ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไหนในโลกเกี่ยวข้องกับหลายมิติ ได้แก่ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน เทคโนโลยี สินเชื่อ บริษัทรับเหมาก่อสร้าง แรงงาน

รวมทั้งนโยบายของทั้งภาครัฐและเอกชนด้วย

ดังนั้น บทความนี้จึงเป็นเพียงการตั้งข้อสังเกตบางประการเท่านั้น

 

ยุคบูม

ช่วงต้นทศวรรษ 1990 หรือช่วงปี 2530-2532 เป็นต้นมา เป็นช่วงรอยต่อของรัฐบาล พล.อ.เปรม ติณสูลานนท์ ถึงรัฐบาล พล.อ.ชาติชาย ชุณหะวัณ ด้วยอานิสงส์ของการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ การขยายตัวของการส่งออก รวมทั้งการที่มีต้นทุนดอกเบี้ยต่ำ

ดังนั้น จึงเกิดการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นทั่วประเทศ ทั้งในรูปของการเกิดขึ้นของคอนโดมิเนียมในพื้นที่เมืองชายทะเล การเกิดขึ้นของการกว้านซื้อที่ดินในต่างจังหวัด การก่อสร้างอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ในกรุงเทพฯ

พร้อมกันนั้น เราจะพบผู้ประกอบการหน้าใหม่หรือเศรษฐกิจหน้าใหม่ที่มีอายุน้อยก้าวเข้าสู่วงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก

ในเวลาเดียวกันก็เกิดหลักสูตรทั้งภาคปกติและภาคพิเศษเพื่อให้กับนักลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งความรุ่งเรืองของภาคการเรียนการสอนหลักสูตร MBA จำนวนมาก

ที่สำคัญเราจะพบว่า มีการกระจายกิจการ (diversify) ธุรกิจหลักของกลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มธุรกิจเหล็ก บริษัทก่อสร้าง กลุ่มเจ้าของที่ดินเก่า กลุ่มธุรกิจค้าปลีกและค้าส่ง กลุ่มห้างสรรพสินค้า กลุ่มธุรกิจธนาคารและการเงินที่เปิดกิจการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองด้วย

พร้อมกันนั้น เราจะเห็นการเกิดขึ้นของโครงการหมู่บ้านจัดสรรในพื้นแปลงใหญ่รอบกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดเกิดขึ้นมากมาย

สิ่งที่ตามมาคือ เกิดนักพัฒนาและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้งหน้าเก่าและหน้าใหม่

อย่างไรก็ตาม วิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ซึ่งเกิดจากการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินต่างประเทศและมาลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากทำให้เกิดเศรษฐกิจฟองสบู่ในประเทศไทยและกระทบไปยังสาธารณรัฐเกาหลี อินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ด้วย

ถึงกระนั้นก็ตาม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จริงๆ ก็ยังคงเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่อไป ส่วนผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กได้ล้มหายหน้าไปเป็นจำนวนมาก

 

สังคมเศรษฐกิจไทย 2549-2559

มีข้อน่าสังเกตว่า ไม่ว่ารัฐบาลพลเรือนที่มาจากการเลือกตั้งหรือรัฐบาลที่มาจากการรัฐประหารของไทยมีส่วนไม่น้อยในการประคับประคองเศรษฐกิจไทยให้ค่อยๆ ฟื้นตัวจากวิกฤตเศรษฐกิจ

ทั้งเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจภูมิภาคได้เปลี่ยนแปลงไปในเชิงบวกและมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ การขยายตัวของเศรษฐกิจในกลุ่มประเทศอนุภูมิภาคลุ่มแม่โขง ได้แก่ เมียนมา สปป.ลาว ราชอาณาจักรกัมพูชา สาธารณรัฐสังคมนิยมเวียดนาม จึงเกิดการเชื่อมต่อการลงทุนในประเทศเพื่อนบ้านของไทย รวมทั้งการเติบโตของการค้าชายแดนด้วย

อย่างไรก็ตาม ผมอยากเพิ่มข้อสังเกตบางประการเกี่ยวกับสังคมเศรษฐกิจไทยและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ดังนี้

 

ประการที่ 1 ราคาที่ดินที่สูงเพิ่มขึ้นมากในกรุงเทพฯ ในรอบ 30 ปีนี้ โดยเฉพาะในพื้นที่สำคัญและกลางกรุงเทพมหานครได้กลายเป็นปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่บางรายลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบใหม่ๆ เช่น การปรับเปลี่ยนจากห้างสรรพสินค้าเป็นที่เรียกว่า mix used คือ มีทั้งห้างสรรพสินค้าและที่ทำงานพร้อมกันไปด้วย ทั้งนี้จะเห็นได้ว่ามีการรวบรวมที่ดินในเป็นผืนใหญ่เดียวกันเกิดขึ้นหลายแห่งกลางกรุงเทพมหานคร

แต่ในเวลาเดียวกันก็มีการย้ายศูนย์กลาง (Center) ของความเจริญในกรุงเทพฯ ที่เคยกระจุกตัวในบางแห่งไปเป็นศูนย์กลางใหม่ เช่น พระรามเก้า บางซื่อและริมแม่น้ำเจ้าพระยา

ตรงนี้น่าสนใจมาก

การย้ายศูนย์กลาง สัมพันธ์โดยตรงกับ connectivity หรือความเชื่อมโยงในหลายด้าน เช่น โครงการรถไฟใต้ดิน โครงการรถไฟฟ้าและชุมทางรถไฟฟ้าของกรุงเทพฯ รวมทั้งแม่น้ำเจ้าพระยาซึ่งก็คือความเชื่อมโยงอีกชนิดหนึ่งด้วย

ดังนั้น เส้นทางรถ ราง เรือ เป็นจุดเชื่อมโยงของการย้ายศูนย์กลางของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ครั้งสำคัญด้วยมูลค่าใหม่ที่มีมูลค่าสูงมาก

ผมคิดว่านี้เป็นทั้งการสร้างมูลค่าเพิ่มและเป็นยิ่งกว่าความเป็นเมืองหรือ urbanization ทั่วไป

 

ประการที่ 2 ผู้ประกอบการ

เป็นที่น่าสังเกตว่า ด้วยความเชื่อมโยงกับศูนย์กลางใหม่

ต้นทุนราคาที่ดิน

การลงทุนด้านสถาปัตยกรรมและวัสดุก่อสร้างที่มีต้นทุนสูง

ประกอบกับเทคโนโลยีการสื่อสารและวัสดุอุปกรณ์ที่ทันสมัย

ล้วนแต่เป็นฐานสำคัญที่จะมีเพียงนายทุนขนาดใหญ่ ที่มีทั้งเงินทุน การระดมทุนและข้อได้เปรียบกับระบบราชการและกฎระเบียบต่างๆ เท่านั้นที่สามารถทำให้เกิด mega project เหล่านี้ขึ้นมาได้

รวมทั้งเกิดการแข่งขันกันเองในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ในเวลาเดียวกันด้วย

 

ศูนย์กลางใหม่ EEC และ OBOR

ในฐานะคนนอกวงการ แทบไม่น่าเชื่อว่า ศูนย์กลางใหม่ที่จะเกิดขึ้นกำลังเชื่อมโยงกับโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐทั้งที่เป็นการพัฒนาพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจในภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor) และการก่อสร้างโครงการรถไฟความเร็วสูงของจีน (One Belt One Road) อันนี้ยังเชื่อมต่อกับการก่อสร้างเครือข่าย 3 สนามบินหลักของประเทศไทยด้วย

ผมจึงมองว่า นี่เป็นอีกก้าวหนึ่งของนายทุนขนาดใหญ่ของไทยที่กำลังแข่งขันกันในระบบโครงข่ายการเชื่อมโยงของภูมิภาค (Regional network)

กล่าวอย่างย่อคือ ระบบโลจิสติกส์ของภูมิภาคนี้ อันจะเป็นจุดเชื่อมโยงทางกายภาพสำคัญของการผลิต การตลาดและการบริโภคของประชากรในภูมิภาคอาเซียนเลยทีเดียว

ผมไม่ต้องการพูดถึงความสำเร็จหรือล้มเหลว

แต่ต้องการชี้ให้เห็นทิศทางใหม่ๆ ของนายทุนไทยที่เชื่อมโยงกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในไทย

การเชื่อมโยงเครือข่ายการผลิตและการขนส่งกับภูมิภาคอาเซียน

โปรดติดตาม