บทวิเคราะห์ : จบรอบอสังหาฯ 2561 แนวโน้มดี-ร้ายแค่ไหน

สิ้นปี พ.ศ.2561 ย้อนทบทวนพัฒนาการความเปลี่ยนแปลงในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จะมองเห็นภาพได้ชัดเจนว่า สิ้นปี 2561 เป็นการจบรอบวัฏจักรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พอดี

เริ่มต้นทศวรรษ 2550 ธุรกิจอสังหาฯ ไทยเริ่มต้นความคึกคักรอบใหม่ ความเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดเจนในระยะนี้คือ ความคึกคักของเศรษฐกิจในภูมิภาคต่างจังหวัด พร้อมกับเกิดความเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการหาที่อยู่อาศัยใหม่ คนที่อยู่อาศัยในหัวเมืองใหญ่ หัวเมืองรองหันมาซื้อที่อยู่อาศัยตามโครงการบ้านจัดสรรรอบเมือง แทนการอยู่อาศัยตามตึกแถวในเมือง

ทำให้เกิดธุรกิจบ้านจัดสรรทุกเมือง จำนวนมาก

ที่เกินคาดได้แก่ การเกิดโครงการคอนโดมิเนียมในเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด และมีการจองซื้ออย่างรวดเร็วล้นหลาม

และที่คาดไม่ถึงคือ ราคาที่ดินในย่านธุรกิจของหัวเมืองใหญ่ อาทิ นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี เชียงใหม่ ปรับฐานราคาขึ้นมาจากตารางวาละ 5-6 หมื่นบาท เป็นตารางวาละ 1 แสนกว่าบาท

 

ระหว่างที่ปี 2554 พื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สะดุดด้วยปัญหาน้ำท่วมใหญ่ เกิดความเสียหายอย่างกว้างขวาง แต่ก็เป็นช่วงเวลาสั้นๆ เพราะกำลังซื้อยังมี ความสามารถในการผลิตยังมี ธุรกิจอสังหาฯ ฟื้นตัวกลับมาอย่างรวดเร็ว

ส่วนต่างจังหวัดในระยะเวลาเดียวกับน้ำท่วมใหญ่กลับกลายเป็นโอกาสทอง อาทิ เชียงใหม่ นครราชสีมา มียอดขายยอดจองที่อยู่อาศัยเพิ่มมากกว่าเดิมเพราะคนกลัวน้ำท่วม

หลังน้ำท่วมใหญ่หรือครึ่งหลังทศวรรษ 2550 พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล สืบเนื่องมาจากราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วและเส้นทางรถไฟฟ้า ทำให้ที่อยู่อาศัยในรูปแบบห้องชุดของโครงการคอนโดมิเนียม กลายมาเป็นรูปแบบที่อยู่อาศัยของคนส่วนใหญ่

คอนโดมิเนียมมีการเปิดขาย การจอง และโอนกรรมสิทธิ์ ที่มีจำนวนยูนิตมากกว่าโครงการแนวราบในช่วงนี้

ที่อยู่อาศัยที่มีราคาถูกที่สุดเปลี่ยนจากทาวน์เฮาส์ราคาถูก มาเป็นห้องชุดราคาถูกแทน

ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบเดิมก็ปรับตัว จากทาวน์เฮาส์ขึ้นมาเป็นทาวน์โฮมที่ราคาสูงขึ้นในพื้นที่ชั้นกลางกรุงเทพฯ และบ้านแฝดก็แปลงร่างให้กลายเป็นบ้านเดี่ยวขนาดเล็กให้พอเหมาะกับกำลังซื้อ

 

ปรากฏการณ์ที่ต้องจดจำช่วงนี้คือ การเกิดขึ้นของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รุ่นใหม่จำนวนมากอย่างเรียกได้ว่าเป็นกระแสเลยทีเดียว มีทั้งมาจากสถาปนิก วิศวกรรุ่นใหม่ มาจากนักลงทุนเก็งกำไรคอนโดฯ

นักพัฒนาอสังหาฯ รุ่นใหม่บางรายสามารถเติบโตจนขึ้นมาเป็นบริษัทอสังหาฯ แถวหน้าของประเทศได้ด้วยระยะเวลาไม่ถึง 10 ปี อีกหลายรายก็ผลักดันตัวเองขึ้นมาเป็นบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลาง และขนาดเล็กได้

ปี 2560-2561 จำนวนห้องชุดที่มีมากอยู่แล้วในตลาด ก็มีจำนวนมากยิ่งขึ้นจากโครงการร่วมทุน (JV) ไทยกับญี่ปุ่น ไทยกับจีน แต่ห้องชุดจำนวนมากประมาณ 10% ถูกดูดซับด้วยกำลังซื้อชาวจีน

กลางปี 2561 อสังหาฯ ก็ถูกกระหน่ำด้วยกำลังซื้อจากจีนที่กำลังมาดีๆ ถูกปิดวาล์วหายไป

ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตรการควบคุมการปล่อยกู้ซื้อที่อยู่อาศัยด้วยการเพิ่มวงเงินดาวน์การซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 (LTV) และปิดท้ายด้วยคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอีก 0.25%

เป็นการจบรอบวัฏจักรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รอบนี้อย่างสมบูรณ์แบบ (ไม่ฮา)

บทความก่อนหน้านี้คำ ผกา : ต้องไม่มีอีกแล้ว
บทความถัดไปอวยพรปีใหม่2562 ยอดดาต้าพุ่ง200%