ปัจจัยลบที่มีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดาหน้ากันมาน่าจะครบถ้วนกระบวนความแล้ว

การมี “ยอดเหลือขาย” สะสมต่อเนื่องกันมาประมาณ 3 ปี ยังมีปริมาณการผลิตเพิ่มอีกจากโครงการ Joint venture ร่วมกับญี่ปุ่นบ้าง จีนบ้าง เติมเข้ามาอีกมาก

ว่ากันตามจริงก็คือสภาพตลาดรวมมันโอเวอร์ซัพพลายแล้วล่ะ แต่บังเอิญตั้งแต่ปลายปีที่แล้วมาต้นปีนี้ จนถึงกลางปี มีกำลังซื้อจากประเทศจีนเข้ามาช่วย ทำให้ยอดจองในอัตราส่วน 49% ที่ต่างชาติมีสิทธิซื้อหมดอย่างรวดเร็ว

แต่ดีใจและมีความหวังอยู่ได้ไม่นาน ก็มีกรณีเรือนักท่องเที่ยวจีนล่ม ตามมาด้วยปากเป็นพิษ ตบทรัพย์วีซ่า และรัฐบาลจีนคุมเข้มการนำเงินออกนอกประเทศ ทำให้กำลังซื้อจากจีนหายวูบไป

สุดท้ายที่เป็นบทสรุปของปัจจัยที่เข้ามากระทบ คือมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่คุมอัตราส่วนสินเชื่อหรือวงเงินดาวน์ของผู้ซื้อรายย่อย ทำให้กำลังซื้อหดตัวลงอย่างไม่อาจหลีกเลี่ยง

คราวนี้ก็มาติดตามดูว่าขาลงหรือทางลงของอสังหาริมทรัพย์ บ้าน คอนโดฯ จะเป็นอย่างไร

 

แรกสุดเลย ที่เริ่มรับรู้กันแล้วคือ ท่าทีของสถาบันการเงินต่อธุรกิจอสังหาฯ เปลี่ยนแปลงไป จากเดิมที่เห็นเป็นธุรกิจที่สำคัญ ก็เริ่มเปลี่ยนเป็นธุรกิจที่อาจก่อปัญหาให้กับแบงก์

แม้แต่ ธปท.ผู้คุมกฎ ยามเศรษฐกิจขาขึ้นก็จะมองอสังหาฯ เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจให้เติบโต แต่ปัจจุบันชี้ว่าวิกฤตเศรษฐกิจในประเทศต่างๆ ในโลกนี้แทบทุกครั้งเกิดจากอสังหาฯ

จากนี้ไปสินเชื่อรายย่อยอสังหาฯ ที่ปล่อยให้กับผู้ซื้อจะมีการเข้มงวดการปล่อยกู้มากยิ่งขึ้น

สินเชื่อโครงการที่ให้กับบริษัทอสังหาฯ ก็จะยากยิ่งขึ้น ไปจนถึงตราสารหนี้ที่ใช้ในการระดมเงินของอสังหาฯ ก็จะออกยากขึ้น

การเปิดตัวโครงการใหม่ ยอดจองคงไม่วิ่งฉิวเหมือนเคย เพราะปัญหาต่างๆ อย่างที่กล่าวมา รวมทั้งผลทางจิตวิทยาของผู้ซื้อที่ได้รับจากข้อมูลข่าวสารต่างๆ

ยิ่งกว่านั้น การรักษาลูกค้าเก่าที่จองไปแล้ว ก็จะเป็นงานที่ยากไม่น้อยไปกว่าขายใหม่ เพราะแม้จะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ลูกค้าจะกู้แบงก์ยากขึ้น และสำหรับลูกค้าลงทุนหรือเก็งกำไร ความคุ้มในการลงทุนที่ต่ำลง การขายต่อยากขึ้น ทำให้โอกาสการยื้อหรือปฏิเสธการโอนกรรมสิทธิ์ย่อมมากขึ้น

ลูกค้านักลงทุนที่จองซื้อโครงการแบบยกฟลอร์หรือหลายๆ ฟลอร์ไว้ คงจะมีการเจรจาเงื่อนไขกันใหม่

ด้านการปรับตัวของบริษัทอสังหาฯ ได้เริ่มเห็นกันบ้างแล้ว เริ่มจากโปรโมชั่นแรงๆ ในการขายจะมีกันมากขึ้น

บริษัทขนาดใหญ่ที่มีโครงการมากและมียูนิตเหลือขายสะสมมาก ก็จะมีแคมเปญพิเศษถี่ขึ้น เพื่อระบายยูนิตสร้างเสร็จเหลือขายออกไป

โครงการเปิดตัวใหม่ เริ่มมีการชะลอแผนเลื่อนแผนออกไปตามสถานการณ์ตลาด จะไปเห็นชัดในแผนปีหน้า 2019 จำนวนโครงการเปิดตัวใหม่

โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม คงจะน้อยลงเมื่อเทียบกับปี 2018 ที่กำลังจะผ่านไป

 

สําหรับบริษัทอสังหาฯ มีการปรับตัวมาบ้างแล้วระยะหนึ่ง ด้วยการเตรียมสภาพคล่องทางการเงิน เช่น การเพิ่มวงเงินกู้ การร่วมทุนแบบ JV และการออกหุ้นกู้

ถ้าให้คาดการณ์สถานการณ์เศรษฐกิจและธุรกิจจากนี้ไป คนส่วนใหญ่เชื่อกันอยู่แล้วว่าเป็นเศรษฐกิจขาลง แต่จะเกิดผลกระทบมากน้อยแค่ไหน

เชื่อว่าเป็นระดับแผนดินไหวไม่กี่ริกเตอร์ แค่รู้สึกตัว เหนื่อยยากแต่จะผ่านไปได้ เพราะทุกวันนี้ธุรกิจอสังหาฯ มีหนี้ไม่มาก หากมีปัญหาสภาพคล่องติดขัดก็ยังสามารถหาแหล่งเงินทุนต่างๆ ได้ทั้งจากในประเทศและต่างประเทศ

หรือถ้าระดับปัญหาเกินกว่าจะกู้หนี้ อสังหาฯ ไทยก็ยังมีหนทางหาผู้ร่วมทุนถือหุ้นจากต่างประเทศได้ มีบริษัทใหญ่ระดับภูมิภาคอีกไม่น้อยที่ต้องการเข้ามาลงทุนอสังหาฯ ในไทย

ครึ้มฟ้าครึ้มฝนมาแล้ว ฝนก็ต้องตกบ้างเป็นธรรมดา

เตรียมเสื้อกันฝน เตรียมร่มให้ดี

เดี๋ยวก็ผ่านไป