กิจกรรมแรกของปี 2562 ของวงการอสังหาริมทรัพย์ เมื่อวันที่ 8 มกราคมที่ผ่านมา เป็นงานแถลงข่าวหลักสูตร The Next Real เพื่อประกาศรับสมัครผู้เข้าเรียนรุ่น 7 และ 8 ในปีนี้

ในงานมีเสวนาเรื่อง “กลยุทธ์ รับมืออสังหาฯ ชะลอตัวปี 2562” โดยอนันต์ อัศวโภคิน ผู้ก่อตั้งหลักสูตร วิชัย จุฬาโอฬารกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วมบริษัท ดับเบิ้ลยู-ชินวะ จำกัด ต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.อีสต์เทิร์นสตาร์ เรียลเอสเตท และกฤศธนฎา สื่อไพศาล เจ้าของและผู้บริหารบริษัท พี พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด

สาระสำคัญของการเสวนา ได้กล่าวถึงปัจจัยภายนอกที่มีผลต่อธุรกิจอสังหาฯ ได้แก่ การส่งออกที่ไม่ดีเนื่องจากปัญหาการค้าโลก การท่องเที่ยวที่ตกต่ำลง รายได้ประชาชนยังไม่ฟื้น หนี้สินครัวเรือนยังเพิ่มสูง ส่งผลให้กำลังซื้ออสังหาฯ ยังไม่ดีต่อเนื่อง

และยังส่งผลให้ปัญหาหนี้เสียสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังเพิ่มสูง ซึ่งลูกหนี้ที่ผ่อนชำระบ้านมาเกิน 3 ปีไปแล้วมักจะไม่มีปัญหา

แต่ปัจจุบันแม้แต่บางรายที่ผ่อนมาแล้วกว่า 5 ปียังเกิดปัญหาหนี้เสียได้ ทำให้สถาบันการเงินจะเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเข้มขึ้นในปีนี้

และยังมีผลไปถึงนโยบายการปล่อยสินเชื่อโครงการอสังหาฯ (pre-finance) ที่สถาบันการเงินจะปล่อยยากขึ้น แม้แต่ลูกค้าเงินกู้รายเดิมก็อาจได้วงเงินน้อยลงกว่าเดิมก็เป็นได้

 

กลยุทธ์การรับมือการชะลอตัวของธุรกิจอสังหาฯ นั้น นักพัฒนาอสังหาฯ ต้องระมัดระวังการบริหารสภาพคล่องของธุรกิจ ต้องทำประมาณการกระแสเงินสดของธุรกิจล่วงหน้าตลอดทั้งปี หากคาดว่าอาจเกิดปัญหาการตึงตัวกระแสเงินสดต้องไปแจ้งและหารือวิธีการแก้ไขล่วงหน้าก่อนที่ปัญหาจะเกิด เชื่อว่าธนาคารพาณิชย์ที่มีสภาพคล่องอยู่มากสามารถช่วยเหลือร่วมแก้ไขปัญหาลูกค้าได้

ในช่วงเวลาชะลอตัวอย่างนี้ ธุรกิจอสังหาฯ จะต้องพัฒนาปรับปรุงสินค้าที่อยู่อาศัยให้ตรงกับความต้องการของลูกค้าเรียลดีมานด์ที่ต้องการซื้อเพื่อนำไปใช้สอยจริงให้ดียิ่งขึ้น ปรับปรุงระบบบริหารจัดการภายในบริษัทให้มีประสิทธิภาพ ควบคุมต้นทุนดำเนินการให้ต่ำ

ปัญหาการชะลอตัวของธุรกิจอสังหาฯ รอบนี้เป็นวัฏจักรปกติของธุรกิจนี้ที่มักเกิดขึ้นในรอบปีเวลา 8-10 ปีต่อครั้ง และไม่ได้เป็นวิกฤตการณ์ที่ร้ายแรงเหมือนเหตุวิกฤต ปี 2540 แต่อย่างใด

สถานะของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน หากดูจากงบการเงินของบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่า ส่วนใหญ่จะมีส่วนของสินทรัพย์เพิ่มขึ้น หนี้สินเพิ่มขึ้น กำไรเท่าเดิม แต่มีบางรายลดลง

สินทรัพย์เพิ่มขึ้นนั้นสะท้อนถึงสต๊อกสินค้าที่อยู่อาศัยที่ยังไม่ได้ขายและยังไม่ได้โอนเพิ่มขึ้น ส่งผลต่อมาทำให้ส่วนที่เป็นหนี้สินที่ไม่ได้ถูกตัดชำระ สะสมเพิ่มตามขึ้นไป และผลกำไรบางรายลดน้อยลง

 

สรุปเสวนาได้ว่า ช่วงนี้เป็นระยะการชะลอตัวของธุรกิจซึ่งเป็นรอบวัฏจักรปกติ ปัญหาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เรื่องใหญ่คือเรื่องกำลังซื้อหรือรายได้ของผู้ซื้อ เศรษฐกิจดีเมื่อไหร่กำลังซื้อก็จะฟื้นเมื่อนั้น

อีกประเด็นหนึ่งที่วงเสวนาทางธุรกิจมักไม่พูดถึงตรงๆ แม้จะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อสินค้าที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อไม่น้อย คือเรื่องความเชื่อมั่นของผู้บริโภคต่อเศรษฐกิจ สังคมและการเมือง ซึ่งขณะนี้ยังมีความไม่นิ่ง ความไม่แน่นอน

เอาเป็นว่า เรื่องธุรกิจที่ควบคุมได้ นักธุรกิจก็ต้องบริหารให้ดีตามกลยุทธ์ที่วางไว้ ส่วนปัจจัยสภาพแวดล้อมที่อยู่นอกเหนือการควบคุม เป็นเรื่องโชคชะตาของบ้านเมืองเรา