มาตรการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะออกมาสกัดการเก็งกำไรและแก้ปัญหาหนี้เสียสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ เอาเข้าจริงจะเป็นการสกัดดาวรุ่งอสังหาฯ สกัดการขยับสถานะการอยู่อาศัย และการลงทุนเผื่อเกษียณของคนชั้นกลาง

มาตรการที่ว่าคือ การจะให้เพิ่มวงเงินดาวน์การซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และที่อยู่อาศัยที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป เป็น 20% ของราคา จากเดิมที่กำหนดไว้เพียง 5% สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ และ 10% สำหรับคอนโดฯ

เพิ่มจาก 5% เป็น 20% ก็คือ 4 เท่า และเพิ่มจาก 10% เป็น 20% ก็คือ 2 เท่า

ซึ่งนับว่าเป็นมาตรการที่แรงสุดในรอบกว่า 5 ปีมานี้

 

ข้อมูลของ ธปท.เกี่ยวกับหนี้เสียเอ็นพีแอลสินเชื่ออสังหาฯ เพิ่มขึ้น เป็นเรื่องจริง

เรื่องการธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้กับบางโครงการเกิน 100% ก็เป็นเรื่องจริงอีกเช่นกัน

แต่หนี้เอ็นพีแอลที่เพิ่มขึ้นนั้นเป็นหนี้ที่เกิดจากการซื้อและกู้ที่อยู่อาศัยเมื่อ 3-5 ปีที่แล้ว

ไม่ใช่ในขณะนี้ และการปล่อยกู้เกินมูลค่าอสังหาฯ ก็เป็นเรื่องการแข่งขันระหว่างธนาคารพาณิชย์ที่ ธปท.ต้องกำกับดูแลไม่ให้เกิดเหตุการณ์เช่นนั้น

ดังนั้น เป้าหมายมาตรการที่หวังว่าจะสกัดการเก็งกำไรของนักเก็งกำไร จึงไม่มีผลอะไรมาก

เพราะการเก็งกำไรไม่มีแล้ว ที่จะมีผลจริงน่าจะเป็นเรื่องการปล่อยกู้เกินมูลค่าของธนาคารพาณิชย์

แต่ผลกระทบที่จะเกิดขึ้นจริงๆ สำหรับผู้ซื้อก็คือ ผู้ที่อยู่ระหว่างการผ่อนดาวน์ทั้งบ้านและคอนโดฯ ที่มีกำหนดจะโอนกันตั้งแต่ 1 มกราคมเป็นต้นไป หากเป็นที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 จะต้องหาเงินดาวน์มาจ่ายเพิ่มขึ้นอีก 1 เท่าตัวถึง 2 เท่าตัว

ซึ่งลำบากแน่นอนสำหรับคนชั้นกลางกินเงินเดือน

 

ทางออกถ้าบริษัทเจ้าของโครงการยืนยันจะให้ผู้ซื้อหาเงินดาวน์มาจ่ายเพิ่มให้ครบตามกำหนดเวลาเดิม ผู้ซื้อที่ไม่มีเงินเพียงพอก็ต้องเสียสิทธิ์ทิ้งดาวน์ไปจำนวนไม่น้อยรายทีเดียว แต่ถ้าบริษัทเจ้าของโครงการใจดียอมขยายเวลาผ่อนดาวน์ต่อไปเพื่อให้วงเงินผ่อนต่อเดือนยอดเท่าเดิม ก็จะใช้เวลาเท่ากับระยะเวลาที่ผ่อนมาแล้ว และจะทำให้บริษัทมีปัญหาสภาพคล่องเพราะรายได้ไม่เข้าตามระยะเวลาในแผน

นี่เป็นความยุ่งยากที่จะเกิดขึ้น

ผู้ที่จะถูกสกัดจริงๆ สำหรับผู้ซื้อคือ

หนึ่ง คนที่จะขยับฐานะการอยู่อาศัยจากห้องชุดขนาดเล็กไปเป็นขนาดกลางหรือขนาดใหญ่ หรือจากห้องชุดไปเป็นทาวน์เฮาส์ทาวน์โฮม หรือจากทาวน์เฮาส์ไปเป็นบ้านเดี่ยว ซึ่งเป็นวิถีปกติสำหรับคนเมืองที่ต้องการที่อยู่อาศัยใหญ่ขึ้นเมื่อจะแต่งงาน เมื่อมีลูก เมื่อมีฐานะดีขึ้น เป็นอย่างนี้มาหลายสิบปี

สอง คนที่ลงทุนไว้ให้เช่าเพื่อเป็นรายได้ประจำหลังเกษียณจากการทำงาน โดยเฉพาะคนที่ทำงานภาคเอกชนที่ไม่มีบำเหน็จบำนาญเหมือนกับข้าราชการ

ส่วนผั่งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ผู้จะได้รับผลกระทบ คือบริษัทอสังหาฯ รุ่นใหม่ที่เติบโตอย่างรวดเร็วมาพร้อมกับการเติบโตตลาดคอนโดมิเนียม มียอดขายสะสมหรือ back log จำนวนมาก จะต้องเผชิญปัญหาใหญ่หลวงระดับวิกฤตย่อมๆ เลยทีเดียว

หาก ธปท.ไม่รับฟังข้อเท็จจริง ยังคงยืนยันตามมาตรการที่เตรียมไว้แล้ว ต้องเรียกว่า มาตรการนี้เป็นมาตรการสกัดดาวรุ่งกันเลยทีเดียว

 

สําหรับบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่แบรนด์ใหญ่ไม่น่าจะมีผลกระทบอะไรมากนัก เพราะกลุ่มนี้มักจะกำหนดวงเงินดาวน์ไว้สูงอยู่แล้ว และลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 10-20 ล้านบาทขึ้นไป ก็มักไม่มีปัญหากำลังซื้อ และจำนวนไม่น้อยก็ซื้อสดเสียด้วยซ้ำ

ดังนั้น ผลข้างเคียงของมาตรการนี้อีกอย่างหนึ่งก็คือ เข้าทางรายใหญ่ จะทำให้บริษัทอสังหาฯ Top 10 ที่มีส่วนแบ่งตลาดเกินครึ่งอยู่แล้ว มีส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้นอีก

เรื่องนี้บอกให้รู้ว่า แบงก์ชาติมีข้อมูลต่างๆ ของระบบธนาคารเป็นอย่างดี แต่ยังไม่เข้าใจกระบวนการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย และไม่เข้าใจกระบวนการความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนคนกลุ่มใหญ่

มาตรการเที่ยวนี้ น่าจะได้เสถียรภาพระบบแบงก์ตามต้องการ ธุรกิจอสังหาฯ จะเสียศูนย์ไปบางส่วน และผู้ต้องการที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่นักเก็งกำไรจำนวนแสนรายก็จะเสียเสถียรภาพการอยู่อาศัย