บทวิเคราะห์ : ธุรกิจอสังหา 2019 รบกวนโปรดรัดเข็มขัดนิรภัย

ปี 2019 ที่เพิ่งมาถึงนี้ ทิศทางของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากมุมมองของคนที่อยู่ในวงการนี้ มุมมองของผู้เชี่ยวชาญและผู้สังเกตการณ์ ต่างเห็นพ้องไปในทิศทางเดียวกันว่า เป็นปีที่ไม่ดีสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ด้วยเหตุต่างๆ ตามที่ทราบกัน

ที่ว่าเป็นปีที่ไม่ดีนี้ ระดับที่ไม่ดีคือระดับไหน

เป็นระดับ “Over supply” มีสินค้าที่ผลิตออกมาขายเกินกว่ากำลังซื้อในตลาดคอนโดมิเนียม

ทั้งในภาพรวมและในหลายๆ ทำเล แต่มิได้เลยเถิดใหญ่โตถึงขั้นเป็นอสังหาฯฟองสบู่หรือฟองสบู่จะแตก เพราะเป็นคนละนิยามคนละความหมายกัน และก็ไม่ใช่ระดับอ่อนๆ แค่ชะลอตัวชั่วคราว ซึ่งกำลังจะฟื้นตัวแต่อย่างใด

ส่งผลให้มีสินค้า “ห้องชุด” เหลือขายหรือค้างสต๊อกจำนวนมาก เมื่อรวมกับห้องชุดที่ผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน เมื่อรวมกับห้องชุดที่นักลงทุนเก็งกำไรขายต่อไม่ได้ปล่อยคืนกลับมา ก็จะทำให้ปริมาณสต๊อกบานมากขึ้นไปอีก

เดาไม่ยากเลยว่า กลยุทธ์การตลาดปีนี้จะต้องเต็มไปด้วยโปรโมชั่นต่างๆ นานาสาระพัด เพื่อจูงใจผู้ซื้อ คงจะสู้กันแบบหมดหน้าตัก

นับเป็นปีที่เป็นโอกาสที่ดีของผู้ซื้อที่ยังมีความต้องการและมีกำลังซื้อ ที่จะได้รับข้อเสนอพิเศษที่ไม่เกิดขึ้นบ่อยๆในรอบนับ 10 ปีทีเดียว

 

แต่ปัญหาของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ยังไม่ได้จบแค่เรื่องมีสินค้าค้างสต๊อกมากเท่านั้น

โครงการที่เปิดขายใหม่ขณะนี้ แม้เป็นโครงการขนาดเล็กจำนวนยูนิตไม่มาก คู่แข่งไม่เยอะ แต่ก็ยังพบว่าอัตราการขายช้าลงอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากความมั่นใจของผู้บริโภคลดลง

ปัญหามีสินค้าค้างสต๊อก หรืออัตราการขายช้าลง แค่เป็นปัญหาหนักอกหนักใจ

ไม่ถึงขั้นซีเรียสจนต้องประกาศ “โปรดรัดเข็มขัดนิรภัย” เหมือนกับปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน

ที่จริงเมื่อตอนต้นปีและกลางปี 2561 บริษัทอสังหาฯบางรายที่เริ่มจับทิศทางจับสัญญาณเศรษฐกิจได้ ได้ออกหุ้นกู้เพื่อเตรียมสำรองสภาพคล่องกันแล้ว แต่มาระดับออกกันมากหลายบริษัทในช่วงปลายปี 2561 เพราะเห็นชัดแล้วว่าจะออกยากขึ้น ซึ่งก็เป็นไปตามคาดหุ้นกู้อสังหาฯไม่ได้ขายเกลี้ยงเหมือนเดิมอีกแล้ว ซ้ำยังมีขายไม่ครบตามที่ต้องการด้วย

ปีใหม่ 2562 ปัญหาติดขัดขยับลงมาถึงเรื่องเงินกู้โครงการหรือ pre-finance

 

เหตุปัจจัยแท้จริงมาจากปัญหาหลายปีมานี้รายได้คนในระบบเศรษฐกิจไม่กระเตื้องซ้ำยังตกต่ำ ส่งผลให้สัดส่วน “หนี้ครัวเรือน” พอกพูนสูงขึ้นเรื่อยๆ และหนี้ครัวเรือนที่สำคัญก็คือเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยนี่ล่ะ เพราะครอบครัวต้องมีที่อยู่

ทำให้ขณะนี้ปัญหาหนี้เสียหรือหนี้ NPL ของสินค้าที่อยู่อาศัยยังเพิ่มขึ้นไม่หยุด และยังมีสัญญาณที่แตกต่างไปจากทั่วไปก่อนหน้านี้ คือ คนที่ผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยมาแล้ว 4-5 ปี ยังกลายเป็นหนี้เสียขึ้นมาได้ ซึ่งเป็นกรณีที่มักไม่ปรากฏมาก่อน

สถาบันการเงินมองธุรกิจเป็นประเภทอุตสาหกรรม ถ้าเชื่อว่าอุตสาหกรรมอะไรกำลังดีก็จะแข่งขันไปเสนอสินเชื่อ แต่ถ้าเชื่อว่าอุตสาหกรรมนั้นจะมีปัญหาก็จะตรงกันข้าม จะร่วมกันปฏิเสธการปล่อยเลยเหมือนกัน

เหมือนกำลังจะเกิดกับธุรกิจที่อยู่อาศัย เพราะเวลานี้แบงก์เชื่อแล้วว่าอุตสาหกรรมนี้ไม่ดี

เงินกู้โครงการหรือ pre-finance สำหรับรายใหม่ อาจถูกปิดประตูไปเลย

วงเงินกู้เดิมที่โอนบ้านโอนห้องชุดให้กับลูกค้า ตัดชำระหนี้ทั้งต้นและดอกเบี้ยมาเรื่อยๆ ถ้าจะขอสินเชื่อออกมาในวงเงินกู้เดิม ก็ยังไม่แน่ว่าแบงก์จะยอม

ต้องรัดเข็มขัดนิรภัยกันแล้วล่ะ

แล้วฟังนโยบายจากการหาเสียงของพรรคการเมืองต่างๆ ว่า

มีใครมีแนวคิดที่จะหาทางออกจากวังวนเศรษฐกิจแบบนี้ได้บ้าง

บทความก่อนหน้านี้โชคทวี เชื่อยังมีโอกาสชนะในเกมพบบาห์เรนหากมีการเตรียมทีมที่ดี
บทความถัดไป‘เลื่อน’ หรือไม่เลื่อน เลือกตั้ง คำตอบ สุดท้ายจาก ‘กกต.’