“อาคารสำนักงานจะล้นความต้องการตลาด” ประโยคนี้ฟังแล้ว ดูไม่ค่อยน่าเชื่อเท่าไหร่

เพราะตั้งแต่วิกฤตปี 2540 เป็นต้นมา ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล แทบไม่มีการขึ้นโครงการอาคารสำนักงานใหม่เลย เพิ่งจะมีการเปิดตัวอาคารสำนักงานใหม่ย่านถนนพระราม 9-รัชดาภิเษกไม่กี่อาคารเมื่อไม่นานมานี้ แล้วจะมีซัพพลายมากจนจะล้นได้อย่างไร

ก่อนปี 2540 การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมีประเภทหลักๆ ได้แก่ โครงการเพื่อที่อยู่อาศัย, เพื่ออุตสาหกรรม, อาคารสำนักงาน และค้าปลีก เดินแถวหน้ากระดานกันมา แต่พอหลังปี 2540 ประเภทที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรม ค้าปลีก ยังมีต่อเนื่องเรื่อยๆ แต่อาคารสำนักงานแทบจะหายไปเลย

ทั้งที่บริษัทที่ทำธุรกิจต่างๆ ก็ยังคงมีอยู่ บริษัทจดทะเบียนใหม่ก็ยังคงมีเรื่อยๆ และบริษัทต่างชาติก็ยิ่งเพิ่มมากขึ้นในระยะหลังๆ

 

กระแสใหม่เกี่ยวกับรูปแบบสำนักงาน คือ Co-working space เป็นรูปแบบใหม่การทำงานของกลุ่มสตาร์ตอัพที่ทดลองกิจการ เพิ่งเริ่มต้นกิจการ และพวกทำงานฟรีแลนซ์ ซึ่งเป็นกระแสที่มาพร้อมกับคนรุ่นใหม่พฤติกรรมการใช้ชีวิตแบบใหม่ เช่นเดียวกับการเดินทางด้วยสายการบินโลว์คอสต์แอร์ไลน์ การพักในที่พักโรงแรมแบบโฮสเทล โรงแรมบัดเจ็ต หรือห้องแบ่งเช่า

แต่สุดท้ายเมื่อธุรกิจสตาร์ตอัพเติบโตก็มีความต้องการอาคารสำนักงานพื้นที่จำนวนมากเช่นกัน ดูจากออฟฟิศของกูเกิล หรือเฟซบุ๊ก ก็จะเห็นได้ชัดเจน เพียงแต่รูปแบบการตกแต่งภายใน พื้นที่กิจกรรมต่างๆ มีส่วนที่แตกต่างไปจากอาคารสำนักงานแบบเดิม

คงจะด้วยคำถามและข้อสงสัยแบบนี้แหละมั้ง

และคงจะด้วยเหตุที่ตึกสูงประเภทคอนโดมิเนียมอยู่อาศัยที่บูมต่อเนื่องกันมา 10 ปีในทุกระดับราคาและทำเล มีปริมาณเสนอขายในตลาดจำนวนมาก อัตราการขายช้าลง และบางทำเลถึงกับมีเหลือจำนวนไม่น้อย

ทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนหนึ่งหันมาทำโครงการอาคารสำนักงาน และบริษัทขนาดใหญ่หลายบริษัทเตรียมขึ้นโครงการอาคารสำนักงานของตนเองไว้ใช้งานเองและเผื่อพื้นที่ให้บริษัทอื่นๆ เช่าด้วย เข้าข่ายลักษณะคิดพร้อมๆ กัน และลงมือทำพร้อมๆ กัน

ขณะนี้คนส่วนใหญ่ที่อาศัยข้อมูลจากการมองเห็นด้วยตา ยังไม่รู้สึกว่ามีโครงการอาคารสำนักงานมาก เพราะยังไม่มีมีการเริ่มลงมือก่อสร้างให้เห็น

 

แต่ถ้าไปสอบถามจากออฟฟิศสถาปนิกใหญ่แถวหน้า สัก 2-3 ราย หรือหน่วยงานที่อนุญาตก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ ก็จะได้คำตอบว่า

มีโครงการอาคารขนาดใหญ่ที่จะทำเป็นอาคารสำนักงานที่อยู่ระหว่างการออกแบบ และอยู่ระหว่างยื่นขออนุญาตจำนวนมาก มากขนาดไหน ก็มากที่สุดในรอบ 20 ปีที่ผ่านมาก็แล้วกัน

ถึงขนาดจะทำให้มีปริมาณล้นเกินความต้องการของตลาดหรือไม่ เวลานี้คงยังไม่มีใครให้คำตอบที่ถูกต้องได้ เพราะยังไม่มีการรวบรวมข้อมูลออกมาชัดๆ ว่ามีซัพพลายปริมาณเท่าใด ยังไม่มีหน่วยงานใดประเมินปริมาณแนวโน้มความต้องการเท่าใด และสุดท้ายยังต้องขึ้นกับความเชื่อมั่นทางธุรกิจ อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ ซึ่งยังผันแปรอีกมากมาย

ในขั้นนี้สรุปเบื้องต้นได้เพียงว่า คนที่เกี่ยวข้องกับโครงการอาคารสำนักงานโดยตรง เห็นจำนวนโครงการ คาดการณ์ปริมาณพื้นที่แล้ว มีความรู้สึกกังวลเท่านั้นเอง

เป็นขั้นความรู้สึก ยังไม่ใช่ตัวเลขที่เป็นวิทยาศาสตร์

 

นอกจากนี้ ว่ากันว่าโครงการอาคารสำนักงานที่จะออกมาใหม่จะไม่เหมือนอาคารสำนักงานแบบเดิมที่มีไว้ทำงานอย่างเดียว แต่สำนักงานรุ่นใหม่ที่จะมีที่พักผ่อน สันทนาการ ออกกำลังกาย ฯลฯ เพื่อตอบสนองไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ สถานการณ์นี้จึงไม่เหมาะกับมือใหม่ เหมือนเรือเล็กไม่ควรออกจากฝั่งหากมรสุมเข้า

ทั้งหลายทั้งปวง ข้อมูลยังไม่ชัดเจน จึงได้แต่ส่งสัญญาณบอกกันว่า

ณ เวลานี้ หากเงินไม่เย็น ทุนไม่หนา อย่าเพิ่งยุ่งกับโครงการอาคารสำนักงาน