วงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ถึงเวลาต้องเตรียมพร้อม “รัดเข็มขัด” เพื่อรับแรงกระแทกจากมาตรการควบคุมของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กันแล้ว

ล่าสุด นายวิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย ออกมาบอกว่า จะหารือกับสถาบันการเงินและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อเข้าไปดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย

เพราะปัจจุบัน เริ่มเห็นความเสี่ยงในสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

(1) สัญญาณหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือเอ็นพีแอลสินเชื่อที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้นทุกเดือน ซึ่งสวนทางกับสินเชื่อประเภทอื่นๆ ที่เอ็นพีแอลมีทิศทางลดลง

(2) มีสัญญาณการเก็งกำไรที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะบ้านหลังที่ 2 เป็นการซื้อเพื่อต้องการผลตอบแทน ไม่ใช่ซื้อเพื่ออยู่จริง

(3) การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยสถาบันการเงินมีการแข่งขันและรับความเสี่ยงมากเกินพอดี ซึ่งทำให้เกิดความเสี่ยงต่อระบบ

มาตรการที่ออกมาจะมีทั้งแม็กโครพลูเดนเชียลหรือมาตรการรวมที่ทุกส่วนต้องปฏิบัติ กับไมโครพลูเดนเชียลหรือมาตรการเข้มงวดกระบวนการปฏิบัติ

 

อย่างนี้ฟังธงได้เลยว่า ธปท.ส่งสัญญาณจะลงมือปฏิบัติการ มิใช่การส่งสัญญาณเตือนแน่นอน เพราะมีการส่งสัญญาณมาแล้วหลายครั้งในปีนี้ แต่ไม่เป็นผล

และคาดได้ไม่ยากว่า มาตรการที่ ธปท.จะนำมาใช้ น่าจะเป็นมาตรการอัตราให้สินเชื่อต่อหลักประกันตามราคาประเมินหรือ Loan to Value (LTV) ซึ่งหากมองจากฝั่งผู้ซื้อก็คืออัตราส่วนเงินดาวน์นั่นเอง ปัจจุบัน ธปท.กำหนด LTV สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ (บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์) ไว้ที่ 95% และแนวสูง (ห้องชุดคอนโดมิเนียม) ไว้ที่ 90% ซึ่งบ่อยๆ ครั้งธนาคารพาณิชย์ก็ไม่ปฏิบัติตาม

ดังนั้น มาตรการที่จะออกมา จะเป็นการเพิ่มอัตราส่วน LTV จากเดิมแนวราบ 95% และแนวสูง 90% ให้เป็นอัตราส่วนที่สูงกว่านั้น ต่อมาก็จะเป็นมาตรการการบังคับใช้อย่างเข้มงวดป้องกันไม่ให้เกิดลูกเล่นต่างๆ ที่จะหลบการควบคุม

ผลที่ตามมา สำหรับผู้บริโภคหรือผู้ซื้อ จะทำให้การจองซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคากลางและล่างชะลอตัวไประยะหนึ่ง

เพราะผู้ซื้อต้องเตรียมตัวเก็บเงินดาวน์ให้มากขึ้นตามอัตราส่วนใหม่ที่ทำให้จำนวนเงินดาวน์เพิ่มมากขึ้น

 

ผลกระทบกับโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น จะมีผลกระทบมากหน่อยกับโครงการคอนโดมิเนียมที่ทำตลาดเพื่อขายนักลงทุนหรือเก็งกำไร เช่น เปิดรอบจองพิเศษ VVIP สำหรับนักลงทุนรายใหญ่ เปิดรอบขายพรีเซลราคาพิเศษสำหรับนักลงทุนรายย่อย แล้วจึงค่อยเปิดขายแกรนด์โอเพ่นนิ่งสำหรับผู้ซื้อทั่วไป เพราะเงินทุนที่จะใช้ลงทุนต้องใช้มากขึ้น และผลตอบแทนก็อยู่ในช่วงขาลง หากมาตรการนี้ออกมายอดจองแบบครึกโครมก็จะหายไป

ส่วนโครงการอสังหาฯ ทั่วไปที่ทำตลาดลูกค้าที่มีความต้องการอยู่อาศัยแท้จริง น่าจะมีผลกระทบสั้นๆ

สำหรับธนาคารพาณิชย์ผู้ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย มาตรการนี้จะเป็นผลดีกับธนาคาร และธนาคารต่างๆ น่าจะยินดีปฏิบัติตาม เพราะที่ผ่านมาผู้บริหารทุกธนาคารต่างทราบดีว่า การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้น อัตรากำไรต่ำและมีการแข่งขันสูง

แต่เนื่องจากเป็นสินเชื่อตลาดใหญ่สำคัญ จึงไม่มีใครยอมเสียส่วนแบ่งตลาด และไม่มีใครริเริ่มก่อนที่จะเข้มงวดอัตราส่วน LTV แต่ถ้าเป็นมาตรการ ธปท.ออกมา ทุกสถาบันทำตามพร้อมๆ กัน ไม่มีใครได้เปรียบเสียเปรียบ

ดังนั้น มาตรการดังกล่าวของ ธปท.สำหรับธนาคารพาณิชย์แล้ว เป็นเรื่องที่ถูกต้องเหมาะสมอย่างยิ่ง แต่สำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ พูดได้เต็มปากเต็มคำว่า ล่าช้า

เพราะตลาดลงทุนเก็งกำไรที่ ธปท.กลัวว่าจะสร้างปัญหานั้น เป็นตลาดที่กำลังวายจะหมดสภาพอยู่แล้ว นักลงทุนนักเก็งกำไรคอนโดมิเนียมเลิกวางมือกันไปแล้วเป็นส่วนใหญ่ บรรดาโค้ชที่อ้างตัวเป็นผู้เชี่ยวชาญก็เปลี่ยนอาชีพไปทำอย่างอื่นกันหมดแล้ว เพราะการเก็งกำไรก็ขายต่อได้ยาก การลงทุนให้เช่าก็ได้อัตราผลตอบแทนต่ำไม่จูงใจ

และบรรดาโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังทำตลาดแบบเรียกแขกนักเก็งกำไรอยู่ในปัจจุบัน ก็เหลือไม่กี่ราย แบบนับนิ้วมือข้างเดียวยังเหลือ

 

ส่วนหนี้เอ็นพีแอลสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ ธปท.เห็นมีเพิ่มขึ้นทุกเดือนในขณะนี้นั้น เป็นผลจากการจองซื้อห้องชุดเมื่อ 2-3 ปีที่แล้วขึ้นไป ซึ่งเป็นช่วงที่การลงทุนเก็บกำไรคอนโดฯ คึกคักมาก ไม่ใช่จากการจองซื้อทุกวันนี้

มาตรการที่ออกมา จึงมีผลกระทบกับคนธรรมดาทั่วไปที่ต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงๆ เสียมากกว่า โดยเฉพาะผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อย เพราะต้องเลื่อนระยะเวลาการจองซื้อที่อยู่อาศัยออกไป สำหรับผู้มีรายได้สูงนั้นไม่มีปัญหา เพราะมักจะจ่ายดาวน์ได้งวดเดียวและจำนวนไม่น้อยซื้อสดไม่ต้องกู้แบงก์อยู่แล้ว

ธปท.ควรระมัดระวัง อย่าให้มาตรการเข้มงวดพฤติกรรมไม่เหมาะสมของคนส่วนน้อย ไปกระทบกับคนส่วนใหญ่ที่เป็นคนปกติธรรมดา

ธปท.อย่าเพิ่งไปตีความสรุปอย่างเดียวว่า ปัญหาหนี้เอ็นพีแอลที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นในขณะนี้ เกิดจากปัญหาเดียวคือการซื้อเพื่อการลงทุนและเก็งกำไร ยังมีปัญหาคนชั้นกลางและล่างทำมาหากินลำบากชักหน้าไม่ถึงหลังมีมากขึ้น อาจทำให้เกิดปัญหาชำระหนี้ธนาคารด้วย

และประเด็นสุดท้ายนโยบายการเงินและการคลังของรัฐ ควรมีเรื่องการทำให้คนไม่มีที่อยู่อาศัยได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองด้วยนะ

อันนี้ไม่ได้เรียกร้อง เล่าให้ฟังเฉยๆ เพราะไม่ได้คาดหวังอะไร บ้านเมืองไม่มีนโยบายแบบนี้มานานมากแล้ว