ยิ่งสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ ตลาดคอนโดฯ ยิ่งร้อนแรง!

ไม่ได้ท้าทายแต่ก็เหมือนท้าทาย จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดตัวมาตรการใหม่เมื่อวันที่ 4 ตุลาคม 2561 วัตถุประสงค์เพื่อสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ สาระสำคัญดังนี้

1. ควบคุมการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป

2. ควบคุมผ่านมาตรการ LTV-loan to value หรือการกำหนดเพดานสินเชื่อ จาก 90-95% ลดเหลือ 80% มีค่าเท่ากับต้องมีเงินดาวน์ 20%

3. บ้าน-คอนโดมิเนียมที่นำมาใช้เป็นหลักประกันสินเชื่อ ต่อไปนี้ไม่ให้นับรวม “สินเชื่อ top up” อธิบายง่ายๆ เป็นวงเงินกู้ที่แบงก์ให้เพิ่มเติม ทางแบงก์ชาติระบุมี 4 รายการ (สินเชื่อเพื่อการบริโภคอื่นๆ, ค่าเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้, สินเชื่อเพื่อการปรับปรุง/ต่อเติม/ซ่อมแซม, เงินกู้เพื่อการลงทุน)

และ 4. ตั้งเป้าบังคับใช้มาตรการใหม่วันที่ 1 มกราคม 2562

มาตรการสกัดฟองสบู่ปี 2561 ดูเหมือนมีจุดตายอยู่ที่การเพิ่มวงเงินดาวน์ เดิมซื้อบ้านดาวน์ 5% คอนโดฯ ดาวน์ 10% ต่อจากนี้ไปต้องเพิ่มเงินดาวน์เป็น 20%

 

แบงก์ชาติอาจไม่ได้ตั้งใจ แต่กลับกลายเป็นมาตรการกระตุ้นทางอ้อมให้ตลาดคอนโดฯ ในช่วงไตรมาส 4/2561 คึกคักมากที่สุดเทียบกับ 3 ไตรมาสแรกของปี

โดย “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เผยแพร่ผลสำรวจตลาดห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครเพียงจังหวัดเดียว (ไม่รวมปริมณฑล) พบว่าผู้ประกอบการยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ตามแผนเดิมที่ประกาศไว้ตั้งแต่ต้นปี 2561

โฟกัสเฉพาะตลาดคอนโดฯ ซึ่งแบงก์ชาติชี้เป้าว่าเป็นสินค้าที่มีความเสี่ยงซื้อเก็งกำไรสูง ก่อนหน้านี้เพิ่งพบสถิติใหม่ในไตรมาส 3/2561 มีการเปิดตัวนิวไฮในรอบ 14 ไตรมาสย้อนหลัง (2558-ไตรมาส 3/2561) มีการเปิดตัวรวมกัน 23,555 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 107,395 ล้านบาท จากจำนวนทั้งสิ้น 47 โครงการ

เปรียบเทียบกับมูลค่าโครงการที่เปิดตัวใหม่ในช่วงไตรมาส 2/2561 จำนวน 8,511 ยูนิต เติบโตถึง 148% จึงเท่ากับไตรมาส 3/2561 มีอัตราเติบโตของจำนวนยูนิต 177%

อาจเป็นเพราะในช่วงครึ่งปีแรก 2561 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ให้ความสนใจพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากกว่า

เมื่อกลับมาเอ็กซเรย์สถิติรายไตรมาสพบว่า ซัพพลายห้องชุดเปิดตัวใหม่ปีนี้ แบ่งเป็นไตรมาส 1/2561 จำนวน 14,050 ยูนิต มูลค่าโครงการ 86,466 ล้านบาท, ไตรมาส 2/2561 จำนวน 8,511 ยูนิต มูลค่ารวม 38,593 ล้านบาท, ไตรมาส 3/2561 จำนวน 22,579 ยูนิต มูลค่ารวม 107,545 ล้านบาท

แนวโน้มไตรมาส 4/2561 คาดว่ามีการเปิดตัวรวมกัน 23,800 ยูนิต มูลค่ารวม 128,000 ล้านบาท

นั่นหมายความว่าในภาพรวม แนวโน้มจนถึงสิ้นปี 2561 พื้นที่กรุงเทพฯ (ไม่รวมปริมณฑล) มีห้องชุดเปิดตัวใหม่รวมกัน 68,940 ยูนิต มูลค่ารวมกัน 360,604 ล้านบาท

หากเป็นไปตามประมาณการนี้ เท่ากับจะเป็นสถิตินิวไฮในรอบ 30 ปีกันเลยทีเดียว

บันทึกช่วยจำในพื้นที่กรุงเทพฯ ตั้งแต่มีการพัฒนาคอนโดฯ เคยทำนิวไฮในช่วงรอยต่อปี 2553-2554 จำนวน 62,000 ยูนิต ล่าสุดปี 2560 เปิดตัวรวมกัน 58,000 ยูนิต

“เทรนด์ปีนี้เราสำรวจอีกครั้งหลังแบงก์ชาติเตรียมออกมาตรการสกัดฟองสบู่ พบว่าดีเวลอปเปอร์ยังคงยืนยันแผนเปิดตัวใหม่ตามเดิม ถ้าเป็นไปตามนี้เท่ากับสิ้นปีจะเปิดตัวเกือบ 69,000 ยูนิตหรือใกล้แตะ 7 หมื่นยูนิต ทำบันทึกนิวไฮอย่างที่ไม่เคยเห็นกันมาก่อน”

ปกติไตรมาสสุดท้ายของปีเป็นเทศกาลประชุมจัดทำแผนลงทุนของปีต่อไป แต่ปีนี้ไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป

 

ทางหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจได้สำรวจ 10 บริษัท ประกอบด้วยกลุ่มศุภาลัย, เอพี (ไทยแลนด์), แสนสิริ, แกรนด์ ยูนิตี้ ดีเวลลอปเม้นท์, แมกโนเลียส ควอลิตี้ ดีเวลอปเม้นท์ คอร์ปอเรชั่นจำกัด หรือ MQDC, ริชชี่เพลซ 2002, บมจ.เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง, เจ้าพระยามหานคร หรือ CMC, แอสเซทไวส์ และบริษัทพรสันติ ในเครือแอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ LPN

พบว่ามีเพียงรายเดียวจากการสำรวจที่ไม่สะทกสะเทือน คือ กลุ่ม MQDC ในโครงการคอนโดฯ วิสซ์ดอม อโศก-สุขุมวิท เนื่องจากเก็บเงินดาวน์ 25% สูงกว่ามาตรการใหม่ของแบงก์ชาติอยู่แล้ว

ที่เหลืออีก 9 บริษัทที่พัฒนาโครงการบ้านและคอนโดฯ ในกลุ่มตลาดระดับกลาง-ล่าง ราคาเริ่มต้น 1.5-7 ล้านบาท มีการเรียกเก็บเงินดาวน์จากลูกค้า 10-15%

โฟกัสตัวสินค้าบ้าน มีบางบริษัทเรียกเก็บเงินดาวน์ 3-5% เพราะการแข่งขันสูง

ทุกรายยังมีความหวังว่าแนวนโยบายของแบงก์ชาติจะมีการปรับเปลี่ยนเพื่อลดผลกระทบผู้บริโภคและผู้ประกอบการ เรียกว่ายังต้องลุ้นตัวโก่ง และต้องการความชัดเจนของมาตรการเพื่อนำไปวางแผนลงทุนในปี 2562 ต่อไป

 

ไตรมาส 4/2561 กล่าวสำหรับวงการอสังหาฯ จึงกลายเป็นไตรมาสเฮี้ยนไปแล้วในตอนนี้

ล่าสุด “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย จัดทำบทวิเคราะห์ส่วนบุคคลหัวข้อ “การปรับนโยบายการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย : ผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทย”

แบข้อมูลให้เห็นกันจะจะ ทำไมถึงได้เดือดร้อนวุ่นวายกันนัก พบว่าอสังหาฯ ถือเป็นธุรกิจหัวจักร (Leading Sector) ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย เพราะมีขนาดธุรกิจปีละ 6-7 แสนล้านบาท

แบ่งเป็นตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 3.5-4.6 แสนล้านบาท กับตลาดต่างจังหวัดทั่วประเทศรวมกันอีก 2.5 แสนล้านบาท

ซื้อบ้าน-คอนโดฯ 1 หลังก่อให้เกิดธุรกิจเกี่ยวข้องอีกมากมาย อาทิ วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ ต่อเติม/ปรับปรุง/ตกแต่ง ฯลฯ คิดเป็นตัวคูณ 2.9 เท่า

ดังนั้น เมื่อนับรวมอสังหาฯ บวกธุรกิจเกี่ยวเนื่องจึงมีขนาดตลาดสูงถึงปีละ 1.8 ล้านล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 13.8% ของจีดีพีประเทศไทย

สำคัญยิ่งไปกว่านั้น เป็นธุรกิจที่ใช้วัตถุดิบในประเทศ (Local Content) สูงถึง 90% เรียกว่าเงินทองไม่รั่วไหลออกนอกประเทศก็แล้วกัน

โดยสินค้าบ้าน-คอนโดฯ เซ็กเมนต์ที่จะ “ไปก่อนเพื่อน” คือกลุ่มตลาดแมส ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท

คำนวณง่ายๆ ซื้อบ้านเคยดาวน์ 5% หรือล้านละ 5 หมื่นบาท ซื้อคอนโดฯ เคยดาวน์ 10% หรือล้านละ 1 แสนบาท มาตรการใหม่ถูกบังคับดาวน์ล้านละ 2 แสนบาท

ทั้งหมดนี้กำลังจะพังทลายลงถ้าแบงก์ชาติไม่ทบทวนมาตรการสกัดฟองสบู่