กรณีบริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN เข้าซื้อบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ GLAND ทั้งการซื้อหุ้นตรงจากผู้ถือหุ้นใหญ่เดิมและการทำคำเสนอซื้อจากผู้ถือหุ้นรายย่อยในตลาดหุ้นรวมมูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาทนั้น

ในอีกแง่มุมหนึ่งแสดงให้เห็นถึงการปรับเองของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ฝืนสภาพแวดล้อมและกำลังที่จะเดินหน้าต่อ

GLAND นั้นมีที่ดินแปลงใหญ่ย่านพระราม 9 ซีบีดีแห่งใหม่กรุงเทพฯ มีโครงการจะขึ้นอาคาร super tower ที่จะเป็นตึกที่สูงที่สุดในอาเซียน

ขณะเดียวกัน GLAND ซึ่งเป็น บมจ.จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ดูจากสินทรัพย์ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2561 ที่ผ่านมา พบว่ามีมูลค่า 29,711.83 ล้านบาท มีหนี้สินรวม 17,733.64 ล้านบาท ส่วนผู้ถือหุ้น 11,247.98 ล้านบาท มีกระแสเงินสด 924.44 ล้านบาท

จากตัวเลขข้างต้นถือว่าบริษัทไม่ได้มีปัญหาใดๆ แต่ถ้าจะทำโครงการใหญ่ระดับอภิมหาโปรเจ็กต์อย่าง super tower แล้ว ถือว่ายังแข็งแรงไม่พอ ยังต้องหาพันธมิตรมาร่วม

ซึ่งตั้งแต่เปิดตัวโครงการมายังไม่มีความคืบหน้าในเรื่องนี้ การขายให้กับ CPN จึงเป็นทางออกที่ดี

 

ตั้งแต่วิกฤตการเงินปี 2540 เป็นต้นมา ธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งเป็นธุรกิจหนึ่งที่ได้รับความเสียหายมากที่สุดในยุคนั้น กลายเป็นธุรกิจที่มีวินัยความเข้มงวดทางการเงินสูง โดยเฉพาะเรื่องสัดส่วนหนี้สินต่อทุน

ต้นปี 2561 เป็นต้นมา การขายห้องชุดโครงการคอนโดมิเนียมชะลอตัว บริษัทอสังหาฯ ต่างๆ หันมาเปิดโครงการแนวราบ ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม บ้านแฝด บ้านเดี่ยวกันมากขึ้น จนที่อยู่อาศัยแนวราบกลับมาเป็นรายได้หลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์

ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูงคอนโดมิเนียมจากสถิติที่มีผู้รวบรวมก็จะพบว่า ครึ่งแรกของปี 2561 มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมน้อยลงเยอะเมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปีก่อนหน้านี้

โครงการคอนโดมิเนียมที่มีการเปิดตัวกันเป็นระยะๆ ทุกวันนี้ ส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางที่กำลังเติบโต เป็นโครงการขนาดไม่ใหญ่ จำนวนยูนิตไม่มาก ที่เติมเต็มความต้องการของตลาดตามชุมชนย่านต่างๆ กระจายตัวไป ทำให้มีความเสี่ยงที่จะล้นเกินความต้องการตลาดต่ำ ต่างจากเมื่อหลายปีก่อนโน้นที่หลายๆ บริษัทขึ้นคอนโดฯ กระจุกตัวกันเป็นย่านๆ ทำให้เกิดปัญหาล้นเกินความต้องการ

วิธีการทำตลาดก็ปรับตัวเปลี่ยนแปลงไป

 

การทำรณรงค์การตลาด การจัดทำแพ็กเกจขายแบบจูงใจนักลงทุน นักเก็งกำไรมีน้อยลง มีบริษัทที่ยังทำแคมเปญเรียกแขกนักลงทุนอยู่ไม่กี่บริษัท ส่วนใหญ่หันมาใช้ความพยายามเจาะหาลูกค้าที่เป็นกำลังซื้อที่แท้จริง

เพราะเป็นความจริงของตลาดว่า นักลงทุน นักเก็งกำไรที่เคยคึกคักฟู่ฟ่าเมื่อ 3-5 ปีก่อนนั้น หายไปเกือบหมดแล้ว ที่เก็งกำไรไว้ก็ยากที่จะขายต่อ ที่ลงทุนไว้ให้เช่า อัตราค่าเช่าก็ต่ำ ไม่จูงใจที่จะลงทุน หรือไม่คุ้มดอกเบี้ยเงินกู้

บริษัทอสังหาฯ เองก็มีประสบการณ์ พบว่าการทำตลาดกับกลุ่มเป้าหมายที่เป็นนักลงทุนและเก็งกำไรมากเกินไป ทำให้มีปัญหาตามมามากกว่า ตั้งแต่การทิ้งจอง ทิ้งดาวน์ และดึงเวลาไม่ยอมโอน

ทำให้บริษัทต้องเสียค่าใช้จ่ายการตลาดเพื่อขายรอบใหม่ ขายซ้ำแล้วซ้ำอีกหลายรอบ แม้อาคารจะสร้างเสร็จ ก็ยังมีห้องเหลือขายที่ต้องรณรงค์ขาย ทำให้ต้นทุนค่าใช้จ่ายการตลาดสูง

ยิ่งปัจจุบันตลาดการเงินเป็นแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ตลาดลงทุนเก็งกำไรก็ยิ่งจะมีความเสี่ยงสูงขึ้น

 

ทั้งหลายทั้งปวงจะพบว่า รอบการเปลี่ยนแปลงเที่ยวนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมปรับตัวได้ค่อนข้างเร็ว ทั้งที่เป็นธุรกิจที่ใช้รอบเวลาและเงินทุนสูง โครงการอสังหาฯ ที่ต้องลุ้นกับการปรับตัวการเปลี่ยนแปลงมากกว่าการเป็นโครงการขนาดใหญ่ระดับอภิมหามิกซ์ยูส ที่มาจากทุนใหญ่ของประเทศที่มาจากธุรกิจอื่นที่มิใช่อสังหาฯ มากกว่า

ตัวธุรกิจอสังหาฯ เองจึงไม่น่าเป็นห่วง ที่เป็นปัญหาของอสังหาฯ คือเรื่องกำลังซื้อของผู้บริโภคระดับกลางที่ลดน้อยถอยลง ซึ่งทางแก้เป็นเรื่องนโยบายทางเศรษฐกิจการเมืองของประเทศ

ก็รอดูปีหน้าภาคการเมืองจะปรับตัวกันได้ไหม