็งเข้มงวด กู้ผ่านยาก บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่บางราย ถึงกับประกาศแผนธุรกิจที่จะทำโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป โดยนัยก็เพื่อหลีกเลี่ยงที่จะทำโครงการระดับราคาต่ำกว่านั้น เพราะมีความเสี่ยงที่ลูกค้าที่ต้องการซื้อแต่กู้ไม่ผ่าน

ปัญหาอสังหาฯ ล้นเกินกับปัญหาที่อยู่อาศัยขาดแคลนนั้น สรุปแนวโน้มได้ว่า

ปัญหาอสังหาฯ ห้องชุดล้นเกิน เป็นเพียงวัฏจักรขึ้นลง กลไกตลาดสามารถจัดการตัวเองได้

แต่ปัญหาที่อยู่อาศัยขาดแคลน จะขยายกว้างขึ้นเรื่อยๆ ยังไม่มีการพูดถึงจริงจัง ยังไม่มีแผนแก้ปัญหาแท้จริง จะมีการพูดถึงบ้างก็เพื่อสร้างความนิยมเป็นครั้งคราวเท่านั้น

บทความก่อนหน้านี้“เพื่อไทย-ไทยรักษาชาติ” เข้ากกต. ยื่นส.ส.บัญชีรายชื่อ “ภูมิธรรม” มั่นใจพรรคที่ 1 ในใจพี่น้องประชาชน
บทความถัดไป“บิ๊กโจ๊ก” บุกจับอดีตนักการเมืองดังฉ้อโกง ปชช. กว่า 2 พันล้าน